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2024年9月3日 · 最後更新: 2024年08月27日 , 下午 12:53. 樓盤 ID: WCP_20240826231540_2184. 價錢: $20,500/月. 樓盤面積: 422 呎. 睡房: 1. 浴室: 1. 樓齡: 17. 物業種類: 住宅. 租/買方式: 租盤.
但不同的是，今次銀行卻沒有刻意大幅收緊估值。. 我們《胡．說樓市》編輯部抽出十個主要屋苑，由9月尾加息後至11月中累計促成的200宗成交，並進行了一次全面估值，發現當中僅有72個單位估價不足，相當成交量的36%。. 這一點，跟2008年海嘯時，百分百單位 ...
- 御海灣資料
- 配套
- 胡．說評分
- 揀盤策略
- 首張價單拆解
- 實例剖析
項目背景及特色
御海灣，位於「恒富街及海榮路」交界，前身是一幅「政府、機構或社區」用地，其後政府為提高住宅供應量，連同屯門東的用地改劃為住宅，當時被周邊屋苑「南浪海灣」居民向城規會反對改劃，認為會阻擋景觀及通風；但其後政府成功改劃，並在2015年5月推出土地招標，用地可建樓面354,566呎，終被新地以13.19億元投得，每呎地價3,720元。事實上，區內對上的發展項目已數到2018年開售的「弦海」了。
雖然項目日後有小型商場，但暫時未知開業時間，暫時仍要依賴樓盤對面「屯門中央廣場」內的小型商舖及酒樓，小型商舖均以補習社等為主。 最新的民生配套要前往「海典軒」，基座設有兩層高小型商場，下方有一個超市，可照顧日常需。如果有購物需要的話，最近也要前往「友愛邨」的公屋商場「愛定商場」。該商場原屬領展旗下的商場，在2017年領展售予基匯資本，商場樓面約有19萬呎，共提供160間商舖。但步行「友愛邨」商場起碼需時十五分鐘。 另外值得一提，樓盤剛好跌出「70校網」，屬於「71校網」，兩個校網是以「海皇路」作為分隔。「71校網」也有不少區內的一線學校選擇，包括遠至掃管笏的李金小學、鄭任安夫人千禧小學也在選擇之列。
因此，在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，景觀由於暫時仍等待屯門延線通車，故交通一點主要依賴輕鐵、巴士及小巴。配套上也欠奉，故只能給予1分，唯一在景觀上可望到青山灣海景，故給予3分。樓盤開則也算多樣化，由開放式至三房也有提供，但部份開則卻偏向嶙峋，故只能給予2分。若以20分為滿分的話，樓盤可獲得8分。
一共分兩期發展的「御海灣」，以為單位會望到海，實情卻未必做到。皆因「御海灣」的第一期，是先推設於後方的「第2座」，大致可為三類景觀。 最優質已數到向南的「J及K」單位，但實情也只會跟項目第二期「第1座」對望；「D-H室」則會望向私樓「南浪海灣」方向，都是以樓景為主。至於「A-C室」及「L及M室」均會望向北面，即前方日後興建公屋的地盤。 因此對景觀有期待的買家，應該保留實力，待樓盤推出「第二期」時才入手，而如果真的希望購入項目的「第一期」則要較注重開則。第一期共提供263個單位，撇除14個特色單位之外，分層單位一共有249個，開則特色，我們會在下方逐一闡述。
首張及第二張價單開價
疫症爆發第三波，但新地「御海灣」首批開價卻沒有折讓，首批88個單位，扣除最高折扣額22%，即供均價17,377元，一躍成為屯門區首批最貴新盤。開售前再加推二號價單，一共50個單位，折實均價17,991元。價格高企，但發展商一貫採用兩種方法來吸客，幾乎百發百中。 第一就是總價低效應。首批單位中，發展商推出21個開放式戶型，即供入場價469萬元有交易，另外也推出了43個一房，折實起步價556萬；至於兩房單位則636萬起，而在加推的二號價單，也推出了一房連儲物室單位，這類可視為兩房單位使用，折實只是635萬元。但當然，更重要的一招，就是透過包羅萬有的付款辦法來吸客。
付款辧法
一如過往，新地提供「現金PLUS付款計劃」、「現金尊貴付款計劃」及「靈活EASY付計劃」三種付款方式，當中頭兩種都可視為「即供」，而第三種則可視為「建築期付款」看待。究竟選取上述三種計劃，之間有什麼分別呢?
