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2023年10月3日 · 按揭計算機. 單位樓價. 按揭成數. %. % 90 %. 首置客及自住性質，透過申請按揭保險，$1,000萬以下物業，最多借取90%按揭；1,000萬至1,500萬元物業，最高可做80%按揭，貸款上限900萬元；1,500萬至1,715萬元物業，最高可做70%至80%按揭，貸款上限1,200萬元；1,715萬以上至3,000 ...
Watch on. 管理費每呎$4.3，拍得住私樓. 作為首個「港人首置上車盤」，「煥然懿居」以接近私樓的設計與質素興建，附有會所設施，而屋苑其中一個賣點，就是智能家居。 每個單位都會配有一個平板電腦，戶主可透過平板電腦預訂會所設施、查看閉路電視，以至監察屋內煤氣用量等。 然而，以接近私樓質素而建亦要付出代價，因為「煥然懿居」管理費高達每呎4.3元，比得上不少私人屋苑。 「煥然懿居」管理費高達每呎4.3元，比得上不少私人屋苑。 戶主可透過平板電腦預訂會所設施、查看閉路電視，以至監察屋內煤氣用量等。 外牆磁磚彎曲、掃口用色不一. 今次驗樓的手工問題多集中於外牆鋪磚，驗樓師陳智康發現，露台天花的掃口手工馬虎，一時用灰色的掃口粉，一時用白色的掃口粉。
- 疑團1: 為何法團會棄用「招標妥」?
- 疑團2: 趕不及採用「招標妥」是否屬實?
- 疑團3: 為何顧問公司要篩選承辦商接見?
- 疑團4: 篩選承辦商後才讓居民選擇
- 疑團5: 首選考慮公司: 最低入標價、最高面試分數
- 疑團6: 大維修金錢僅「見爛補爛」?
- 1.72億元大維修只屬下限價?
- 疑團8: 選舉過程是否公平公正?
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招標妥可避免圍標
面對突如其來的屋苑大維修，有「翠林邨」街坊表示事前不知情外，更多街坊大惑不解的，是為何選擇顧問公司「亞太」來驗樓，亦不明白為何法團堅拒用「招標妥」，而選擇登廣告來聘請承辦商。
法團稱已通知業主
從法團回覆房屋署的信件中披露，2021年8月23日管理委員會曾商討強制驗樓事宜，其後有把記錄張貼在大堂佈告板。不過，面對過去大維修屢爆圍標醜聞，既然市建局已有協助業主籌組大維修的「招標妥」平台，來進行工程顧問及承建商招聘；市建局亦會以代理人身份聘請獨立專業人士，來評定工程估算及協助開標，為何法團堅決棄用?
棄用「招標妥」原因
信件中，主席解釋棄用「招標妥」，是因為考慮「招標妥」須繳交申請費用，亦須召開業主大會通過及經由市建局審批後方可進行。基於疫情嚴峻難召開業主大會，認為登報公開招標標亦公開、公平、公正，結果大多數委員贊成下否決「招標妥」。
市建局積壓個案致未趕及「招標妥」
我們《胡．說樓市》團隊在2022年8月18日出席「翠林邨」大維修簡介會時，曾向主席洗雄輝提問否決「招標妥」的緣由。他跟我們觲釋，市建局堆積很多申請趕不及處理，時間倉促為由否決。主席解釋曾咨詢過招標妥，但因2019年以後，申請招標妥積壓了很多申請。為了急切解除驗樓令，而採用了登報招標的方式，認為登報亦是公開、公平、公正的方法。但被問及是否市建局指出積壓申請? 他卻否認，指乃由於當時情況反映出來，而自己則從傳媒方面得知相關資訊。
疑問
法團有否曾就「招標妥」向市建局查詢? 當時市建局怎回應「翠林邨」法團? 市建局是否堆積很多個案以致未能夠處理「翠林邨」申請? 「翠林邨」要支付多少費用才符合「招標妥」資格、及一般審批時間多久? 我們《胡．說樓市》曾向市建局查詢，回覆表示，曾於8月17日收過一名自稱「翠林邨居民」的電郵查詢，亦已回覆其申請方法及留下當區經理電話號碼。翻查紀錄，則從未收過「翠林邨」法團申請「招標妥」一事，亦強調服務流程一直正常運作，並沒有出現個案需長時間才能完成審批的情況。 市建局又表示，收到申請書三個工作天內便可發出通知信，並核對資料及與法團簽署協議，一般需時一至兩個月，市建局亦沒有積壓任何「招標妥」申請個案。反而隨第五波疫情下，市建局有推出線上視像直播開標安排，亦容許法團使用局方會議室，以解決場地不足問題。至於法團主席指，「招標妥」要繳費是否決的其中一個原因，市建局回覆稱，「翠林邨」申請「招標妥」的價格為3,750元。
顧問公司就入標公司進行「背景分析」
「翠林邨」的法團在2022年4月29日刊登報紙廣告邀請承辦商入標，2022年6月10日發出標書，並於6月13日邀請了有意入標的承辦商實地考察，其後於6月24日截標，累計收到26份有效標書。對於入標公司，顧問公司曾按其商業登記證書、各項工程牌照、財務穩建度、參與驗樓工程數目、及推篤信等，而進行了「背景分析」，最後得出了初步分數。以100分為滿分計，有五間公司獲取95分、一間獲92分、五間獲90分，其餘一律90分以下。
顧問公司選擇接見「最低標價」公司
然而，顧問公司卻選擇接見了「回標價最低」的十間公司，當中還有兩間的「背景評分」卻低於90分，並非位列十大。考慮接見的準則，為何不是以承辦商背景來決定，而以入標價這個前設來厘定?
