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第一步: 簽署「睇樓紙」 簽署睇樓紙要點: 第二步: 參觀物業. 睇樓注意事項: 連租約物業注意事項: 第三步: 進行查冊. 查冊重點: 第四步: 簽署臨時買賣合約及正式買賣合約. 臨時買賣合約要點: 第五步: 承造按揭. 按揭中介公司: 第六步: 選擇按揭計劃. 「P按」VS 「H按」 另類選擇: 定息按揭計劃. 什麼是「按揭儲蓄掛鈎計劃」 (MORTGAGE LINK)? 銀行提供的優惠: 第七步: 成交日. 成交日注意事項: 首置客常見問題. 問題1: 怎樣計算壓力測試？ 月入所需對照表 (壓力測試) 問題2: 首置客能否豁免壓力測試? 月入所需對照表 (借新按保、免壓力測試) 問題3: 怎樣揀選銀行按揭產品? 問題4: 首置客入市有什麼雜費?
- 送契樓對按揭的影響
- 送契樓有無可能做按揭?
- 代理責任：提醒送契樓的風險
- 個案分享：買家誤購送契樓，代理有否責任?
- 代理責任：爭拗點 – 「失實陳述」
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
銀行按揭部對送契樓一般都存在戒心，特別是業權人本身破產，他在五年內簽定的「無償契約」有可能會作廢，背後理據就是擔心破產者預先作出轉讓，來避免以賣樓來還債，故此銀行基於風險考慮多數不會為這類物業提供按揭。 我們以顧客身份致電幾間銀行查詢，銀行職員也確認這件事。
若「送契樓」的業權轉讓已過了五年，亦即超出了破產的追溯期，銀行亦有可能願意承造按揭，但大前提在於銀行認可(on-list)的律師樓，也確認物業沒有被債權人追溯的風險，銀行才願意承造按揭。 即使如此，基於風險考慮，銀行提出的按揭條款亦可能受影響，按揭成數可能受限，息率亦可能較高，故準買家簽約前應先向銀行及On-list的律師樓查詢。
作為持牌人士，地產代理具備專業知識，有責任為物業查冊，如發現「送契樓」，亦必須向準買家提醒按揭風險。 根據 「地產代理監管局」在2013年發出的「執業通告」，有清楚要求當「無償轉讓契」的日期與土地查冊日期相距少於五年，地產代理必須告訴客戶相關資訊，並提醒客戶對按揭貸款的風險，及建議簽約前尋求法律意見。 今次涉事代理為本港上市公司美聯集團，我們曾經發信向美聯查詢，回覆指他們職員處理交易時已就單位進行查冊，發現業權較特殊，故即時向律師樓查詢，並告知準買家單位情況。又話，雖然單位業權較特殊，但由於已取得法庭判決，有別一般「送贈契」，故仍可進行買賣，亦有部份銀行能為這類物業提供按揭。回應指出，客人衡量風險後，決定選擇終止交易，公司有盡力提供協助，雙方最終取消交易，取回訂金及無繳付佣金。 我們也有向「...
準買家經代理看中物業
首次置業的陳小姐(假名)跟外籍男朋友，在今年八月中，透過美聯物業旗下的地產代理參觀東涌一個屋苑，覺得單位各方面質素符合自己條件，便向代理表示有興趣買入。銀行估價770萬，跟業主開價778萬元有距離，代理建議跟業主面對面議價。 為促成交易，代理少收了收部份佣金，最終買賣雙方同意以773萬元成交，並即場簽署臨約；簽約前代理展示查冊文件，當時業主要趕飛機，代理表示已看過查冊文件，所以會把重點告訴她。當時代理指出，業主曾經破產，但事件在2015年已解決，所以物業沒有問題。
準買家發現物業為送契樓，代理稱按揭無問題
準買家向代理查問，物業情況會否影響按揭批核，當時代理表示：「一定不會有問題，更複雜的個案，他都有看過、也處理過，不會有問題。」當時準買家亦選擇相信代理。 不過簽約時，代理在臨約加了一項備註，要求賣方必須提供所有證明業權的相關文件，以確保物業是以免除所有產權負擔出售給買方，並表示這條條款是用來保障陳小姐，這條款也是受法律約束的。 但事實的背後，還包括物業涉及「Nil consideration」。這一點，代理則由始至終沒有提及。事後陳小姐從律師及銀行職員口中得知，這點已有可能影響銀行按揭申請，而結果當陳小姐申請按揭，果然連接出現問題。
準買家申請按揭，卻到處碰壁
當日陳小姐原本只打算向三至四間銀行申請按揭，最終一共申請了八間，即使有律師信說明個案、亦有銀行出信證明他們財力沒問題；但花旗、中銀相繼拒批按揭，部份銀行更沒有回覆。 於是她再向代理查詢，但此時代理說，自己可做的已不多。到後來，代理也表示個案太複雜，唯有交給分區經理處理。代理更指，賣方堅持物業沒有問題，所以代理不能做任何事，而且會根據法律部同事意見去處理，不用再牽涉代理在內。
甚麼是「失實陳述」?
