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- 事件背景
- 疑問1: 為何多繳20年管理費?
- 疑問2: 管理公司刻意淡化事件?
- 疑問3: 責任誰屬: 管理公司 vs 法團?
- 疑問4: 管理公司是否涉及「疏忽責任」?
- 疑問5: 業主能否追討賠償?
- 考慮1: 業主行為是否構成「默許」不按公契收管理費?
- 考慮2: 相關案例能否套用在灝景灣上?
- 考慮3: 管理公司需證明損害及不公平
- 總結
12月9日發出通告指多收管理費
去年12月9日，灝景灣居民收到管理服中心的一封信件，表示管理公司在制定2023年財政預算案時，發現灝景灣收取管理費的方式，按照單位「建築面積」呎數來計算，跟大廈公契按「管理單位」份數計算有出入。若以「建築面積」呎數來計算管理費，灝景灣一至二期業主會較公契計算方式，少繳管理費；但三期業主則會多付管理費，平均每月多付100至184元。整體屋苑的管理費收入相互抵銷下並沒有太大影響。換言之，三期業主一直補貼一二期業主的管理費差額。
3期實用率較低導致多繳管理費
由十座物業組成的灝景灣，共有2,824個單位。第一期一至三座率先在1998年入伙，其後二期五至七座在1999年落成、最後八至十一座的第三期則在2001年入伙。多年來多繳管理費的第三期，單位為各期中最多，合共1,200個。因為三期實用率較低，故一至三期在同一「建築面積」下，當改用「管理單位」計算時，會出現三期多繳管理費的問題。
既然灝景灣公契已清晰列明要用「管理份數」來計算管理費，為何20多年來會多繳管理費? 信件中，管理公司表示經追溯以往紀錄，在2002年制定2003年財政預算案期間，經公開諮詢及業主委員會通過後，決定下調2003年管理收費至每呎1.3元，故往後管理收費分攤計算方法，就改以「建築面積」計算，並一直沿用至今。結果一二期業主少繳管理費，卻由三期業主埋單，二十年累計多付24,000至44,160元。
管理中心通告沒有公布多繳實數
有業主表示，在會議中管理公司表示多收100至180元管理費，起初心想只是多繳百多元沒有所謂，但管理公司卻沒有清晰告訴他們是20年多年來的事，及後數目龐大，沒有理由不去追討吧，亦認為管理公司想淡化事件。
業主需向管理公司申請知道實數
在2023年1月13日法團再召開法團管委員會會議，有居民直接向管理公司提問會否賠償事宜，但管理公司卻要求業主逐個去信查詢多繳金額，表示因文件涉及過去20年的管理費，當中亦涉及回贈等，故需要時間去調查，要求需要業主申請去跟進。如此處理手法亦惹起居民非議。 有居民稱，管理公司反問他們是否全部居民也想知道細數、以及每個單位多繳了的管理費數目，她覺得管理公司如此提問很奇怪，認為當然每個業主也想知道。她續稱，管理公司協助管理帳目，如果有錯誤，應該公布錯誤的。既然收錯錢，就是要公布收錯多少。
法團認為管理公司有責任
管理公司說改變計法跟業委會有關；灝景灣法團主席李永權接受我們《胡．說樓市》訪問時，表示具有法人團體地位的灝景灣法團在2004年才成立，而之前成立的業委會只以義務形式提出意見，意見不受法律約束，管理公司有最終決定權。他認為，就算業委會有決定權，但管理公司身為公契經理，無理由不知如此做法違反公契，而且整體分割是由管理公司進行。
管理公司反駁
管理公司港基不服法團說法，發信反駁指法團陳述與事實不符，稱管理公司作為灝景灣之管業經理，過往多年在擬備預算案時，均與業主委員會緊密合作，就各項開支作全面諮詢，並獲得業委會批准方正式推出年度預算；又表示，從當年會議紀錄，反映業委會行使「批閱權力」，在尊重業委會意見為前提來擬定及執行預算，導致管理費與公契有偏差，淪為法團指控管理公司疏忽的藉口感到無奈。
公契規定管理公司需按公契徵收管理費
街坊不接受解釋管理公司解釋，因為即使管理公司說業委會行駛「批閱權力」，是否反映管理公司無主導權? 就算管理公司尊重業委會意見，但若本身行為有錯，是不應接納的。因為公契定明管理公司作為經理人的權利及責任。灝景灣公契第3部份第14點清晰列明，經理人需按照公契規定在每年制定屋苑財政預算案。公契第3部份16條指出，業主需就上述預算部份，以「管理份數」作為分攤標準。
