搜尋結果
土地共享先導計劃申請程序. 「先導計劃」申請程序分三個階段進行。 第一階段,會先由公務員團隊組成的「中央小組」審核申請,預計需時三個月,其後個案會再交由「專責小組」作諮詢,在行政長官會同行政會議批出原則性支持後,便會進入為期兩年半至三年的法定及地政程序,屆時政府會同步啟動城規及道路工程刊憲工作。 在法定規劃程序完後十八個月,發展商完成補地價便能釋出土地。 點解自己人玩晒? 這點意味在改劃過程中,「顧問小組」及「城規會」也發揮相當重要的把關角色。 問題,所謂把關的工作又是否可發揮出來呢? 背後就看他們是如何組成。 為政府提供獨立第三方意見的「顧問小組」,雖然會涵蓋來自法律、房屋、發展相關、環境、社會服務及金融界別人士,但這些專業人士一律由特首委任。
他指出,因為屬於舊樓翻新時,發展商應沒有剷底便髹油,任由鬆批盪髹油便交樓,但若有空心而不處理,部份天花鬆批盪,樓上裝修震盪下可能會剝落,會比較危險。
- 92個
- 41區校網
- 聯合道18號
- 379-2,183呎
- 項目背景
- 區內二手市場
- 胡.說評析
- 胡.說評分
- 一房單位
- 兩房單位
- 三房單位
- 價單拆解
- 付款辦法拆解
- 60天付款辦法
前身為「政府、機構及社區」用地
「御海灣一期」的揀樓攻略中,我們已經說過「御海灣」實際位置在「恒富街及海榮路」交界。這幅前身屬「政府、機構或社區」用地,被政府視作住宅供應量,連同屯門東的用地改劃住宅。縱然當時周邊屋苑「南浪海灣」居民向城規會反對,但最終政府仍成功改劃,並在2015年5月推出土地招標,用地可建樓面354,566呎,終被新地以13.19億元投得,每呎地價3,720元。
新地在2020年7月推售第一期
新地把項目分兩期推出。2020年7月推出項目的一期,2020年7月推首批單位,開出全屯門區新高均價17,377元,若想詳細了解「御海灣」的背景及其他特色,則可以按這裡跳往了解。至於今次推售第二期能挑戰更高價是否合理,則要視乎市況變化、及樓盤各方面條件才能定奪。
南浪海灣
最能夠跟「御海灣」比較的樓盤,一定數到附近的三個樓盤,包括「海典軒」、「南浪海灣」及「嘉悅半島」。三個屋苑均主打兩至三房。其中位於「恒富街23號」的中國海外牽頭,連同僑光置業、大昌集團及菱電物業合作發展的「南浪海灣」,共設有5座1,264個單位,主打兩至三房單位,實用面積由523-842呎。截至2021年4月止,屋苑平呎價約為13,000元,較去年同期上升了約1,000元呎,一個兩房單位的入場價約為675萬元,較去年640萬元賣貴約半成;而三房單位則大約900萬元入場。
嘉悅半島
區內「嘉悅半島」則由嘉華所發展,兩座共430個單位,面積由438-610呎之間。這個樓盤在2002年時在市況極低迷時推售,發展商更要出動「定額供息」的手法來吸客,首兩年供息不供本,當年折實呎價約2,880元左右,來到今天當然不止這個水平。截至2021年4月止。屋苑平呎價約為12,700元,一個兩房單位的入場價約為600萬入場。
海典軒
位於「海珠路2號」的「海典軒」,由信和發展。這個標榜戶戶設有露台的項目,兩座物業共提供544個單位,面積由460-647呎。對比去年的二手平均造價也看得出樓價有輕微上升,截至2021年4月止,屋苑的平均呎價進一步上升至13,296元呎,一個兩房單位的入場價位,由去年的600萬元升至630萬元左右,升幅約為半成。
3. 高密度設計留意垃圾房位置
「御海灣二期」只得一座大廈,合共提供406個單位,開則屬較高密度設計,劃為一層十七個單位。由於每層只設有一個垃圾房,位置較捱近C、D、E室。有人可能不喜歡住得近垃圾房,因擔心有垃圾味道;但因「御海灣二期」採長走廊設計,住得較遠離垃圾房的買家,包括在另一端走廊盡頭的「J、K、L、M室」,日後也需要攜著家居垃圾前往垃圾房,生活也未必太過方便,自己在揀樓時需作出衡量及取捨。
因此,在衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,雖然「屯赤隧道」通車,但對外交通仍未算十分方便,我們維持2分;配套也沒有大改善下,我們只能給予1分。至於間隔則算多樣化,由開放式至三房也有提供,且一房還劃分一房及一房連儲物室開則,故給予3分;而景觀也較一期優勢,可以望到海景,我們建議給4分。以20分為滿分的話,我們《胡.說樓市》編輯團隊共給予樓盤10分。