「失實陳述」分為「欺詐性失實陳述」(fraudulent misrepresentation)、「疏性失實陳述」(negligent misrepresentation)及「無意作出失實陳述」(innocent misrepresentation)，前者需要原告陳小姐提供證據，因為要證明代理本身是知情，舉證門檻極高；反觀「疏性失實陳述」則由代理提出理據證明自己純屬疏忽。但姑勿論怎樣，只要判定為「失實陳述」，合約都voidable，可以撤銷，可由原告提出「踢契」。
地產代理有否「失實陳述」?
代理在買賣過程中是否涉及「失實陳述」? 代理曾指出「物業曾經破產，卻不影響買賣及業主按揭」。究竟代理這句說話是「事實」、抑或純粹向陳小姐提供「意見」? 可能代理會說，「物業破產不影響按揭」只能視作一個意見參考。不過，我們翻查英國案例「Smith v Land House Corporation」，當時原告賣廣告出售酒店項目，並在廣告中指出，現時租客是「最理想」的租客，所以這是一等一投資；但實情租客本身卻接近破產。表面上，「最理想」只是「意見」，但法庭卻裁定這是「事實」。 背後理據是，提出如此意見的人，在行內具有一定相關經驗知道是真與假，故即使這只是「意見」也可被視作「事實」。套用個案，代理本身就具備專業資格，向沒有買賣經驗的陳小姐提出的意見，也有可能視為「事實」看待。 當然，最關鍵一點，就是代理陳述有沒有導致陳小姐簽約? 又讓我們重溫一下當日的情景。過程中，陳小姐曾質疑過能否做按揭，但因為代理的說法，在一個很短促的時間內陳小姐簽約。從這個角度來看，代理陳述改變陳小姐原先看法的可能性很高。
代理表達事實一半是否構成「失實陳述」?
另一個反駁點就是，物業曾經破產，的確不會影響買賣及業主按揭。因為事主是在2015年時破產，至今已有超過五年時間，正常情況下，銀行應該會批按揭；但因為物業在2021年7月也涉及「nil consideration」，代理卻沒有披露。代理沒有主動披露，是否「失實陳述」呢? 一般情況並不能視為「失實陳述」，但凡事有例外。 參考過去一宗英國案例「Dimmock v Hallett」，當時業主向買家出售農場時，表示農地全數租出亦有收入，但卻沒告知買家另一半事實，就是租客已經申請退租，結果法庭都裁定為「失實陳述」。所以只披露事實的一半，這點可能都構成「失實陳述」。
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2024年2月23日 · 詳細資訊. 最後更新: 2024年02月23日 , 下午 8:21. 樓盤 ID: WCP_20240127115838_1128. 價錢: $1,000,000. 樓盤面積: 134.55 呎. 樓齡: 28. 物業種類: 車位. 租/買方式: 買盤. 每月管理費: $230.
整件事應該要由2021年2月開始說起，當時陳先生(化名)購入了掃管笏「恆大．珺瓏灣」一個兩房單位，買樓時發展商承諾提供優惠，包括「印花稅回贈」及「會所設施及管理費回贈」。對於初置業的陳先生來說，認為可省卻置業及後續成本，故決定揮筆簽約。
二手成交 名鑄 尖沙咀 汪敦敬. 本港新冠肺炎疫情有好轉跡象，近期樓市亦開始吹暖風，有「樓市大好友」之稱的祥益地產總裁汪敦敬，最近更大斥1.26億元購入尖沙咀K11上蓋豪宅名鑄，實用面積為2,108呎，呎價高達60,000元。. 購入單位以招標形式售出，為高層F室 ...
1. 🚨買樓險殺訂：個案分析🚨上手交易未辦妥：下手險中成交陷阱⁉️｜調查報道｜臨約｜按揭｜胡‧說樓市. Watch on. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 我們不時為大家報道千奇百怪的樓市個案，今次事件主人翁，則買入了一層曾經進行 近親轉讓 的物業，但最終卻因種種原因而遲遲未能完成交易，險墮成交陷阱，即使賣方未曾交出正約，買方亦不能取消交易，究竟所謂何事? 本文目錄. 事件經過. 2021年6月30日：陳先生簽臨約買入單位. 物業內部轉讓後，一直未簽轉讓契約. 2021年7月14日：買家已簽正約，業主卻未能簽回. 銀行要收正約及上手取消交易文件，才批出按揭. 2021年8月4日：業主終於提交上手取消交易文件. 事件三大爭拗點.
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