公契對管理公司豁免條款是否適用
公契第4部份第44點，雖然有列明經理人賠償的豁免條款，但如果第一，相關損失由經理人不誠實、疏忽或相關刑事行為或甩漏而成；以及第二，相關已支付的貴用損失並不能緩和，相關豁免條款不能成立，管理公司仍有責任。
管理公司回應
我們曾向港基查詢四大問題，包括20年前拍扳改動的負責人為何人，現時是否仍在港基工作? 港基能否提出更多有效證據證明更改方法並非管理公司決策? 港基會否承認事件涉及職員或公司失職，以及向受影響住戶賠償。在回覆信中，港基並未有正面回應我們的提問，只重申當年制定預算案經公開諮詢及業委會通過。又表示取得法律意見，過往多少多付管理費不具追溯權力，並就有關處理方法以書面回覆法團。
個案中，代表業主法團的律師指，法團在事件中沒金錢損失，民訴訴訟需由受害方提出，故要由小業主自己打官司，意見書提醒業主相關索償期為12年，是由提出訴訟起計之前的12年內所受的損失，但建議業主入稟小額錢債追討，因複雜法律課題的討論，可能會被轉介至其他法院審理，當中會涉及訴費，或建議業主可向消委會申請集體訴訟基金。 就算小業主可民事控告管理公司疏忽責任，但能否追討多繳管理費卻是另一回事。對於賠償方式，有業主提議，能否視為三期業主多年已預支管理費，但這等於未來三期業主會少交管理費，而同時一二期業主須補回已少繳管理費，才不會影響管理費大數；有業主提出降低管理公司管理人酬金，但做法卻未能補償三期業主的損失。至於能否從盈餘中提款來補貼三期居民的方案，也被法團及管理公司否定。
管理公司委任「胡關李羅律師行」提出的意見就指出，因香港法例不接納任何違反公契訂立的管理費徵收分攤方法，而法團作為執行公契的團體，需要即時更正不符合公契的做法；但同時援引法律上「放棄」、「互相默許」、「一慣既定做法、不容反悔」的原則，表示業主不可追究，以避免舊事重提，釀成不必要的訴訟，亦表示過往業主多繳少付的管理費並不具追溯權力。究竟業主算不算「默許」了管理公司不按公契收管理費呢?
華寶大廈業主立案法團V Harbour Construction Ltd
上述案件能否完全套用「灝景灣」身上? “華寶大廈業主立案法團訴Harbour Construction Ltd”一案中，審裁官有指出，王本文案是《建築物管理條例》1994年生效前裁決，而非《條例》後的裁決。《建築物管理條例》規定，若公契跟《條例》有抵觸，必須遵從《條例》要求；因《條例》有規定管理費的分攤必須跟從公契來收取。所以套用在「灝景灣」身上，根本自2002年起以來，管理公司已沒遵從公契要求來徵收管理費。
默許行為可隨時中止
還有一點要留意，「默許」行為屬於一種可隨時被中止的行為(suspensive)，而不是默許至永遠(extinctive)。如果業主要求按公契行事，行為無不誠實或不合理，當業主提出相關要求時，「默許」行為已經終止。套用在「灝景灣」身上，他們在12月9日收到通告，在知悉情況時並提出反對，理論上行為已構成終止「默許」。
受損害及不公平
管理公司以業主多年來「默許」以不合公契方式交管理費作辯稱，來指出業主「不容反悔」(Estoppel)，但要用此方法抗辯，管理公司亦必須自身清白，同時證明因為業主「默許」了20年以有別於公契方式交管理費的緣故，對他們造成損害(detriment)，以及對管理公司是否不公平(unconscionable)。
自身是否清白
用「默認」而「不容反悔」作抗辯理由，因屬衡平法概念，管理公司也必須確保自身清白才能應用。法團主席有指出，雖然部份業主多交了管理費，但整體大數沒有偏差，且管理公司是按實際支出來計算管理人酬金，故業主交多交少，管理公司不會從中得益。當然沒有從中得益，是否代表管理公司行為沒對居民構成經濟損害? 這就是另一話題。
回看整件事，用錯方法計管理費看似耐人尋味，但當我們編輯部整理不同案例時才發現，此問題原來相當普遍，所以值得業主花一些時間去了解管理費計算手法，特別2013年《一手住宅物業銷售條例》實施前，我們都用建築面積賣樓，分分鐘管理費亦用「建築面積」計算，可能跟公契定明有分別。
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