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按揭資訊 / Roy Lau. 根據最新2022年底公佈的《房屋委員會公共租住房屋人口及住戶報告》，香港一共有二百一十萬人居住在房委會提供的公屋及中轉房單位。. 公屋住戶一住就是超過10年甚至更長，簡中一定也會出現加名、除名及轉名戶籍變更狀況。. 這篇文章我們 ...
2023年9月5日 · 答：現時房委會對居屋轉讓非常嚴格。. 一般情況下，未補底價的居屋是不能隨意轉讓，居屋只有在補了地價後才可以到自由市場出售。. 不過，房委會會依據個別情況批核居屋業權轉讓申請，常見的業權轉讓原因如下：. -夫妻離婚/分開. -結婚搬離居屋. -業主 ...
2023年10月3日 · October 3, 2023. 根據最新2022年底公佈的《房屋委員會公共租住房屋人口及住戶報告》，香港一共有二百一十萬人居住在房委會提供的公屋及中轉房單位。 公屋住戶一住就是超過10年甚至更長，簡中一定也會出現加名、除名及轉名戶籍變更狀況。 這篇文章我們28 Mortgage跟大家一起探討公屋戶主轉名相關事項。 公屋戶主轉名條件. 現時不論是公屋戶主轉名或加名都不似從前那麽容易主要因爲供不應求，每年的候選名冊都很長。 房委會在新政策「 批出新租約」清楚列明，公屋戶主不可隨意轉名除非新住戶是原公屋戶主認可的家庭成員，并且符合以下兩種特殊情況才可以向房委會提出轉名申請： –公屋戶主去世.
- 什麼是釘契?
- 避開釘契樓 宜先查冊
- 常見3大釘契原因
- 釘契樓如何影響申請按揭?
- 常見問題
通常釘契的特點如下: 1. 業權問題 2. 建築僭建問題 不論業主破產、欠債等，都在土地註冊署紀錄，買家可以查冊獲悉以上資訊。釘契係要確保釘契人的權益，如果破產、出售物業，都可以根據權益類別、登記次序去決定分錢先後。新業主要小心風險，因為以上問題如未解決，都可以連帶樓契由新業主負擔起來。
透過代表律師查冊，可得知單位有沒有因違反大廈公契、建築條例而被起訴。也可向屋宇署索取物業圖則，自行了解左先，例如有無違反建築物條例的地方，新買家最好同賣家有商有量，合約上更要註明業主要清還債務、解除土地註冊處釘契紀錄，才正式交易，勿盡信賣家一面之詞，解決以上問題後，在物業的紀錄冊上仍有相關登記，不是完全刪除的，同時，也會在土地註冊顯示已解除釘契。
1. 業權訴訟
如果在查冊上見到「Certified True Copy of Notice of Intention to Proceed with An Application for Ancillary Relief」字眼，就反映到單位涉及離婚業權分配問題，這些情況下，要獲得雙方同意，才可申請將釘契樓轉按加按、出售、出租。不單只離婚，一些拖欠大廈管理費、違反公契等，只要涉及業權訴訟，都可以使單位釘契，等裁決結果。
2.債務問題
當業主欠債、被入稟追討，為防出售、甩名轉讓，都會將單位釘契。例如在破產情況下，將業權轉成受託人或債權人，業主即使有居住權，都唔可以賣出物業。
3. 僭建法令
新買家要特別注意呢一點，如果前業主被頒清拆令，或危險建築物維修令、渠務設施維修令、危險斜坡維修令等，都會以「Order under Section 24 of the Building Ordinance」、「Order under Section 26 of the Building Ordinance」、「Order under Section 28 of the Building Ordinance」、「Order under Section 27A of the Building Ordinance」顯示於查冊上。而這些問題都會由新業主負責，宜先好好了解單位釘契情況，例如法令問題幾時完? 清拆的進度?以免中途撻訂。
1. 僭建類別
如果釘契樓是有輕微僭建問題，銀行就會向買家發承諾書，聲明日後清拆僭建物都是由買家負責。究竟銀行會唔會必定唔批按揭，就要睇釘契的類別而定。例如僭建範圍大唔大? 僭建係咪涉及嚴重結構問題?會唔會影響將來轉手? 銀行可能因風險問題，只批低成數按揭。
2.離婚糾紛睇判決書
如果該物業涉及離婚糾紛個案，最重要係睇法庭的判決書，這可能會令銀行覺得有貸款風險，可能只有少數律師願意辦理有關手續。
3. 附帶欠債問題的釘契樓
即使是附帶欠債問題的釘契樓，仍會有銀行接受造二按的新按揭申請，當然都有銀行即使知道單位的債務問題已除去都好，一樣唔批按揭。除了買家要保持良好的還款能力外，也要主動就個案及早向銀行查詢。 在2022財政預算案，政府將按揭保險放寬，首置人士購入樓價上限1000萬元物業可獲最高9成按揭保險，最高貸款額為900萬港元 ; 1125萬元以上至1920萬元物業可獲最高80%按揭保險，最高貸款額為960萬港元。 如你有任何釘契樓的疑問、置業按揭資訊，記得搵專業的按揭中介幫手，一圓置業夢!
1. 賣家如未能在交易日前解除釘契問題，會面臨咩後果?
如賣家到交易日仍未解除釘契，就可能要違約而賠償買家損失，包括樓市升值後的差價、佣金、律師費用、退訂等。一般原先紀錄是不會從物業紀錄冊上刪除，只會在另一份文件反映已解除的情況。
2.違法僭建的釘契樓如何影響按揭申請?
這要視僭建嚴重程度而定。銀行要考慮釘契樓的僭建問題嚴重與否、背後有無複雜業權問題，去審核是否批出釘契樓按揭。有心理準備，按揭成數未必高至80-90%，首期要預多些。
3.釘契樓應該點處理?
如果賣家在交易前解除了釘契固然最好，買家應索取相關證明文件，例如證明到對方已還清欠款、就維修令取得滿意紙等。釘契樓業主都小心處理，萬一影響交易，未解除釘契，就可能要違約而賠償買家損失，包括樓市升值後的差價、佣金、律師費用、退訂。買家亦應衡量風險，如你已受已知的釘契情況，日後不能以此作訴訟理據。
2023年12月4日 · 答案是會。由於居屋業主不容易除名，所以不能像私樓業主般，透過近親轉讓方式，恢復首置人士身份。 居屋轉讓視乎不同的個案，有時候也會很複雜。如果您有任何疑問，歡迎隨時聯絡我們28 Mortgage 的按揭專員，我們會全程協助您知道轉讓成功。
2024年1月24日 · 在香港做爲首置人士上車所享受的優惠是非常吸引人，尤其是在節省稅項這一方面。香港政府在2016年開始針對購買多個物業的業主徵收物業價格15%的從價印花稅開始，物業内部轉讓變成非常盛行和普遍。今天我們28 Mortgage就來跟大家一起探討親屬轉讓印花稅率及一些一定要知道的程序。
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