四柱純一房景觀沒差異
樓盤一房單位,今次共有190個,但內裡卻可再細分為「純一房」及「一房連儲物室」單位。「純一房」戶型共有四柱,共有96伙,分為N、P、Q室299呎;以及M室305呎。四柱單位均全數扭向內園,主要看看間隔有什麼分別。
選細不選大
大細「純一房」間隔有約6呎差距,但因量度內櫳面積,四柱單位卻沒有分別,反而M室因睡房的牆身貼著後樓梯,間隔牆需要自己一力承擔計入實用面積才擴大了空間。因此,「純一房」的揀樓攻略,應該要「選細不選大」,先選「N、P、Q室」,而次選「M室」。
一房連儲物室
「一房連儲物室」也有四柱單位,共有94個單位,適合預算有限,但卻希望住到兩房的買家,這類「一房連儲物室」可以作為小兩房看待,分別為「A室」(366呎)、「C室」(367呎)、「L室」(397呎)及「R室」(343呎)。
一房儲物室 VS 兩房單位
兩房單位佔二期較高比例,合共有160個單位,分布於七柱單位上,包括「B室」(420呎)、「E及F室」(448呎)、「G室」(437呎)、「H室」(440呎)、「J室」(433呎)、及「K室」(456呎)。但由於兩房單位全數均設有工作平台及露台,佔了實用面積39-43呎,比起一房連儲物室只得22呎露台,大了17-21呎。因此,別以為買兩房的內櫳會大得過一房連儲物室,實情這只是錯覺。我們建議,若非特別鍾情露台住戶,可先選擇「一房連儲物室」、次選「兩房」,因為比較一下內櫳面積(見下表),你會知道分別沒有想像中大。
B室為唯一望內園兩房
當然一定有人堅持要選擇純兩房,揀樓上應怎抉擇呢? 在景觀上,「B室」屬二期中唯一一柱向北望內園單位,也是唯一不進行噪音緩解措施的單位,其面積也是最細的兩房開則;反觀餘下單位則全數向南望「青山灣」海景。如果鍾情內園,也不用考慮太多,直接選擇「B室」。
海景兩房的房間擺位
如果鍾情向海戶,餘下六柱開則實情可再細分三類,包括「E及F室」;「G、H、J室」及「K室」,當中最主要分別是睡房布局。「E及F室」的主人房呈橫向設計,景觀角度較遼闊;相比之下,「G、H、J室」的睡房未及「E、F室」開揚。餘下的「K室」位於單邊位,其中一間房間縮了入較後方位置,且其轉角窗闊度窄,又屬固定窗及減音窗,房間較暗。如果純粹在海景上作抉擇,會剔走K室不選擇。
按樓價排序
由於三房只得一柱「D室」有提供,面積501呎,分層只得22伙。鍾情三房買家可按樓價高低,再因應自己的能力排序。
留意客房轉角窗較窄
三房的方位上較扭向南,可以望到一線海景單位。雖然廳房也做到同向,但其中一間客房則處於較後位置,窗戶屬於轉角窗比例很細,少於一米的闊度,故房間定必會較暗,且轉角窗一邊為固定窗戶、另一邊則為減音窗。但跟一期的三房對照,客房一樣採光度不足,但客房呈鑽石形開則,不及二期三房般方正。
呎價再創屯門區新高
發展商第一張價單在2021年4月15日發出,首批88個單位,扣除最高22%的折扣後,平均呎價18,420元呎。雖然屯門碼頭二手樓,對照去年升值半成;看看今日「御海灣二期」開價,比起一期貴了6%,似乎也只是反映了大市走勢。但值得留意,一期在2020年6月開售,當時首張價單均價17,377元,年一期的價格已開出全屯門區最貴價的新盤,今日二期再創新高,這是否足以把加價合情化呢? 還有一點要留意,「御海灣二期」兩房400幾呎,折到實680萬入場;同一資金,你在「南浪海灣」、「海典軒」行一轉,兩房630萬-675萬元,但住大足足一百呎。「御海灣二期」最貴兩房827萬,差不多已可在區內二手買一個三房單位。
租值只有1.8厘
其次,正因為它已經為現樓發售,我們認為用現樓價租值來衡量最適合。現時區內二手樓「南浪海灣」、「海典軒」或「嘉悅半島」呎租25-30元左右,用這個租值來推算「御海灣二期」的回報,在未扣除管理費開支後,回報也只有1.8厘,遠低於大市2.6厘水平。縱然「屯赤隧道車」下,或許會吸引潛在東涌租客,但機組人員會由東涌搬過來屯門,也是貪租金較相宜一點吧。現在「南浪海灣」、「海典軒」或者「嘉悅半島」兩房,企理一點的單位月租12,000-13,800元,如果真的付出如此高昂的租金,又何不留守東涌,而要搬入屯門?
