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無論你是租樓或是業主，尋找漏水源頭，以至後續的交涉過程，往往令人心力交瘁，我們《胡．說樓市》亦曾收過不少谷友們求助。 早前我們就曾接觸過住在錦田「山水盈」的苦主，我們先看看其漏水個案，之後再拆解業主與發展商之間的權責所在。 本文目錄. 個案1: 屋苑車場漏水嚴重. 引伸問題. 1. 現時處理手法是否有效? 2. 既然車位已經拆售，發展商是否可以免除責任? 車場是否屬公用部份定義含糊. 公契列明管理公司維修保養權責. 3. 發展商及管理公司是否有疏忽? 車場管理人是否存有一般謹慎責任. 構成「疏忽」元素. 抗辯理由. 個案2: 單位內漏水. 苦主: 阿May (化名) 引申問題. 1. 一手條例對執修的規範. 2. 發展商回應爭議. 【錦上路350村屋】地下放盤.
- 項目背景
- 驗樓單位
- 驗樓問題
- 胡．說評析
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佳兆業財政狀況
內房財困影響力燒到過來香港，除了恒大集團外，佳兆業也不斷傳出違約新聞，其財政狀況也惹人關注。截至去年六月底的財務報表，集團債務處於極高水平。期內核心淨溢利僅約40億人民幣，但總負債呢? 卻高達2,376億元人民幣、淨資產負債率處於93.7%!
逾60%弦雅業主採用建期
火燒連環船，不單令佳兆業要急於拋售地皮，旗下在港開售的樓盤「弦雅」也要盡快交樓，以求資金回籠。因為「弦雅」全盤95個單位，累計售出88個單位中，近六成均採用建築期付款，都屬於準業主盡早找清尾數。
我們入屋驗樓的業主坦言，得知佳兆業陷入財政危機時，一度擔心樓盤爛尾未能收樓。當日買樓，純粹覺得市區樓仍有四百多萬才考慮，當時他亦採用了建期付款，購入了低層D室一個實用212呎的單位，買入價450.22萬元。雖然交樓過程順利，但怎說，對於交樓質素也相當擔心。
單位設有浪費空間的玄關
單位門口設玄關位，有些人可能喜歡單位有玄關，因為外出前可以著鞋，裝一面鏡身又可以整理儀容；但這個單位的玄關卻有點浪費空間，因為一方面單位面積較細，另一方面，如果把大門打開後，會佔據了背牆大半幅牆身，如果放置鞋櫃會令到大門未能夠完全開啟。
洗手間企缸合比例
洗手間似乎是整個單位最合比例的地方，尤其是企缸，空間算幾大，還附設壆位、及預留位置放置清潔用品，而且為光廁也值得一讚。據發展商在場職員說，刻意加厚了企缸防水邊，以及擋水壆刻意造高一點，防止水流彈出來。這裡是洗手間鏡櫃，打開鏡櫃會撞到門框，礙於空間所限也沒辦法。
洗手盆底有異味
洗手盆下方有個櫃，但打開後發現一個頗有趣的問題，這個問題並非肉眼能望到，就是有很大股異味湧出，驗樓師鍾智剛形容像發霉般的味道。由於鍾SIR觀察內櫳清潔得頗乾淨，連生口板底也沒有垃圾，所以不理解原因。他指出，櫃內有奇怪味道有可能跟木板浸過水有關。因為木板浸過水可能會產生發霉味道，然而這個櫃卻沒有滲水跡象，故排除了這個原因。第二個原因，可能採用了不合適的清潔劑抹過，卻沒有打開門來通風，出現了一種奇怪味道。
內房交樓手工普遍較差
雖然入屋感覺手工不及本地發展商般細心，部份牆身不平滑、有污漬等，但整體單位發現重大瑕疵不算多，結果單位得分77分。如果對照一批內房的成績，僅次於碧桂園烏溪沙「泓碧」91分、及恒大的「恆大．珺瓏灣」86分，但就比起保利置業「龍譽」57分及福晟國際的「晟林」53分為佳，更不用說中冶的「逸璟龍灣」只得35分。
內房財困問題未止
由恒大率先引爆，旗下屯門「恆大．珺瓏灣」在銷售時，發展商曾承諾透過旗下財務公司包按，最後出爾反爾，要求準業主轉至其他財務機構上會，部份準買家未能成功上會，連環爆出撻訂潮。其威力更連累到本港銀行對中資背景的新盤起戒心，一窩蜂拒為內房樓花盤批按揭。內房表現也風聲鶴淚。在2009年來港上市的佳兆業，近期更不斷傳出違約新聞外，更要不斷沽售旗下在港項目，以求資金回籠。
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