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「瓏珀山」第一期共由196個單位組成，面積由920-1,500呎之間，間隔上均以三房一套連儲物室作起步。 物業的關鍵日期定為2022年5月31日，距樓盤落成約17個月，視乎開價有望可吸走一批「 柏傲莊 」大單位的回流客。 如果想了解一些 新盤的揀樓流程、以及按揭安排 ，我們團隊早前已製作了一些懶人包，可以下方橙色的快速鍵跳往。 快速跳往：項目背景、區內二手供應與呎價、景觀分析、交通與配套、間隔資料、揀樓攻略、付款辦法分析. 初次置業懶人包 【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！
- 愛海頌延遲交樓個案
- 各方回應
- 延遲交樓對業主及按揭影響
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1. 未能於地契「完工期」完工
本身在長沙灣租樓的陳先生(假名)，2019年尾購入深水埗「愛海頌」三座一個單位，由租客變業主，自己期待可盡早入伙。根據樓書，列出的預計關鍵日期為2021年6月30日。以為入伙在即，怎料2020年8月收到律師樓的第一封信，表示樓盤可能延期三個月入伙。 「表示有『機會延遲』，只是表達有這個機會，所以業主也是在等待。『可能不會延遲吧!』他們只是寫有『機會』，所以大家都在等六月，寄望不會延期。(記者問: 但第一封信表示會延期，發展商有沒有解釋? ) 其實也沒有。」從發展商發給陳先生的第一封信件，的確無清晰交代遲交樓原因，只表示發展商向地政總署申請延期至2021年9月30日，地政總署已接納，但強調預計關鍵日期2021年6月30日沒有改變。
2. 預計關鍵日期需延後
由於第一封信件只是「有機會」延遲三個月，而且預計關鍵日期沒有改變，陳先生覺得沒太大問題，怎知來到2021年6月中，發展商第二度透過律師樓發信業主，表示要在原本預計的關鍵日期延長210天，也就是在2022年1月26日才能交樓。「今次六月收到的信件，則明確通知要延期210天，要延遲至2022年。都是莫須有，都是說天災人禍。都是發展商說什麼就什麼。」陳先生說。 我們參看第二份信件，信件指出，基於暴動或騷亂、不可抗力事件、及惡劣天氣延遲建築幾大理由接納項目延期210天。根據目前《一手條例》，只要「認可人士」接納，就可以把預計關鍵日期延後。翻查資料，負責「愛海頌」的認可人士，是「梁黃顧建築師(香港)事務所」的梁鵬程。梁鵬程是該事務所的創始人及董事總經理，過去也曾為多個長實樓盤，包括北角「維港頌」、中環「My Central」、紅磡「維港．星岸」擔任認可入士。
3. 記者實地視察
在2021年6月29日，也就是樓盤原本預計關鍵日期的前一天，我們《胡．說樓市》團隊來到「愛海頌」現場，從地盤外圍望入去，棚架已經拆走，實在看不出地盤有很多地方未完成。究竟有什麼工程未完工，而需要把入伙期延長足足七個月? 據了解，這關乎地盤涉及20,000呎的商業樓面，而當中一部份屬於GIC用途，除了要由屋宇署驗收外，還要由該GIC用地的使用者來驗收，故需要較長時間。
1. 地政總署
一般而言，發展商若預期未能在地契指定期限內取得「入伙紙」，須向地政總署申請延長期限。地政總署在處理申請時，會考慮提交理據及項目發展進度。如果延長建築規約期限申請獲批，申請人須遵守地政總署施加條件，包括繳付補價。鑑於2019冠狀病毒病疫情，政府於去年四月八日公布支援企業應對疫情挑戰的措施，土地業權人可免補地價延長有關期限最多六個月，愛海頌亦受惠於該項措施。地政處於2020年5月28日收到發展商有關申請，並於2020年7月3日批准延長期限至2021年9月30日。
2. 一手銷售監管局
一般而言，「關鍵日期」是指項目符合批地文件的條件的日期，或該項目在遵照經批准的建築圖則的情況下、或按照豁免證明書的發出的條件，在各方面均屬完成的日期。發展項目的「認可人士」，可因應「工人罷工或封閉工地」、「暴動或內亂」、「不可抗力或天災」、「火警或其他賣方所不能控制的意外」、「戰爭」或「惡劣天氣」導致延遲，批准延後預計關鍵日期。買賣合約會述明，賣方須於「認可人士」批予延期後的14日內，向買家提供有關延期證明書的文本。
3. 發展商長實
發展商已根據買賣合約規定，透過律師發信通知買家，由於建築期間的「暴動或騷亂」、「不可抗力事件」及「惡劣天氣延遲了有關的建築」，發展項目認可人士已按照該合約的第4(3)(a)條向賣方批予延期至2022年1月26日。
1. 產生額外租金支出
「我在想，發展商面對如此多業主，應該牽涉千多戶人，不可能是沒有任何解釋，或者說了算。我會在想，會否延遲210天後，之後再延遲210天? 我有一個很大的疑問，第一件就是這件事。可能你有些業主，現在租樓住，假設兩萬元月租，半年也就是10多萬元，都有一點麻煩。」
2. 建築期付款上會問題
其實對陳先生來說，因為現時仍然租樓住，苦煞應否跟業主商討續租安排之餘，更擔心卻是按揭安排。因為不想邊租樓、邊供樓形成雙重負擔，所以當日選擇「建築期付款」，原本銀行已批出按揭，現在卻不知道銀行會怎處理。 「因為我的按揭已經批出，做按揭的銀行已經說會等到我六月，批出後要提取了，這個就出現了較大手續上的麻煩。因為現在要跟銀行接洽，未知是否需要再重新申請。這個世界有很多變數，又或者樓市有很大的上落，這一點就是要業主去承擔，發展商是完全沒有責任。」究竟選擇建築期付款的樓花買家，在按揭上會出現什麼問題呢?
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「柏瓏」集中在「錦上路」以西的地盤，有三座物業挨得較貼近西鐵線，包括第一期的「1座」及「7-10座」；以及第二期的「3-5座」；另外有三座則貼近「錦河路」而建，前方會望向「青朗公路」，包括今次推售的「柏瓏I」(第一期2-3座、5-6座)；以及第二期「1
一手條例有規定，發展商需在確定延後的十四天內通知買家。. 總之，買家應有心理準備，實際「收樓日期」往往比起「關鍵日期」為遲。. 一般而言，若受「預售樓花同意書」規管的項目，發展商需在「最終預計關鍵日期」兩周內向地政總署申請「滿意紙」，並 ...
會德豐在藍田「茜發道」的「KOKO HILLS」，共分開三期發展，當中第一期提供413個單位，主打兩至三房單位。項目最快在2022年9月入伙，屬於28個月的遠期樓花。這個矚目新盤在開則、交通位置及景觀上有何特色，作為準買家又應該如何部署呢？
「錦柏苑」位於馬鞍山86B區恆泰路，毗鄰公屋「欣安邨」。為配合公營房屋發展，規劃署建議透過改道「恆泰路」釋出約3.26公頃地盤，作興建「欣安邨第二期」公屋項目，也就是今天的綠置居「錦柏苑」。
事實上，由於新居屋以清水樓形式交樓，住戶都必須裝修才能入住，故交樓後一般都迎來裝修高峰期，無可避免影響新居屋的居住環境，亦影響初入伙的居屋住戶，其中綠表買家更須於收樓後60日內交還原住的公屋，時間緊迫，一旦工程受阻，將打亂搬遷計劃
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