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如果你正考慮短租單位,月租酒店其實也是個不錯的另類選擇。《胡.說樓市》之前為你比較9間酒店的月租租金,今次再幫你格價,提供最新價錢資訊。
- 項目背景及特色
- 胡.說評分
- 不同戶型揀盤建議
- 付款辦法分析
永光地產收購舊樓
「尚瓏」屬於舊樓併購項目,原本由「永光地產」於2016年3月收購的一部份用地:「皇后大道西150-158號」。其後轉售予「百利保」及「富豪酒店」。其後「富豪酒店」再收購毗鄰「皇后大道西160-162號」。
富豪酒店購入毗鄰地盤
由於當時162號只收購至86%業權,故發展商申請強制拍賣,終成功統一業權,在合併後地盤面積提升至7,190呎。根據規劃大網,地皮劃為住宅甲類(7)地盤,可作較高密度的發展,地盤可建樓面達8.6萬呎。其後發展商申請起樓,並獲批建一座商住物業,合共提供130個住宅單位。
在衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,我們認為交通可以有5分,但配套及景觀卻稍為欠奉,只能給予2分,至於間隔,看得出在有限空間內也盡量將開則多樣化,而且內櫳也尚算方正,故給予3分,以20分為滿分的話,我們《胡.說樓市》編輯團隊共給予樓盤12分。
建議1: 同層單位揀選字母愈大的單位
如果放眼景觀的買家,必須揀得愈遠離東北面(即較遠離市建局重建範圍),其保障會大一點。一房細單位面積清一色265呎,內櫳分別不大,固然可按照上述定律來揀樓;而開放式則只得一柱也沒有可選擇的餘地;唯獨兩房,A、F室之間更應該先選「F室」。
建議2: 高低層景觀差異不大
「尚瓏」高低層景觀差異不大,所以高低層之間只需按銀碼作排序。不過值得留意,發展商開出首批50個單位,全數都是中低層而已,平均即供均價已經高達30,814元呎,比起附近的嘉里發展的「西浦」、宏安的「薈臻」、盈大的「盈峰一號」等,二手價20,070至23,000元呎為高。顯然發展商開價頗心紅。因為高層開價高於低層的定律下,今次開價只是樓盤的下限價,日後價格可能再上調。
建議3: 可跟區內二手樓作比較
所以,除非你能購得最平價單位,否則去到中層以上,價格都已經超出市價。好像「尚瓏」一個242呎開放式單位,折合688萬-765萬元入場;相同銀碼在二手市場卻買到一房單位;至於「尚瓏」一房單位756-836萬元,但同一銀碼在區內都買到一房,但面積大近百呎。現貨市場可即買即租、或即買即自住,又何必等期貨呢?
更重要一點,就是今次發展商的付款辦法並沒有特別,既沒有提供高成數一按、或二按付款,只得即供以及建築期付款辦法。如果對高成數按揭有需求的買家,則必須選擇折扣額較少的建築期付辦法,待樓盤落成時再申請按揭保險。但於部份單位的建築期價格已超過1000萬元,實情按揭保險也未必受理。若撇除銀碼逾1000萬元以上的單位,購買「尚瓏」的買家大致有三種付款模式。
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