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2024年3月21日 · 自住、出租、工商廈按揭大不同. 最後更新： 21/03/24 @ 6:18 下午. 《更新: 政府2024年2月28日起再次放寬非按保按揭成數，樓價3000萬或以下的住宅物業，最高借7成，3000萬至3500萬最高借6-7成，上限2100萬，3500萬以上，最高借6成。. 香港樓價貴，業主買樓時為 ...
2021年12月20日 · 2021年12月20日. 很多人買新買會採用發展商二按，尢其即供樓花，又或樓價超過1000萬。 如按揭需要用發展商二按，頭按銀行的壓力測試，計算方法會和普通銀行按揭會有所不同。 本文分享 壓測 的計算方法。 注意事項1：壓測用50／60 計算. 如果只有銀行頭按，如沒有其他按揭在身的話，壓測是用 50％／60％ 計算DTI (每月供款與入息比率)。 但如果需要申請發展商二按，而二按部份超過樓價的2成的話，壓測需要用 45％／55％ 計算。 即是說，如果有發展商二按，DTI 不能超過45％，以及加壓測2厘後不能超過55％。 注意事項2：二按的每月供款需要用高息去計算. 通常發展商二按，一開始是低息，但低息蜜月期過後，會變高息。 當銀行計算壓測時，二按部份的每月還款會全期用高息去計算。
- 方法1：丈夫擔保妻子？
- 方法2：利用擬租金收入？
- 方法3：丈夫把物業轉名給妻子，然後自己買第二層樓
- 8成按揭需要是自住用途
以上例子明顯妻子的入息不夠借800萬。如果妻子月薪是4萬，按揭還款期30年，以按揭利率2.5厘計算，最多只可以借422萬。 因此如妻子想以首置身份買1000萬樓，便需要搵擔保人。那麼，丈夫做擔保人又可不可？丈夫雖然人工高，但已經要負責自己層樓的按揭。如擔保人本身有按揭的話，新果層按揭需要通過壓力測試，而8成按揭壓測要以 40％／50％ 計算（如沒有按揭在身以 50%/60%計算）。那麼，夫婦雖然總入息是12萬元，但實際總貸款額只得 980萬元。扣取第一層的按揭餘額400萬後，第二層只借到520萬，也是不夠計。
如果不用按揭保險，樓價是1000萬或以上，無論是自住或出租都最多只可借5成。因此，如妻子不用按揭保險，並聲稱物業是打算出租，有些銀行可以用預計租金收入去增加入息。不過有幾點要留意： 1. 預計租金是以估價行的估價為基礎，可能比市值租金低 2. 預計租金收入要打6折才可以當入息 3. 如是出租物業，壓力測試需要用 40％ ／ 50％ 計算。 以上述例子，如果妻子新果層以預計出租申請按揭，借5成，假設預計租金為樓價3厘，可以借到 484萬。即是說，如新果層是妻子單名上，貸款額最高為484萬，首期便增加到516萬。夫婦本身有200萬現金，丈夫果層可以加按至480萬套取80萬元，即總現金為280萬。因此需要跑多236萬首期，未計印花稅和其他支出。
這方案是最可行。丈夫把物業轉名給妻子，妻子需要負責第一層餘下按揭400萬，以她4萬元月薪是夠計。丈夫月薪8萬，買1000萬樓借8成也夠計。 不過這方案缺點是要付轉名印花稅。1000萬樓印花稅為37萬元。 至於值不值花37萬印花稅為買第二層物業便見人見智。不過，如果能和業主傾到好價，補償到轉名印花稅全部或部份損失，都有數圍。
要留意如買第二層樓而又上8成按揭，物業必須是自住用途，那麼第一層便要出租或給家人住。出租的話第一層按揭成數只得5成。而且，要第一層的轉名完成，並在丈夫信貸報告內第一層樓的 mortgage count 消失後，才可以買第二層做8成按揭。否則銀行仍然會把第一層的按揭餘款計入 DSR 內，便不夠計。 延伸閱讀： 1. 夫妻「甩名」撈第二層樓 小心按揭保險中伏位【星之谷專欄－香港01】 2. 按揭保險須知 2020 & 保費計算懶人包【含施政報告新按揭政策更新】 3. 【按揭財技】 物業甩名 一開二全攻略(含2020年新例) 4. 租金太低，能不能改用擬租金收入計壓測？
更新：2024年3月28日. 何謂物業轉按？ 轉按指將物業按揭由銀行A轉至銀行B，當按揭罰息期過後，業主便能自由地將按揭轉到其他銀行。 近期銀行開始推出按揭優惠吸客，想要高達2.25%按揭回贈，記得盡快聯絡星之谷。 金管局於2024年2月28日再次放寬按揭成數及壓力測試，轉按及套現均受惠於新措施 ，如想了解 最新轉按成數請按這裡 ， 轉按壓力測試詳情請按這裡 。 如想了解更多轉按知識，請細閱下文，本文會解答各類轉按疑問。 目錄. 何謂物業轉按？ 轉按有何好處？ 轉按如何賺取現金回贈？ 銀行根據估價計算轉按成數，如何能提升估價？ 轉按的律師費收費多少？ 轉按如何甩按保並取回保費？ 須否等罰息期完結，才申請轉按？ 如何透過轉按套現？ 申請高成數按揭，能否轉按套現？
2024年3月21日 · 新買. 轉按. 準備買. 英國按揭. 留言（選填） 如長者手持現契物業，但已是退休人士沒有入息，現契重按成數最高是多少？ 如沒有入息，便要行資產審查，按揭最多可以6成，而比較保守的銀行則只會承造3成按揭。 至於申請人有入息，3,000萬元以下的物業，銀行批出 按揭成數 最高是7成。 600萬元或以下的自住物業重按，更可以上按保，最高按揭按揭成數可達8成。 要留意的是，如申請人有其他按揭在身，現契行資產審查最高按揭成數便要扣減一成，即最高5成。 如行入息按揭，也需要扣減一成，即最高6成。 詳情可參考以下文章。 申請資產水平按揭指南2023. 【放寬按揭成數上限2023】買樓首期點計算? 自住、出租、工商廈按揭大不同. 現契重按的最長還款期是幾長？ 和一般新買按揭或 轉按 一樣，最長30年。
2024年3月21日 · 假設太太為業主，需要先生擔保按揭，銀行容許先生作借款人或擔保人，應如何選擇？. 要考慮幾個因素，不同情況下可有不同選擇。. 情景一：假設太太有多過一個物業按揭， 先生沒有物業按揭，於不經按揭保險的情況下，用先生作借款人可借足7成 ...
2019年9月24日 · 律師樓會先計算業主的賣出價能不能支付二按三按四按。 如果不夠支付，即物業是負資產，交易便會取消並退訂。 但如果不是負資產，律師樓會出 Good Title 給銀行，銀行按揭便可放款。 成交日時，賣家律師樓收了錢後會代表買家清還所有債務，然後註田土廳解取所有按揭 (release)。 如何得知物業有二按三按？ 從查冊中可以得知物業的所有業權負擔 (encumbrance)。 田土廳查冊網頁： https://www1.iris.gov.hk/eservices/welcome.jsp?language=en. 如見到 “first legal charge”，便是一按。
