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驗樓師檢查整個洗手間後，卻沒有在牆身張貼一張空鼓的黃紙，陳智康解釋，這跟維港1號洗手間的磁磚用掛鈎的方式來鋪砌有關，故全部也不用檢查空鼓。他嘗試用金屬探測器發出聲響後，便確定有掛鈎在內，而不用檢查空鼓。
- 事件經過
- 事件三大爭拗點
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2021年6月30日：陳先生簽臨約買入單位
令買家陳先生(假名)感到後悔的置業決定，要由去年六月開始說起，當時他跟地產代理睇樓兩至三星期後，心儀一個市區半新盤，透過代理跟梁姓業主議價後，雙方最終落實以885萬元成交，並即場簽署了臨約買賣合約，當時陳先生支付40萬元臨時訂金。 但在簽署臨時買賣約前，代理向陳先生提及一點，單位有一宗交易進行之中，但由這只屬於業主轉讓予家人，屬於一個很正常「甩名」程序。當時陳先生不以為意，相信代理說法沒問題，便揮筆簽署臨時買賣合約。
2021年7月14日：買家已簽正約，業主卻未能簽回
根據合約條款，買賣雙方需要在簽訂臨時買賣合約後的十四天，也就在7月14日簽署正式買賣合約，於是陳先生便按合約條款，透過自己律師樓簽署了正式買賣合約，並把大訂餘額48.5萬元交予自己律師。怎料，等了多時，業主的正式買賣合約卻一直未能夠簽回。 於是陳先生便向代理及業主查詢。代理只是說會協助問律師，第一次說，代理跟業主說已經簽了正約。第二次再追問代理時，代理則不能給他確實答案。對於業主是否已簽署正式買賣合約，陳先生也問過業主，但業主卻找了不同理由遊花園。事後，我們從陳先生提供的臨時買賣合約中看見一句備註，原來業主是該代理行的指明親屬。
2021年8月4日：業主終於提交上手取消交易文件
8月4日，也就是原定正式買賣合約的21天後，陳先生終於才收到對方律師寄來的近親轉讓取消交易文件。不過，買賣雙方最終並沒有簽署正式買賣合約，陳先生繼續找銀行去做按揭，幸運地能趕及在八月底成交，才不致於被殺訂。現在回看，業主未能按時提交「cancellation」文件，為何陳先生不及時取消交易，取回訂金? 問題癥結在於業主有否毀約。
爭拗1: 限期前沒有簽署正式買賣合約 = 業主毁約?
一般買賣過程中，我們有個很粗疏的理解，就是買賣雙方簽署臨時買賣合約後，準買家會繳付百分之三至半成訂金，並在十四日後簽署正式買賣合約，同時加訂至樓價一成；如果在限期前未能簽訂正約，則等於取消交易看待，可以殺訂。 今次個案正是如此。陳先生在6月30日簽了臨時買賣合約，但去到原定簽正約的日子，也就是7月14日，對方卻未能簽回正式買賣合約，這是否代表業主已毁約? 原來答案不一定。因為前提要證明「賣方有拒絕出售物業意圖」，陳先生才可取消交易取回訂金；個案中，陳先生曾問過業主有否簽正約，業主表示簽了，言談間反映不了業主有拒絕賣樓意圖，所以未必可構成取消交易取回訂金的原因。而且從實際操作上，陳先生可在不簽署正式買賣合約下，把臨約打釐印而去成交。 因此，在這個階段，如果陳先生認為業主有失誤，而不想繼續交易，則只可能訴諸法庭，過程不單費時失事，亦未必能及時取回訂金；但若陳先生選擇繼續交易，又會冒上未能做到按揭風險，處境兩難。
爭拗2: 業主提交Cancellation文件的死線
陳先生跟業主簽不成正式買賣合約，不是業主拒絕出售，反而跟買賣雙方律師對業權有較多爭拗有關。由於在一般買賣過程中，當買賣雙方簽署臨約後，直至簽正約期間，買方律師會反覆向賣方律師查詢一些影響業權問題。始終律師需為確認物業沒有業權瑕疵而負責，所以會特別小心。 業主在售樓前涉及一次轉讓，但卻未能在簽署正式買賣合約前提供相關文件，這可能導致有兩名業主同時聲稱擁有物業業權，所以必須釐清，這點亦是未能簽成正約的原因。若最終賣方未能提供到這份影響交易的文件，陳先生是有充份踢契理由。 問題是，最終未能提交便可以踢契? 所指「最終」即是何時? 應該是在臨時買賣合約前出現? 簽署正約前出現? 還是成交前出現。律師提出的答案是：「成交前的合理時間」。但何謂合理? 個案中，陳先生的按揭申請受阻，但這是否踢契的理由呢? 因為事件中，業主在成交前27日能提交到相關文件。所以，如果陳先生最終選擇踢契，究竟成交前27日可以把這份文件交出，究竟是否「合理時間」呢? 這將會是打官司時的一個爭拗點。
爭拗3: 代理有沒有責任?
