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2024年5月18日 · By 28 MORTGAGE. May 18, 2024. 2022年9月發佈最新的《房屋委員會公共租住房屋人口及住戶報告》裏面指出香港住在公屋和中轉房屋的港人有大約210萬人。 房委會提供公屋是爲了讓無法負擔租住私樓的低收入家庭有瓦遮頭。 一個單位通常一住就是幾十年，公屋也是如此。 不過申請到公屋後是否可以一直長住？ 今天我地28 Mortgage就要跟大家一起探討這一方面的話題。 公屋的申請資格. 首先，我們先來快速了解公屋租戶的申請資格： -必須年滿 18 歲. -申請者及家庭成員必須定居香港，申請表內填寫的成員至少一半必須在香港居住滿 7 年. -申請者及其家庭成員在港並無持有任何物業. -住戶的總月收入和總資產淨值不可以超過現行限額.
2023年12月7日 · 這篇文章我地28 Mortgage 跟大家一起探討公屋除名原因，一般上分爲兩種情況： a) 租戶自願申請公屋除名. b) 被動式除名. 公屋除名常見的兩種情況. a)租戶自願申請公屋除名. 這種通常是當家庭成員有變動，租戶自願和主動向房屋署提出要求刪除家庭成員戶籍。 最常見的情況如子女長大搬遷、家中有人逝世、夫妻離婚等。 簡單來説就是該家庭成員不在公屋單位居住了。 還留在單位的租戶只需要填妥表格HD422C 再把相關證明文件的副本一并遞交給房委會，房委會審查完畢後就會刪除戶籍並對該單位的租約更新資料。 整個程序不會超過1個月。 b)被動式除名. 公屋被動式出名通常都是由房委會發起，下令收回公屋。 最常見的原因租戶觸犯「富戶政策」政策及屋邨管理扣分制。 富戶政策的定義.
- 居屋按揭成數及按揭年期
- 居屋按揭利率
- 居屋擔保期
- 銀行拒批居屋按揭原因
- 關於居屋按揭唔批常問問題
這裏補充一點，樓齡會直接影響銀行審批按揭還款年期。銀行一般的做法是用30減去樓齡來決定按揭還款年期。銀行會以19年樓齡作爲分界點： -樓齡低於19年的居屋，銀行可以做到最高按揭成數為90%及最長還款年期為25年 -樓齡高於19年的居屋但不超過30年，剩餘的擔保期銀行可以批核90%按揭成數；擔保期一到就變回60%按揭成數 。如果到時未還清的樓價高過當時樓價的60%，貸款人需要補回差價 -樓齡高於30年的居屋, 銀行最多可以批核40%按揭，買家需要準備較多的首期資金上會
現時居屋按揭只可以做P按，即最優惠利率按揭的方案，不設H按，即銀行同業拆息按揭。P按會跟隨美國的利率而隨之變動，不過會否加按息則由銀行自行決定。現時居屋按揭P各銀行息率統一，普遍為P – 2.4% (P=5.125%)，年利率為2.625% 或 P – 2.5% (P=5.375%)，年利率為2.875%。對於美聯儲這一年來持續加息的動作，居屋申請人或是有興趣了解更多可以WhatsApp +852 9683 2200 先向 28 Mortgage 嘅按揭專員聯絡以便了解最新居屋按揭利率。
興建居屋是政府幫助人民置業的房屋計劃，所以政府就是居屋買家的擔保人。居屋擔保期由首次出售日起計，為期 30 年。正因爲如此，銀行在審批居屋按揭時是比較寬鬆的。如果貸款人在期內斷供居屋按揭，政府作為擔保人，就須要負責向銀行還錢。 所有未補地價的一手居屋有政府擔保30年，所以所有綠表和白表買家在申請居屋按揭時一律無需做壓力測試。綠表買家在購入未補地價的一手居屋可免去入息限額要求；白表買家則需要達到以上表1裡列明的入息限額。 至於未補地價二手居屋，一些樓齡很高的居屋也代表著擔保期快完結，這時銀行就會要求買家需要做壓力測試。 已補地價的二手居屋按揭就和一般私樓相同，首置人士皆可免做壓力測試。
申請按揭的銀行曾經留下壞賬紀錄
雖然居屋買家有政府做擔保人，不過如果買家在申請按揭的銀行曾經有過壞賬紀錄，銀行通常是會拒批該買家的按揭申請。看到這裏，或許您心裏會想説，香港有這麽多家銀行可以申請按揭，只要不去曾經留下壞賬紀錄的銀行申請是不是可以過關？答案是，不保證會過關。這是因爲現在科技發達，一切都可以被搜尋，一旦曾經有過不好的記錄，通常較大規模的銀行之間都會記錄這些 “黑歷史”，所以買家還是留意一下。 我地建議您可以試試看向中小型的銀行申請，可能有機會批准但要有心理準備不一定可以做足25年最長還款年期。
已有私人貸款在身
若業主本身已向申請按揭的銀行借私人貸款 ，其後在抽中居屋時又再向同一閒銀行申請按揭，銀行極大可能會拒批按揭。理由很簡單，站在銀行的角度上來看，借貸人借這麽多貸款，風險高，所以不願意批核。 以我地 28 Mortgage過往的經驗，我們建議業主主動提供自己的入息證明，向銀行證明每月收入足以償還按揭每月貸款。不過如果居屋的擔保期已完結，銀行會做壓力測試和討要更多的相關文件以證明業主是收入穩定的。不論您在居屋按揭上遇到什麽問題，歡迎WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員，我們是提供一站式按揭轉介服務同時也提供全港最高現金回贈。
借款人年齡或樓齡太高
政府以家有長者核心家庭計劃分配居屋，所以許多家庭都會用家中長者的名字申請居屋來爭取優先權。不過銀行在審批按揭時是有一套計算方式的。申請一手居屋按揭，銀行會用95或105減人齡來計算還款期；二手居屋按揭更嚴格一些，通常是用「85減人齡」計算還款期。如果家中長者已過70歲，申請二手居屋按揭，「85減70歲」銀行只能做最多15年按揭還款年期。 除非物業是聯名，只要其中一個業主年齡較輕，那麽想要做最長25年還款年期還是有很大的機會。 還有需注意樓齡太高的居屋也一樣，銀行不一定會批足25年按揭年期。
1. 新居屋按揭貸款人是否要是新居屋申請人?
