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獲批預售樓花同意書足足接一年半，香港小輪及市建局合作發展、位於深水埗通州街280號的「映岸」才準備推出，這個由兩座樓26層的住宅組成，共提供262個單位，實用面積由261-573呎之間，提供由開放式至兩房連儲物室間隔，當中一房會再細分一房及一房連 ...
- 項目背景
- 胡．說評析
- 價單與按揭付款安排
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
最近有政黨說，希望政府可叫停納米樓，但實情納米樓之所以出現，政府本身也有份推動。事關政府過去為追趕供應目標，不惜提供蚊型地。「尚宜」這個項目，本身就是政府在2017年推出招標的項目，地盤面積極度蚊型，只得2,164呎，最高可建樓面9,322呎，可想而知單位大極有限，終由「大鴻輝集團」以1.313億元投得，每呎地價14,085元呎，到底實質面貌又如何呢?
2. 屋苑欠缺配套
全層單位共用一部電梯，但幸好樓層不算高，所行前一點就是後樓梯，但這裡並沒有垃圾房，可能就要像一些舊樓般放個舊桶，用來盛載家居垃圾，再由清潔工人搬走。根據樓書在「裝置、裝修物料及設備」中的「垃圾收集」一項，也表示單位不設垃圾房位置；垃圾收集方法也是由清潔服務公司負責收集。
3. 位置鄰近火車站
是否買得過呢? 純粹從位置來看，算是近上水火車站，由火車站行過來經接駁天橋，再經上水匯，全程接近有瓦遮頭可來到樓盤。至於從售價角度來看，今次發展商一次過把30個單位推出，即供連回贈均價17,901元，單計住宅市值約1.13億元，若計算其地價1.313億元，發展商差不多要蝕本賣樓，這是否代表發展商大平賣呢? 但也別忘記，樓盤本身就是設有地舖，其價格高低足以影響價值。因為只要舖位身價超過1,700萬元，已經等於地價成本。
4. 樓盤商舖多為便利水貨客的藥房
座落於「新樂街」的「尚宜」本身地下設有商舖樓面，只是疫症下的上水舖市卻未必如以往樂觀。一切都視乎通關後的發展了。發展商「大鴻輝」本身在港推售項目不算多，其創辦人及主席梁紹鴻較為人熟悉，也因為他對投資舖位很有心得，並在多個核心地區持有大量舖位而被稱為「舖王」，也令他在2019年打入福布斯全球億萬富豪榜排名第478位。集團對上一個已經數到旺角的「嘉多利峯」更大玩買樓送舖綽頭。所以外間也認定，「尚宜」這個項目，發展商都主要放眼在舖位，而非住宅身上。
「即供付款辧法」+「舊按保」
今次發展商並沒有太多付款計劃安排，只提供了三款計劃，包括「90天付款計劃」、「180天付款計劃」、及「270天付款計劃」，但因全盤物業樓價在600萬元以下，且也以現樓發售，故若有高成數按揭考慮的買家，可以考慮用「舊按保」上會，400萬元以下物業最高可以借取90%，而400萬-450萬元的單位則可借取80%-90%按揭，但貸款額上限為360萬元，而600萬元以下物業則可借取最高80%。
銀碼可借取「新按保」
但若樓價超過400萬元，但買家又希望借足90%上車，則可以考慮借取「新按保」上會，其保費會較「舊按保」為高，但因「按揭保費」可以加借在「貸款額」，故實情並沒有太多分別，買家也可以考慮如此安排。為方便了解其付款方法，我們會用一個開放式入場單位、以及一房單位最貴價單位來闡述其付款可行性。
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- 新樂街38號
- 尚宜 Artique
- 30個
- 138-259呎
1. 「黃竹坑站上蓋」首五期已分階段推出招標，當中由路勁及平保投得的第一期名為「晉環」 (South Land)，屬於「港島南岸」的其中一部分，打算放眼「黃竹坑站」的買家，又應該怎樣部署? 我們會先就項目景觀座向、交通配套、二手市場、及周邊環境作一個簡單預覽，發展商在2021年4月23日開出首張160個單位的價單，以最高18%的折扣額來計算，即供平均呎價高達29,688元，大幅拋離「南灣」、「深灣軒」等二手造價，創出鐵路盤歷來開價最貴紀錄，是否值得認購，我們會作詳盡剖析。 如果大家有興趣看其他樓盤的文章，以及希望了解整個 一手樓購買流程 、 二手樓購買流程 、或其他 按揭事宜 的準買家，我們已準備了一系列的懶人包，大家可按以下橙色快速鍵跳往。
指控2: 執修期逾一個月: 延遲了一年才交樓的「逸璟．龍灣」，業主在今年十月首星期終於收樓，當時也立刻委託驗樓師檢查，同日遞交了執修清單，當時駐場職員口頭上表示，大約三星期內可完成執修。. 「當時發展商職員口頭表示，大約三星期內可處理執修 ...
1. 賣方就「新九龍內地段第4470號」向政府申請放寬「第6746號交換條件」的發展限制，因此可發展或重建該地段，以在其上興建一幢或多幢建築物或部份建築物，橫跨該地段及毗鄰的「4566號」及「4556號」。 該申請尚未獲批准。 2. 賣方已就「新九龍內地段第4566號」向政府申請放寬「第7217號交換條件」的發展限制，因此可發展或重建該地段，以在其上興建一幢或多幢建築物或部份建築物，橫跨該地段及毗鄰的「4470號」及「4556號」。 該申請尚未獲批准。 看畢文字，其實摸不著頭腦，不知怎去解讀。 但向測量師張競達求證後，才發現上述文字，原來對準買家或有些影響。 【舊樓收購攻略】投資價值重要因素! 強拍機制為心理戰關鍵 (附影片)
新盤攻略, 最新消息. 1. 由小型投資者林氏家族發展、在筲箕灣道180號的「ONE EIGHTY」就是類近貨色。 從發展商角度，當日收購地價1.59億元，以地盤可建樓面約萬五呎計，地價只是10,400元。 如果參考同區附近開售的新盤，如麗新及市建局發展的「逸瑆」，平均呎價23,000，只要按這個樓盤推售，售價較地價翻了120%，發展商仍是大賺特賺。 細價樓是跌市高危 ? 細價樓常被形容為跌市高危，背後理據有兩個。 一、就是市況回調時，若發展商以平價推盤，小市民財政實力理應可負擔面積較大的單位，細單位自然無人吼，頓時成為賣剩蔗。 二、就是細價樓買家的預算往往有限，一旦經濟回調造成失業供不起，就需要劈價賣樓。 然而，最終會否發生，是基於發展商會否平價賣樓、以及經濟差到市民要斷供的假設。
十大屋苑 映灣園. 《胡．說樓市》解構東涌映灣園的成交呎價、會所、平面圖、開則、景觀、交通環境，方便買家作入市決定。.
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