接見準則如何釐訂
針對接見準則的釐訂，顧問公司代表曾在簡介會中有如此解釋，表示回標價格最低為$172,690,394，最高$224,616,214，顧問公司估算$171,871,675，我們是怎樣評定接見最標的十間? 就是按我們估算正負8%，屬於初步可以接納的範圍。
選擇接見部份承辦商不等於已作篩選
針對篩選承辦商一事，法團主席又表示，接見回標價最低的十間承辦商，是顧問公司自己決定；這並不等於「翠林邨」在表決時不能選擇。居民仍可按其意願選擇棄選所有承辦商。主席表示，28間回標的公司中，因顧問公司也入了一份估價標書。開標後顧問公司解釋，可以揀選跟估價正負10%(註: 8%)去見標，去了解該公司運作，及是否了解工程。見了十間之後，也有咨詢其他公司是否有增值服務。至於居民是否沒有選擇權? 主席表示，居民可以在業主大會上可以決定完全不選擇上述公司。
疑問
問題是，如果居民是可以完全作抉擇，為何會得出顧問公司所指：「初步可接納範圍」? 兩者說法是否存有矛盾? 若果如法團主席所指，會面不等於篩選，但又為何有選擇地只接見回標最低的十間公司、而並不是全部接見，或全部不接見?
最低標價、最高面試分數
街坊覺得有問題，還因為最低標價的承辦商「俊豪建築工程有限公司」，碰巧在面試一環，卻在總分150分中，以144分成為最高分公司。顧問公司把它評為「首選考慮」。
評審委員評價
當日評委跟「俊豪建築工程」會面52分鐘，對這間成立於1995年的「俊豪建築工程有限公司」、公司存款七位數、過往未捲入安全意外、索償及勞資糾紛，作出了以下評價: 「面試派出七人出席，一人為公司董事、一人為認可人士、一人為項目總監、一人為技術人員，有眾多強制驗樓經驗；亦有豐富吊船工程，整個項工程項目有詳細說明。綜合整體面試，對面試有誠意及準備充足，包括整個工程團隊有出席面試。」
最低標價公司的增值服務
報告亦提及，承辦商會為屋苑公園球場界線免費翻新，維修用吊船時，若被外露的冷氣機及晒衣衫衣架阻礙，會拆走，之後再安裝，這部份不用居民付費，還會在裝拆前後測試是否正常運作等。
採用「見爛補爛」的方式進行大維修
推舉最低標價1.72億元，街坊擔心這筆錢是否用得其所。皆因1.72億元的招標價，只採用「見爛補爛」手法來維修。例如，檢視外牆有窿，就重舖該部份的紙皮石，而非全部更換，更令街坊覺得並非物有所值。
解釋
顧問公司表示，採用「以爛補爛」進行維修，是因為他們做這份標書的最初衷的目的，乃根據法團指示先要讓業主知道，最基本解除維修令是什麼，先給價錢業主。
質疑
以「解除驗樓令」為目的，是誰人的主意? 翻看法團六月常務會議記錄，有一句提到：「法團主席提醒大維修以解除驗樓令為目的，並要求管業處安排預約地方舉行業主大會」。「法團主席提醒」是否為一人想法、抑之前有徵詢過居民同意?
追加項目需再增加款項
因為除了大廈外牆「以爛補爛」，如今屋苑公家範圍，包括已生鏽的戶外欄杆不會更換；大堂電梯日後要再夾錢處理，以至我們隨街坊上樓參觀樓層大堂位置，亦發現很多工程並不包括在內，例如石屎剝落會處理外，其他地方也不會處理。紙皮石向外凸出會維修，但其他並不會維修的。又例如天花不會重新髹油，因油漆屬於追加選項目，需要額外多收1,700萬元。
顧問公司稱價格符合「招標妥」中位數
截至今年六月止，「翠林邨」屋苑儲備，維修基金有6,469萬元，連同特別基金98.3萬元、以及大廈營運基金7,308萬元，法團現時共有約1.4億元，就算可從基金中調撥金錢資助大維修，居民也要掏腰包來應付。如果全數注資大維修，則會一筆過掏空了庫房。顧問公司表示，價格符合市建局招標妥估算範圍。他們選取了市建局「招標妥」價格中位數，來對照「翠林邨」最低標價的細項，來表示沒有太大偏差；但這是否正確的對照方法? 為何不直接透過「招標妥」的獨立第三方顧問來引證呢? 我們曾向顧問公司亞太查詢，回覆表示他們只按要求提供工程顧問，招標妥事宜不是他們能回應。又指出，參加「招標妥」其中一個程序，需要在聘任工程顧問前已經申請，他們也是按報章公開招標的程序參與投標，故無法回應。
義工洗樓收集授權信
表決前的兩至三天，有街坊拍攝到有法團義工洗樓，疑似要求業主簽名出席會議，最終激起「翠林邨」業主群起而攻之，認為法團干預了整場選舉的公平、公正。
法團回應
面對街坊指控，法團主席表示，義工只是勸籲業主投票，並沒有收集他們簽名，指出若業主有片在手可報警求助。
質疑
授權信是否存在呢? 我們團隊在法團的布告板上拍攝到這張授權信，跟影片中被遮蓋的文件相同，而法團佈告版還附有一張由主席署名的通告，呼籲居民一出席參與周年大會的投票。但主席當日回應時就以義工沒有掛牌為由，與義工劃清界線。
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