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一筆原業主未償還的銀行貸款，谷友的律師跟銀行第一次對數時並無反映出來，一直去到成交前三日，銀行才通知有這筆神秘貸款? 而這一點直接影響到原業主未能賣樓、谷友交了訂金卻未能成交，究竟背後是否涉及銀行行政失當? 本文目錄. All Monies按揭契壞處: 隱含業主潛在債務. All Monies按揭契好處: 原行加按不用重造契. 二手樓訂金處理方法: 潛在風險. 個案參考. 事主以460萬買入物業，並支付46萬訂金. 表: 買賣過程. 律師索取銀行第一封對數信並放款. 事主尋找按揭及驗樓並無異樣. 律師收第二封對數信，終未能成交. 影響事主置業部署. 胡‧說評析. 情況類近負資產. 律師對數次數不足? 對數時間出現時間差. 對數的劃線日未有清晰確定. 現行沒法規規管對數次數. 銀行報漏數?
- 「呼吸plan」Vs 「二按」?
- 呼吸plan壞處：先甜後苦 按揭利息幾何級數跳升
- 新按揭保險計劃 呼吸plan逃生門
- 例子: 恆大．珺瓏灣
這類計劃，跟我們一直所了解「二按」是有分別。所謂「二按」，是借貸人在傳統銀行五至六成按揭上，發展商額外提供一定份額的按揭成數。反觀「呼吸PLAN」則多數全筆貸款也由財務公司批出。 一般來說，「二按」貸款多數經由銀行批出，故在取得「二按」貸款前，往往需先得到一按銀行同意。銀行會怎樣審批呢? 就是會先計算一按及二按的供款總額，兩筆貸款也需要同時通過壓力測試，才會得到審批。換句話，借取二按的買家的還款能力是相當高。
事實上，無論選用哪一種付款方法，兩類計劃也有共同點，就是息口都是「先甜後苦」。市場流行會提供初期2-3厘的低息優惠，息率也很貼近市場息率水平，例如兩厘幾，但過了低息後，基本上息率會跳升至P-1至P+1厘，(註: P = 最優惠利率)，變相利息支出會大很多。 因此過了罰息期後，業主必須選擇轉按，亦即將整筆貸款額轉移至傳統銀行承造按揭，才可享受傳統銀行的低息按揭息率。然而，要成功轉按會有一定難度，因為一般傳統銀行只接受五至六成按揭，但由於當日所採用的是八至九成按揭，本金供款比例不多下，除非樓價大幅升值，否則很難達到轉按門檻。一旦未能成功轉按，借貸人就只能繼續被「呼吸PLAN」的高息綁死，造成極大的財政壓力。
然而，在2019年公布的施政報告，林鄭月娥放寬了按揭保險，卻變相開啟了一道逃生門予高成數按揭的買家。《施政報告》中，林鄭月娥落實了放寬按保，600萬至1,000萬元內的物業跌入受保範圍。措施公布後，按揭證券公司即時表明，新按揭保險計劃只適合已落成住宅，且轉按時不能作出加按成份，但實情這個計劃對「呼吸PLAN」卻解決了樓價要大幅升值，以達至轉按門檻的尷尬問題。 實際操作即是如何呢? 簡單而言，就是買家在購入新盤時，可先選用「即供付款」計劃，並配合發展商付款「呼吸PLAN」、或「二按」等高成數按揭計劃先上會，待日後發展商一二按開始進入高息周期時，再透過申請高達八成的按揭保險來轉按。
用一個簡單例子說明，大家可能更易掌握。《施政報告》後，恒大地產推出旗下在掃管笏的新盤「恆大．珺瓏灣」，首批151個單位，如果買家選用「即供」，並透過發展商提供的付款計劃上會，可獲取折扣額7%，即平均呎價16,110元。 以全場最貴單位「1座7樓F室」、實用378呎單位為例，面價610.29萬元，選用發展商一按90%付款計劃，折實樓價568萬，起首三年的供款算來得輕鬆。因為首兩年「供本不供息」，月供14,200元，而第三年息率2.5厘，息本齊供19,759元；只是踏入第四年起，因息率彈升至8.125厘，月供卻暴升至35,500元。 在第三年完結時，業主尚餘貸款額465萬，以往物業估值起碼要飛升至775萬，相當於比買入價升值約27%，才有條件在第四年起擺脫發展商貴息；但今天物業估值只要有582萬...
十大屋苑 (又稱藍籌屋苑) 一向是二手市場的重要指標，《胡‧說樓市》幫大家綜合各屋苑簡介，以便谷友了解更多十大屋苑的揀樓攻略與注意事項。 胡‧說樓市. 0. 【東涌映灣園】 成交呎價、會所、平面圖、交通綜合分析. 事情始末. 2022年8月前: 村巴服務如常. 一期坐A、二三期坐B車. 各期居民被分化，因為映灣園村巴合約續期後，路線及班次有所調整。 這個新方案，被指側重了二三期，而忽略一四期住戶權益。 整件事爭拗，要由映灣園提供什麼樣的村巴服務開始說起。 共由五期發展的映灣園，有5,326個單位，管理一直由港鐡負責。 由於位置上較偏離東涌站，屋苑一直有村巴服務接駁居民往返港鐵。 映灣園村巴分「A車」及「B車」。
新盤攻略, 最新消息. 1. 由小型投資者林氏家族發展、在筲箕灣道180號的「ONE EIGHTY」就是類近貨色。 從發展商角度，當日收購地價1.59億元，以地盤可建樓面約萬五呎計，地價只是10,400元。 如果參考同區附近開售的新盤，如麗新及市建局發展的「逸瑆」，平均呎價23,000，只要按這個樓盤推售，售價較地價翻了120%，發展商仍是大賺特賺。 細價樓是跌市高危 ? 細價樓常被形容為跌市高危，背後理據有兩個。 一、就是市況回調時，若發展商以平價推盤，小市民財政實力理應可負擔面積較大的單位，細單位自然無人吼，頓時成為賣剩蔗。 二、就是細價樓買家的預算往往有限，一旦經濟回調造成失業供不起，就需要劈價賣樓。 然而，最終會否發生，是基於發展商會否平價賣樓、以及經濟差到市民要斷供的假設。
2024年4月12日 · 什麼是居二按揭? 「居二」即房委會容許準買家以「白表」或「綠表」資格申請「居屋第二市場」，讓符合居屋申請資格的人士，在購買新居屋之外，提供以免補地價方式，購買合資格的未補價二手居屋，而售價則是由買賣雙方自行協議。
雖然「藝里坊．2號」屬於單幢樓，但都提供了5,400多呎的會所，位於項目的二樓及三樓。 其中室內會所設於三樓，健身室屬基本盤外，因應疫情未能外旅，會所也以休閒露營為主題，還闢出一間房間予小朋友扮演露營之用。
1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 最近兩、三個月為收樓旺季，《胡‧說樓市》除了四出拍攝驗樓外，亦收到不少谷友的投訴，投訴內容離不開交樓質素問題，以及 按揭 煩惱，當中後者的影響最深遠，故編輯部特意撰文，希望谷友們能減低置業風險。 本文目錄. 勿再相信包按. 短炒者注意: $1,000萬物業尤其小心. 如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢. 胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠! 想知更貼身嘅資訊? 初次置業懶人包 【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！
