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1. 🤓ONE SOHO驗樓🤓262呎開放式開箱：兩年前售價達$24,173/呎 ️｜旺角｜砵蘭街｜胡‧說樓市. Watch on. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 今日，我來到旺角。 因為信和、莊士及市建局合作的旺角「 ONE SOHO 」交樓，這個鄰近上海街、砵蘭街的紅燈區，記得當日曾講過交通無問題、購物配套無問題，唯獨環境是最大致命傷。 在樓市仍然如日中天的2021年初，「ONE SOHO」開售，當時買家跟發展商打賭27個月樓花期，來到2023年的今天到底，到底成為贏家定輸家? 本文目錄. 項目背景. 表: ONE SOHO資料表. 表: 驗樓單位資料. 驗樓特色. 單位不設擺放鞋櫃. 廚房設有新裝置擴大功能. 水龍頭採用轉向式防漏水. 抽油煙機採用內循環模式
- 項目背景及特色
- 區內未來供應
- 區內二手市場
- 間隔以小型單位為主
- 胡．說評分
- 平面圖揀盤策略
- 價單及付款辦法
- 付款辦法分析
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
1959年-2017年:市建局收購旺角唐樓
「One Soho」前身是市建局的舊樓收購項目。整個地盤佔地17,653呎，內有20個街號的樓宇。這些樓宇分別建於1959年及1963年，由於樓宇普遍殘舊失修。樓高6至8層並沒有升降機，天台也有僭建物。項目涉及172個業權，當中住有300戶家庭。市建局在2012年刊憲宣布啟動重建計劃，並在2013年向業主提出了收購方案，除了落實以每呎實用面積11,832元，相等於類似地區七年樓的重置單位價值計算，還提出「樓換樓」方案。業主可選擇現金補償外，也可以以現金補償購置重建項目內住宅、或啟德發展區單位。
2017年11月-12月: 市建局推出招標
市建局在2017年11月推出了項目招意向，當時共收到41份意向書，終在2017年12月推出招標時，也收到16份標書，其中信和及莊士合組的財團，力壓餘下發展商投得發展權。根據當時的招標條款，項目總發展樓面為13.46萬，當中11.22萬呎為住宅樓面，而餘下2.24萬呎則為商業樓面。為了增加中小型住宅單位，條款有規定全盤最細面積為260呎，但需要有一半單位少於480呎；同時為避免超高昂管理費，大廈也不能興建泳池。發展商在賣樓收益達到24億元，需要向市建局分紅，首6,000萬元的收益先分紅20%；餘額再五五分帳對分。
2019年-2020年: 信和及莊士入則及申請售樓
發展商在2019年2月獲批則，並在2020年9月申請了動工紙，及在2020年10月申請預售樓花同意書。根據屋宇署的資料顯示，項目會建在兩層地庫、及三層平台之上建有23層高住宅，當中299個單位均為175呎，而餘下23個單位則為234呎。不過由於屋宇署對實用面積的定義，並不包括廚廁，故並非最終樓書顯示的面積。
問題是，近期市區樓都缺乏市場問津下，大家開始質疑這類納米樓的承接能力，特別是若以市建局的招標條款，因售樓收益達至24億元便要跟市建局分紅，以全盤總住宅樓面是112,200呎，只要發展商訂價開出21,390元一呎，售樓收益就會達24億元。由於市建局也無理由做蝕本生意，故跟信和在開售前議訂的價格，也幾乎肯定售價會高於21,390元呎，以確保自己會有利可圖，但若按這呎價推算，以現時市傳最細單位260呎計，銀碼起碼556萬元。手持這個銀碼，若放眼於區內的未來供應，可能會較為相宜一點。為就在「One Soho」的不遠處，就已經有兩個由政府推出招標的項目。
而且除了「One Soho」外，在區內遊走一轉也不難發現一些半新盤，現時平均呎價大約介乎18,900元至19,000元之間。只要「One Soho」開價偏離了同區的半新盤，準買家也值得比較一下。現時區內較知名的兩個二手樓「Skypark」及「麥花臣匯」，其位置比沒有「One Soho」般的雜亂，同屬市建局重建項目。
一房單位為主
「One Soho」戶型由開放式至2房，主打1房戶，佔約85%，發展商曾表示面積由約260呎至400呎左右，根據市建局的招標條款，條款有規定全盤最細面積為260呎，但需要有一半單位少於480呎。根據樓書資料，樓盤開放式單位面積由262-265呎、及兩房374呎，均佔樓盤少數，反而一房單位285-320呎，共有277個單位，我們會在下方揀樓攻略上詳談揀樓注意事項。
遠期樓花吸引力度成疑
「One Soho」的樓花期有超過26個月，長樓花期項目，原本對換樓客更有利，因為預繳的15%的劃一從價印花稅，可在新居落成時一年才沽走，便可申請退稅，拉長了退稅期限；且樓花期長有助抵銷額外印花稅禁售期，因為禁售期的計算期限是由臨約一刻開始計算起。只是近期市區樓如「安峯」相繼撻Q，令人更質疑遠期樓花的吸引力度是否仍存在。
因此，在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，我們決定給予0分予樓盤的景觀，但位置配套及交通則給予4分。至於間隔只有上車開則，雖然內櫳頗方正，但清一色屬於黑廁設計，我們只會給予1分，以20分作為滿分計算，這個樓盤只值10分。
「ONE SOHO」的唯一賣點為交通，如果說間隔而言，這個只得一座物業，且屬於高密度設計的樓盤，我們認為建議買家可在同區多作選擇，而不一定要認購這個樓盤；然而若準買家自己比較過後，仍堅決要選擇「ONE SOHO」，在各種開則之中又應該怎樣抉擇呢? 我們會按其戶型逐一剖析。
價格大幅拋離二手市場
事實上，除非買家能自己支付40%首期，並借取60%按揭，又或者侷用發展商的付款辦法，否則用即供價錢來計算價格，對準買家購入一個遠期樓花來說，某程度並不能反映其真正價值。發展商第一張價單在4月23日發出，開出首批68個單位，以最高即供折扣額去計算，平均呎價21,538元，不單大幅拋離了二手樓「麥花臣匯」及「SKYPARK」現時二手價位約13%，若以建期價去計算，均價22,924元，拋離幅度更誇張。
部份二手樓也徘徊於賺蝕邊緣
重點是，現時不少「麥花臣匯」的放盤也徘徊於當日的一手入貨價，證明再以高於二手價來推出項目，買家需要承受摸頂風險。而且「ONE SOHO」本身屬於超長樓花期項目，準買家實在沒有必要用溢價作賭注，反而值得在區內二手市場貨比三家。我們早前「和你搵盤」也介紹過旺角區半新盤的情況，可按下面跳往參閱。
開價反映把地價成本轉嫁買家
很明顯，這口價也反映了發展商摸頂投地後，轉嫁成本予準買家的風險，因為當日招標條款規定，發展商售樓收益達24億便要分紅，以樓面呎價計，售價達21,300元，便要向市建局作分紅，今日開價21,538元就是確保市建局有利可圖。羊毛出自羊身上，是否有必要幫發展商承擔他們錯估市況的責任呢，則準買家需要自行決定。
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樓下紅燈區、加上要行一層樓梯上樓，擺運傢俬要額外收費，還有樓齡高的缺點。因為樓齡高，也會直接影響按揭年期。至於參觀第二個放盤，我會走返出去窩打老道，穿過駿發花園、百老匯電影中心、沿著廟街去佐敦。
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