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- 事件始末
- 各方反應
- 法例要求
- 機電工程署處理承辦商遞交的證明書程序
- 總結
- 胡‧說樓市 X 好師傅獨家優惠!
屋苑泳池被機電署抽中檢查
「海栢花園」設有泳池及會所等設施，其露天泳池位於會所正中央，池底設固定電力照明裝置，過去管理公司均有遵從法例要求每五年進行一次大檢。早前鐵路站上蓋大圍「溱岸8號」發生屋苑泳池懷疑漏電、導致小朋友池內電昏的事故，令機電工程署決定抽樣調查全港有泳池的屋苑，但亦因此事令「海栢花園」產生變化。業主周先生表示，他從鄰舍口中知道，有居民懷疑屋苑泳池不合規，故匿名方式向機電工程署通報，結果署方派員實地調查。
管理處出通告稱機電署要求停池維修
據業主覆述，2022年9月23日，機電工程署派員來到「海栢花園」，管理公司翌日隨即發出通告稱，機電工程署巡查後提出意見，需對池底燈進行安全檢查，需要晚間時段停池維修，及會就相關檢修工程進行招標。原本這一點看似也合情合理，但當周先生向機電署職員求證時，卻得出另一版本。
機電署從未檢查沒要求停池
原來機電工程署的職員在9月23日來到屋苑時，竟被管理公司拒絕入內檢查，故從未發出任何停池要求。既然機電署沒有如此要求，何以管理公司能在通告中指出機電工程署曾調查呢? 覺得事有蹺蹊，所以在9月24日，周先生前往管理處了解事件，亦因涉及管理公司虛假文書，故同時報警求助。
胡．說樓市實地視察
今日已經是2022年11月23日，我們《胡．說樓市》來到「海栢花園」現場實地視察，其泳池設於屋苑的正中心位置，泳池未抽乾水，但暫時晚間不可使用。至於泳池的變壓器則置於屋苑其他位置，在這裡就不能看得到。
管理公司回覆
重組案情，為何管理公司要拒絕機電工程署人員入內檢查? 又為何機電工程署人員沒檢查下，管理公司卻可聲稱署方要求屋苑停池? 機電工程署巡查後證實相關泳池火牛不合規，但何以多年來卻有合格證明? 管理公司是否一早知道火牛不合規，有潛在危險? 針對上述四大問題，我們有向管理公司高衛查詢，重申從沒阻止任何機電工程署人員到場巡查。但對於其他提問，就沒有直接回應，只表示會於休池期間密切跟進相關的維修工程安排。
固定電力裝置12個月或5進行大檢
據《電力(線路)條例》要求，有固定電力裝置的地方，均需視乎電力裝置的位置，而在每十二個月或者每五年進行一次檢測。公眾娛樂場所，如戲院、表演場地；又或者製造或貯存危險品場所，如危險品倉庫，需要一年做一次；但一般住宅，則只需五年做一次。
呈交「定期測試證明書」
根據《條例》規定，電力裝置擁有人，也就是業主或者法團，必須需要透過註冊電業承辦商進行相關檢測，並把相關「定期測試證明書」(WR2)，在檢測起的兩星期內，遞交至機電工程署署長加簽。若任何人違反上述規定，即屬違法，可被判罰款10,000元。「海栢花園」的泳池內因設有照明裝置，跌入了固定電力裝置，故需進行五年一次的檢測。
泳池按區域設不同防觸電保護措施
一般泳池，會分開三個區域，並按要求作不同程度的防觸電保護措施。泳池內載水的地方，包括池壁、池底凹入位置，會劃為「分區0」。而在泳池外2米、及地面起計2.5米，會連同「分區0」劃為「分區1」。這兩個區分，因為觸碰水的地方最高，所以防觸電要求亦最高。在「分區1」以外的1.5米、地面起計2.5米就屬於「分區2」，要求就會稍為降低。總之，簡單理解，愈近水的位置，其防觸電要求就愈高。
註冊電業承辦商遞交了報告未符2021年更新標準
個案中，周先生曾經向協助「海栢花園」檢查電力裝置的註冊電業承辦商查詢，才發現原來屋苑泳池火牛並不合規。當時職員跟他解釋，因機電署相關標準在2021年更新，屬於早年落成的「海栢花園」不符合更新標準並不足為奇。
機電署回覆火牛不達未更新前標準
但後來周先生再向機電署查詢，卻又得出另一版本。機電署回覆周先生指，原來「海栢屋苑」泳池使用的火牛，不單不符合2020年更新標準，就連更前的標準也不符合，所以根本與是否標準更新無關。但又何以過去多年來，註冊電業承辦商卻可出到一紙合規證明書，管理公司不發現，機電工程署署長亦可簽署確認?