當然,發展商高溢價是否有承接,還需視乎付款辦法能否配合。今次發展商共有三種付款辦法,包括「60天付款辦法」、「90天付款辦法」及「360天付款辦法」。表面上看似很簡單,但因發展商也有提供一按、二按、120%按揭等,以及配備一些印花稅過渡性貸款等補助,當中有不同運用的情景,故實情也相當花多眼亂。不過,在這裡有一點要先說明,就是由於今次已接近現樓推售,若果發展商付款辦法並不是特別吸引,由於首張價單全數低於1,000萬元,故理應先選取傳統銀行按揭上會,之後再申請按揭保險。我們會在下文詳細拆解各款付款辦法的優劣。
可配合新舊按保上會
「60天付款辦法」可視為「即供」方案看待,買家需在售樓處簽署臨約時先支付5%,餘額95%則在簽臨約後60天內繳清,意味買家有約兩個月時間找銀行造按揭,而買家也可享有22%的折扣額。不過在這裡有兩點要說明。第一,跟以往「即供」方式有別,由於「御海灣二期」已接近現樓,其關鍵日期在2020年6月30日,也就是在兩個月後便交樓,理應選擇「60天付款辦法」可趕及搭配「新按保」上會 (註: 新按保必須在物業落成才可申請),這點是以往樓花盤所不能享用的。而且只要銀碼跌入「舊按保」門檻,即600萬以下的物價業,買家還可選用「舊按保」(註: 舊按保的物業的樓花期必須少於12個月)。
「60天付款辦法」VS「90天付款辧法」
第二,如果你細心看看上表,你會見到「90天付款辦法」配備更多上會方案,其成交期可拉得更長一點,但反而其折扣額介乎22.24%-22.57%,比起「60天付款辦法」折扣額22%還要高。明明遲成交反可獲更高折扣額;愈早成交則只有更少折扣額,這不是有點匪夷所思嗎? 兩種方式的分別在於支付訂金模式。選擇60天付款方式,在成交前只需預備5%訂金、但90天付款辧法則要預備10%訂金。
靈活付款安排削弱「60天付款辦法」吸引力
但實情分別也不大,因為今次發展商對支付訂金提供了靈活度,如果你選用了「90天付款辧法」,但能早一點找清尾數,雖然你此時可能支付了不足10%訂金,但發展商卻容許如此安排。由於可獲取的折扣額更高,背後有更多後備上會方案,加上純粹從借取按揭保險的角度看,你不會因選用了「90天付款辧法」,令你在成交前支付較高比例訂金,而影響最終90%按揭安排。因此,在「60天付款辦法」及「90天付款辧法」之間,我們《胡.說樓市》編輯部建議,申請者要首選「90天付款辦法」,而棄選「60天付款辦法」。
「君譽峰」是恒基在2018年推出的遠期樓花項目,屬於單幢樓目,全盤僅由281個單位組成,最細單位面積更只得181呎,一度打入全港最細納米樓的排行榜之中。 由於當年特首林鄭月娥仍未放寬按揭保險政策,按保門檻仍舊維持於600萬以下才能做到最高80%按揭,不少有供款能力的買家卻因首期不足而不能入市,發展商迎合市場需求也力谷一些納米樓,把它包裝為精品豪宅出售。 因此縱然呎價高、但因面積細成功壓縮銀碼,令一批納米樓也備受上車客歡迎。 2018年1月推出首批單位. 一層十三個單位,高密度設計,開放式共有84個單位,面積由181-205呎之間,而一房共有151個,佔全盤過半,面積介乎229-288呎;至於兩房單位則只提供46伙,面積由353-417呎。
以一般中小型住宅物業,大約6,000元以內已有全包服務,可以協助簽買正式買賣合約、查契、代繳印花稅、查閱按揭契、及簽署轉讓契約等文件,當然視乎物業價格、以及物業成交的複雜度,價格可能會再上調,但總計來說,仍然比起代理佣金相宜。. 雖然如此 ...