是，資助房屋的按揭貸款人一定要是業主本人。
2. 如果居屋申請人已是退休人士，如果證明供樓能力?
由於居屋有政府擔保，銀行在處理按揭申請上都較寬鬆。如果申請人沒有入息證明，就寫一份聲明，證明自己有能力供樓，例如有子女付家用等，切記不可作虛假聲明。
3. 如果家裏長者超過70歲抽中居屋，加擔保人可以延長按揭還款年期嗎？
不能。因為居屋按揭沒有擔保人概念，擔保人就是政府。所以加入擔保人並不能延長還款年期。
2023年10月3日 · 公屋戶主轉名手續. 公屋戶主轉名申請需要填妥以下指定文件：. 轉換戶主申請書 (HD465) 入息及資產申報表（HD1022C）. 這些表格都可以在官網或是各屋邨辦事處獲得。. 公屋戶主填妥表格，寫上申請轉名的原因連同證明文件（如死亡證明、遷出相關證明）一同遞交 ...
惟過去一年利率不斷上升及多個地區經濟明顯放緩，樓市交易大大減少，考慮到未來房屋供應量將持續增加，在考察整個地產業的情況後，政府決定採取以下調整住宅物業需求管理措施，即日生效。 SSD年期縮短至兩年 -額外印花稅（SSD）的適用年期由三年縮短至兩年。 -業主在持有物業兩年後出售是無須再繳付樓價10%的額外印花稅。 買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）稅率減半 -買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）的稅率減半，兩者均會由15%減至7.5%。 -這項措施適用於境外客及公司客。 因此將有助減輕已擁有住宅物業的香港永久性居民再購買住宅物業時的財政負擔，以及非香港永久性居民購買住宅物業的成本。
2023年9月5日 · 不過，房委會會依據個別情況批核居屋業權轉讓申請，常見的業權轉讓原因如下： -夫妻離婚/分開. -結婚搬離居屋. -業主移民或定居海外（工作或是其他私人原因） -破產. -業主年紀超過65歲. -業主性命垂危或身患重病. -業主離世. -配偶加名. -家庭成員合資供樓. 問題2：手上沒有任何物業的港人可不可以繼承未補地價綠表居屋？ 答： 如果繼承者本身沒有任何物業是可以承繼未補地價綠表居屋，即使入息和資產超過綠表資格都沒有問題。 問題3：如果手上已經有物業還能不能繼承未補地價綠表居屋？ 答：如果繼承者本身已經有物業，那就要看手上持有的是私樓還是未補地價居屋。 如果是私樓，繼承者可以成績已故家人的未補地價居屋且不必付印花稅。
2023年10月28日 · 通過過去我地28 Mortgage 處理過按揭申請經驗，今天要跟大家分享其中一個很常造成上會計劃告吹的原因就是沒有計算好買樓開支。 這是非常可惜的因爲所有準備功夫如齊全的文件，符合可借貸最高按揭成數資格可是就是沒有把買樓開支做好預算，支付不來其他的開銷而被迫撻訂或是到處借錢導致財務壓力變得更重。 今天這篇文章要跟每個準備買樓的業主分享所有買樓開支，做好萬全準備，成功上會。 開支1：首期. 開支2：印花稅. 施政報告2023減辣措施【資料更新】 開支3：地產代理佣金. 開支4：按揭保險與利息. 開支5：律師費. 開支6：差餉或地租. 開支7：管理費及雜費. 開支8：裝修費. 關於買樓開支常問問題： 1.買樓失預算怎麽辦？ 2.買樓是否一定要繳付地產代理佣金？