機電工程署處理文件程序
若非因其他屋苑事故而要抽樣巡查，整件事一直會蒙在鼓裡。我們有向機電工程署查詢，究竟署方對屋苑遞交俗稱「WR2」的表格會如何處理，是直接由署長簽署核實，抑或會抽樣作檢查。如果屬後者，究竟抽樣比例幾多? 過去五年抽樣數目有幾多? 有沒有發現違規個案。署方回覆我們《胡．說樓市》表示，會在加簽定期測試證明書的過程中抽查已申報完成定期檢查的電力裝置，但就沒有直接回應數量有多少，只表示若於抽查時發現有不安全或不符合規定的固定電力裝置，會嚴肅處理及採取相應的執法行動。
近年政府都規定要強制檢驗一些地方，小如強制驗窗、大如強制驗樓，原意保障小市民的生命，但執行上，卻多由合資格人士主動檢測後，再遞交予署方記錄，署方角色永遠被動。小市民真金白銀付費檢查，究竟有幾多是會認真深入檢查、有幾多會視為一場門面功夫? 如果署方從來沒有介入主動抽查，門面功夫式檢測只會淪為專業界別的生財生意，對小市民卻是勞民傷財，回望政策初心，這又是否達到預期目的，值得當權者反思。
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九戶共享一電梯. 跟同系去年尾推出的「尚悅．方」比較，「尚悅．方」以中低密度為主，一層九個單位只得一部電梯，而「尚悅．嶺」一層十伙及九伙，各自有兩部電梯。. 只是由「尚悅．嶺」的位置較遠離十八鄉路，需要經過旁邊彎彎曲曲的小道，才可進入屋 ...
香港樓市曾現摸貨盛況. 什麼是摸貨? 未有辣招前的香港，當時市場流行以確認人身份轉讓，俗稱「摸貨」的成交，作為短炒炒樓賺快錢的手法，只要在簽署合約時擺低少量首期，待物業成交前以確認人身份沽出，便可在不用上會的情況下賣走物業獲利。 如此刀仔鋸大樹的買賣模式，在1997年可說玩到極致，當時全年二手市場錄得22,502宗登記，但以確認人身份轉讓就有2,298宗，佔成交超過10%。 以十個指標屋苑為例， 嘉湖山莊 可說是當時的當炒盤，在1997年全年錄得5,738宗買賣中，有813宗為即買即賣的摸貨，佔比15%。 黃埔花園 、 美孚新邨 都有12%同11%緊隨其後。 當然當年亞洲金融風暴後，樓市正式爆破而跌至2003年的谷底，其後都陸續有炒家進場，但顯然不及1997年誇張。
1. 按保除近期放寬引起大眾關注外，還有一些隱形陷阱你要知！ 企圖將劏房合理化的屯門樓盤「菁雋」，劈價四成重推後，終吸引大批準買家上車，就連十優港姐麥明詩都有入市，樓盤近期開始交樓。 據市場消息指，截至九月尾，「菁雋」已成功租出26個單位，相當於全盤8%，其中最平開放式單位，月租低至六千元有交易，但竟然有伏？ 開放式回報有4厘. 低價出租的單位，分別有這個位於極低層31室，實用面積128呎，以及另一個位於極高層32室，實用面積132呎的單位。 兩個單位當日分別以174萬及223萬元買入，若以此計算，在未扣除管理費前，租金回報也高達3.2厘至4.1厘之間，回報甚是吸引。 「龍床盤」菁雋最新單位實景圖. 「龍床盤」菁雋最細單位廁所.
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