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「瓏珀山」第一期共由196個單位組成,面積由920-1,500呎之間,間隔上均以三房一套連儲物室作起步。 物業的關鍵日期定為2022年5月31日,距樓盤落成約17個月,視乎開價有望可吸走一批「 柏傲莊 」大單位的回流客。 如果想了解一些 新盤的揀樓流程、以及按揭安排 ,我們團隊早前已製作了一些懶人包,可以下方橙色的快速鍵跳往。 快速跳往:項目背景、區內二手供應與呎價、景觀分析、交通與配套、間隔資料、揀樓攻略、付款辦法分析. 初次置業懶人包 【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略!
- 愛海頌延遲交樓個案
- 各方回應
- 延遲交樓對業主及按揭影響
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1. 未能於地契「完工期」完工
本身在長沙灣租樓的陳先生(假名),2019年尾購入深水埗「愛海頌」三座一個單位,由租客變業主,自己期待可盡早入伙。根據樓書,列出的預計關鍵日期為2021年6月30日。以為入伙在即,怎料2020年8月收到律師樓的第一封信,表示樓盤可能延期三個月入伙。 「表示有『機會延遲』,只是表達有這個機會,所以業主也是在等待。『可能不會延遲吧!』他們只是寫有『機會』,所以大家都在等六月,寄望不會延期。(記者問: 但第一封信表示會延期,發展商有沒有解釋? ) 其實也沒有。」從發展商發給陳先生的第一封信件,的確無清晰交代遲交樓原因,只表示發展商向地政總署申請延期至2021年9月30日,地政總署已接納,但強調預計關鍵日期2021年6月30日沒有改變。
2. 預計關鍵日期需延後
由於第一封信件只是「有機會」延遲三個月,而且預計關鍵日期沒有改變,陳先生覺得沒太大問題,怎知來到2021年6月中,發展商第二度透過律師樓發信業主,表示要在原本預計的關鍵日期延長210天,也就是在2022年1月26日才能交樓。「今次六月收到的信件,則明確通知要延期210天,要延遲至2022年。都是莫須有,都是說天災人禍。都是發展商說什麼就什麼。」陳先生說。 我們參看第二份信件,信件指出,基於暴動或騷亂、不可抗力事件、及惡劣天氣延遲建築幾大理由接納項目延期210天。根據目前《一手條例》,只要「認可人士」接納,就可以把預計關鍵日期延後。翻查資料,負責「愛海頌」的認可人士,是「梁黃顧建築師(香港)事務所」的梁鵬程。梁鵬程是該事務所的創始人及董事總經理,過去也曾為多個長實樓盤,包括北角「維港頌」、中環「My Central」、紅磡「維港.星岸」擔任認可入士。
3. 記者實地視察
在2021年6月29日,也就是樓盤原本預計關鍵日期的前一天,我們《胡.說樓市》團隊來到「愛海頌」現場,從地盤外圍望入去,棚架已經拆走,實在看不出地盤有很多地方未完成。究竟有什麼工程未完工,而需要把入伙期延長足足七個月? 據了解,這關乎地盤涉及20,000呎的商業樓面,而當中一部份屬於GIC用途,除了要由屋宇署驗收外,還要由該GIC用地的使用者來驗收,故需要較長時間。
1. 地政總署
一般而言,發展商若預期未能在地契指定期限內取得「入伙紙」,須向地政總署申請延長期限。地政總署在處理申請時,會考慮提交理據及項目發展進度。如果延長建築規約期限申請獲批,申請人須遵守地政總署施加條件,包括繳付補價。鑑於2019冠狀病毒病疫情,政府於去年四月八日公布支援企業應對疫情挑戰的措施,土地業權人可免補地價延長有關期限最多六個月,愛海頌亦受惠於該項措施。地政處於2020年5月28日收到發展商有關申請,並於2020年7月3日批准延長期限至2021年9月30日。
2. 一手銷售監管局
一般而言,「關鍵日期」是指項目符合批地文件的條件的日期,或該項目在遵照經批准的建築圖則的情況下、或按照豁免證明書的發出的條件,在各方面均屬完成的日期。發展項目的「認可人士」,可因應「工人罷工或封閉工地」、「暴動或內亂」、「不可抗力或天災」、「火警或其他賣方所不能控制的意外」、「戰爭」或「惡劣天氣」導致延遲,批准延後預計關鍵日期。買賣合約會述明,賣方須於「認可人士」批予延期後的14日內,向買家提供有關延期證明書的文本。
3. 發展商長實
發展商已根據買賣合約規定,透過律師發信通知買家,由於建築期間的「暴動或騷亂」、「不可抗力事件」及「惡劣天氣延遲了有關的建築」,發展項目認可人士已按照該合約的第4(3)(a)條向賣方批予延期至2022年1月26日。
1. 產生額外租金支出
「我在想,發展商面對如此多業主,應該牽涉千多戶人,不可能是沒有任何解釋,或者說了算。我會在想,會否延遲210天後,之後再延遲210天? 我有一個很大的疑問,第一件就是這件事。可能你有些業主,現在租樓住,假設兩萬元月租,半年也就是10多萬元,都有一點麻煩。」
2. 建築期付款上會問題
其實對陳先生來說,因為現時仍然租樓住,苦煞應否跟業主商討續租安排之餘,更擔心卻是按揭安排。因為不想邊租樓、邊供樓形成雙重負擔,所以當日選擇「建築期付款」,原本銀行已批出按揭,現在卻不知道銀行會怎處理。 「因為我的按揭已經批出,做按揭的銀行已經說會等到我六月,批出後要提取了,這個就出現了較大手續上的麻煩。因為現在要跟銀行接洽,未知是否需要再重新申請。這個世界有很多變數,又或者樓市有很大的上落,這一點就是要業主去承擔,發展商是完全沒有責任。」究竟選擇建築期付款的樓花買家,在按揭上會出現什麼問題呢?
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一手條例有規定,發展商需在確定延後的十四天內通知買家。. 總之,買家應有心理準備,實際「收樓日期」往往比起「關鍵日期」為遲。. 一般而言,若受「預售樓花同意書」規管的項目,發展商需在「最終預計關鍵日期」兩周內向地政總署申請「滿意紙」,並 ...
「錦柏苑」位於馬鞍山86B區恆泰路,毗鄰公屋「欣安邨」。為配合公營房屋發展,規劃署建議透過改道「恆泰路」釋出約3.26公頃地盤,作興建「欣安邨第二期」公屋項目,也就是今天的綠置居「錦柏苑」。
事實上,由於新居屋以清水樓形式交樓,住戶都必須裝修才能入住,故交樓後一般都迎來裝修高峰期,無可避免影響新居屋的居住環境,亦影響初入伙的居屋住戶,其中綠表買家更須於收樓後60日內交還原住的公屋,時間緊迫,一旦工程受阻,將打亂搬遷計劃