事件引伸的問題，也就是代理在銷售過程中有沒有責任? 陳先生聲稱，代理告訴「家人而已，取消便可以了。」就連陳先生都覺得，代理是知道背後風險，但卻沒有告跟他說明。有印象的話，我們早前也討論過這個議題，如果代理保持緘默，並不會構成失實陳述，但當中有幾種情景都是例外。 如果能從行為反映出來，即使本身沒有直接用把口說出來，或文字表達出來，都可以被視為失實陳述。只披露事實一半；又或者作出該陳述時本身是事實，但隨著時間轉變，變得並非事實，但又不作糾正，都有機會被視為失實陳述。 還有一種情況叫「最大誠信原則」(utmost good faith)，就算當事人沒有提問，但代理也必須真誠地向對方告訴所有重要事實，否則有機會是失實陳述，最常見就是一些保險合約上。個案中，雖然代理有告訴過「家人而已，取消便可以。」但他有沒有提及過這份「cancellation」文件? 業主是否能夠準備得到? 以及這份「cancellation」文件對完成交易的重要性? 顯然都是需要告訴對方的重要事實。 究竟地產代理監管局有沒有要求，代理需要披露一些關於「近親轉讓」買賣的風險呢? 我們有向局方查詢，回覆指出，《地產代理條例...
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- 紅磡德民街、德安街、德豐街及紅磡道等
- 10期88座
- 1985年至1991年
- 和記黃埔旗下，景善美地產有限公司
香港樓市曾現摸貨盛況. 什麼是摸貨? 未有辣招前的香港，當時市場流行以確認人身份轉讓，俗稱「摸貨」的成交，作為短炒炒樓賺快錢的手法，只要在簽署合約時擺低少量首期，待物業成交前以確認人身份沽出，便可在不用上會的情況下賣走物業獲利。 如此刀仔鋸大樹的買賣模式，在1997年可說玩到極致，當時全年二手市場錄得22,502宗登記，但以確認人身份轉讓就有2,298宗，佔成交超過10%。 以十個指標屋苑為例， 嘉湖山莊 可說是當時的當炒盤，在1997年全年錄得5,738宗買賣中，有813宗為即買即賣的摸貨，佔比15%。 黃埔花園 、 美孚新邨 都有12%同11%緊隨其後。 當然當年亞洲金融風暴後，樓市正式爆破而跌至2003年的谷底，其後都陸續有炒家進場，但顯然不及1997年誇張。
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原來是由「目標樓宇諮詢委員會」所決定，其組成由專業團體、相關非政府機構、物管、區議會等代表向屋宇署提供意見，當中會考慮窗戶狀況、維修記錄、窗戶失修舉報記錄、鑑於樓宇出現整體窗戶欠妥或失修狀況，及對公眾構成較高的潛在風險，而決定優先次序。 表: 樓齡十年以上屋苑「強制驗窗」準則. 強制驗窗時間表. 對業主來說，在接通知日期起計6個月內，需委任合資格人士，完成訂明檢驗及訂明修葺；至於大廈公用部份，則需在接獲通知起計9個月內完成。 當完成所有驗窗過程後，則屋宇署最快會在5年後才再需要進行下一次「強制驗窗」。 表: 強制驗窗時間表.
