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香港地少人多，過去有唔少居屋王、二手樓價創新高，繼早前2022年度財政預算案中，政府宣佈放寬按揭保險9成住宅物業按揭至1000萬元物業，再度成為唔少人上車佳音!
- Q1: 什麽是 【按揭擔保人】？
- Q2: 什麼是【按揭人】、【按揭借款人】和【按揭擔保人】？ 要怎麼區分這三種身份？
- Q4: 樓宇按揭擔保人須具備什麼條件？
- Q5:擔保人一定要是直系親屬嗎？
- Q7：同性戀人可以做按揭擔保人嗎？
- Q10: 申請按揭時，越多擔保人越好嗎？上限是多少人？
- Q11: 多加一個按揭擔保人對壓力測試與按揭成數有何影響？
- Q12：成為擔保人會影響日後買樓嗎？擔保人日後再置業的按揭成數方面會有影響嗎？
- Q13: 成為擔保人日後再申請按揭買樓時，供款與入息比率或壓力測試又有甚麼影響？
- Q14: 是不是只要擔保人入息夠高就一定可以幫借款人通過所有銀行的測試？
【按揭擔保人】， 就是當買家財力不足以應付物業按揭時、他或她無法靠自己一個人的入息通過「每月供款佔入息比率」(DSR) 及「壓力測試」而必須依靠另一位較具財政實力人士協助擔保上會。簡單來説就是合雙方（借款人和擔保人）的入息和負債能力通過銀行在審批按揭時所要求的「每月供款佔入息比率」(DSR)及「壓力測試」來置業。 身爲按揭擔保人須要注意的是，閣下的 “擔保人身份”不只是擔保借款人在上會未能承擔的貸款，而是整筆貸款數目。這是一個可能長達30年的擔保期限，它根據的是銀行所批核的按揭年期來計算。
-【按揭人】是以物業業主的身份取得按揭貸款的人 例如，陳生與陳太打算購入新樓房，待結婚後兩人可以搬出來一起住。如果這份買賣合同只由陳生一個人簽署，那麼陳生就是【按揭人】。如果這份買賣合同是陳生與陳太一起簽署，那他們兩夫婦就是這個物業的聯名【按揭人】了。 -【按揭借款人】是須要履行責任並按照簽署的合同裡面所有的條約還按揭貸款的人。【按揭借款人】有時候並不是業主本人。 例如，一對退休的夫婦，王生和王太聯名持有一個房產。他們的兒子 – 王小明，在須要一些資金周轉生意，所以王生和王太就用這個兩人聯名的房產來套現資金。不過因為王生和王太已經退休，沒有入息證明，而現時只有王小明能夠證明有穩定收入。這種情況下所申請的貸款將會由王生和王太作為【按揭人】和兒子王小明作為【借款人】。【借款人】- 兒子王小明須負...
擔保人一般是要有穩定工作入息(需通過供款入息比率及壓力測試)、負債不高甚至沒有負債、無按揭等貸款在身最為理想。理論上，除了未滿十八歲人士、弱智人士及破產人士，任何人都可以出任擔保人。 這方面其實還是依據每個買家的情況而定。理論和現實中的個案很常都有所出入，強烈建議先WhatsApp +852 9683 2200我地28Mortgage嘅按揭專員，以確保閣下所找來的按揭擔保人是符合個別銀行所制定的擔保人條件。
若按揭成數為6成以下的按揭，可以由其他親友任擔保人。但若需要是高成數按揭，即是把按揭成數為6成以上至8-9成，那麼擔保人必須為直系親屬，包括父母、子女或配偶，未婚夫婦可以被視為直系親屬，可以作按揭擔保人。 這裏補充一點，部分銀行不論按揭成數多少，均只接受直系親屬為擔保人，而其他親友關係則可能被要求擔保人轉為聯合借款人。
雖然香港同性婚姻未合法化，同性戀人在法律上並不算是夫婦。但在物業按揭擔保中，同性戀人的地位受到認可，香港按揭證券有限公司(HKMC)及銀行容許同性關係者可以為對方作按揭擔保人，惟雙方要承認其同性伴侶關係，並承諾居住於申請按揭的物業中。
擔保人數方面，部分銀行是不設名額上限。不過，如果借款人找來太多擔保人，銀行及 HKMC或許會對借款人的供款能力起疑心。個別銀行則可以接受上限為5個擔保人。不過以理性的角度來看，要找到一個穩陣又符合條件的擔保人也不容易，所以有1個到2個就很難得了。
這個視乎借款人和擔保人有沒有按揭貸款在身。如果擔保人與按揭申請人之前均沒有任何按揭貸款在身，供款佔入息比率及壓力測試則不需要有任何改變，分別沿用50%及60%的計算方法。 如果擔保人之前已有按揭貸款，那麽就相等於持有「第二物業」是一樣，銀行在審批按揭時貸款也會較嚴謹一點。按揭成數、供款與入息比率及壓力測試自然會收緊、下調一成。 例如物業價格為800萬元，在不申請新按保的情況下，最高可承造60%按揭，銀行可批准 480萬元的貸款給借款人 （(800萬 X 60% = 480萬元)。但是如果借款人通過擔保人一齊上會，借款人最高只可承造50%按揭，只批 400萬元貸款 (800萬 X 50% = 400萬元)。部分銀行可能還會繼續收緊供款與入息比率和壓力測試至40%來計算。 除此之外，另一個列子就...
會的。顧名思義，按揭擔保人是借出自己供款能力給予借款人，日後擔保人向銀行申請按揭買樓時，雖然原按揭不用擔保人供款，但是每月供款的金額依然會被銀行計算在内。 如果擔保人的原按揭正在供款，日後自己申請的按揭成數要扣減一成。1,000萬以下的物業最高的按揭成數從原本的60%降成至50%。而1,000萬以上物業最高的按揭成數則由降原本的50%降至40%。
如Q12所講述，銀行在這方便的要求亦會更嚴格。原按揭的DSR基本要求是50%，壓測下不能超過60%；而有擔保人在身的情況下，DSR基本要求下調成40%，壓測下不能超過50%。 需提醒擔保人，如借款人遲供款或斷供，都會影響擔保人的環聯信貸評級，要多多留心畢竟一個按揭年期大多數都供20至30年，這段時間變數還是存在的。
不一定! 銀行不會單單只看擔保人入息高低而且會翻擔保人以往所有的貸款紀錄和信貸評級。我們建議業主找按揭擔保人時，還是需要先了解準擔保人過去貸款紀錄，了解擔保人是否已有其他債務，如樓按或私人貸款等。這些因素都會直接影響銀行審批按揭成數。
- general@28mortgage.com.hk
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