首置客
究竟應該怎樣付款才是最實際呢? 我們嘗試用「御海灣」全場最平單位作例子闡述。單位為2座3樓B室，一個實用面積261呎的開放式單位，訂價為601.13萬元。假設這名買家為普通上車客，即在入市前並沒有持有任何物業，在他面前至少有八種上會方式。 包括可以選用「即供」或「即供加舊按保」，以獲取最高折扣額，但對第一筆資金成本需求則較高，就算選用「即供加舊按保」，也至少110萬元資金才可入市。其次，他可選用「即供加發展商二按」、「即供加REGENCY 120」，以獲取四個月上會期，變相每月供款會多一點，但第一筆資金需求少一點。 不過，倘若買家希望延至最後一刻上會，他還可選用「建期加發展商二按」、「建期加發展商一按」、「建期加REGENCY 120」、又或者如希望借取新按保，就可以用「建期加新按保」上會。
換樓客
如果買家在簽署臨約一刻仍持有物業，並打算在入伙前沽走物業換樓，而同時希望新物業能以最少首期入市，他則可以透過「建期加新按保」，並透過付款辦法上獲取發展商印花稅回贈。我們又用入場單位作簡單剖析。 如能夠準時還款，買家可向發展商免息墊支一半印花稅，以入場單位來計算，原本所需支付15%印花稅(註: 因簽約「御海灣」時仍持有物業，會被視為第二套房)，故稅項為82.95萬元，他選擇使用發展商的印花稅過渡性貸款，可以借取一半印花稅，即41.475萬元；自己則向律師繳付餘下一半41.475萬元，連同首期55.3萬元、以及雜費約1萬元等支出，實質第一筆資金就是約98萬元。由於按發展商會回贈10.5%的印花稅金額，故扣除過渡性貸款的金額後，實質現金回贈有16.59萬元。 但當然，如果他想把要「靈活EASY付款計劃」優惠發揮到盡，則還需要考慮提前上會，但代價卻是未能選取「新按保」。如果同樣希望維持一成首期，就需要運用「建期付款+REGENCY 120」，務求令自己支付一成首期，之後才選取印花稅回贈，並安排提前上會，這樣才有機會把「靈活EASY付款計劃」的優惠發揮到盡。
新盤與二手樓的價格競爭. 2024年新盤的市場主線是劈價賣樓，目前新盤售價已低於二手樓，這使得二手業主的售價在短期內無法運行。 面對超過11萬伙的新供應，發展商的去庫存已成為首要目標。 儘管政府曾一度為樓市出手，但新盤的減價戰令救市效果提前結束，讓人不禁思考政府接下來的政策走向。 政府應對樓市下行的策略. 回顧歷史，特區政府在樓價回落65%時於2002年推出了「孫九招」。 相較於今日樓價約回落25%，中小型住宅單位的平均樓價仍為558萬元。 當家庭入息中位數為39,700元，供樓佔入息的平均比率高達43%，這意味著許多家庭仍面臨著高壓的置業壓力。 如果政府再次插手市場，勢必可能重燃社會對於高樓價的怨氣。 「辣招」全撤的影響. 政府全面撤銷「辣招」的決定反映出，他們未必完全站在準買家的角度。
位於圓洲角的「愉翠苑」原本共有18座，其後因兩座被揭發短樁已拆卸，並改建為休憩公園，全盤16座物業，共提4,176個住宅單位，實用面積由510-663呎之間，比起今次推售的居屋「愉德苑」的面積為大，主打兩房及三房間隔為主。
長實開腔說要追收重售後差價，引起了市場熱話，今日想開一次Podcast，因為發現市場對這個議題有很多誤解，主要有幾點。 第一，究竟一個買家如果撻訂，發展商收回單位減價重售而要追收差價，減幾多價是否真的是「隨心所欲」，鍾意訂出什麼價錢都可以嗎? 這個問題在上一次podcast，我已經說過「合理」兩個字。 不知在哪裡傳出了「鍾意點訂價都得」的說法，有谷友私訊問過我們這個問題，我們覺得有必要釐清。 第二，當新盤減價重售，因為未能履行原本的合約，發展商會賺少了，在計算重售後的價格時，從撻訂買家角度來看，之前已經支付了訂金，是否應該先扣減訂金後再計算呢? 這關乎到「合約法」中計算賠償的原則。 一般情況是怎樣計算，在什麼情況下可以扣減訂金來計算?
位於長沙灣昌華街的「恒珀」，是由恒和珠寶集團旗下的恒和地產發展，這個項目只提供42個單位，實用面積由262至462平方呎。 市區的樓盤，一房及兩房的間隔十分適合上車買家。 上月尾，發展商開出了首30個單位價單，並以先到先得形式發售，折實均價18,700元，較同區二手樓高出20%。 一房單位最平513萬元，兩房單位最平近800萬元。 雖然發展商形容開價貼市，但首日開售卻零成交收場。 環境質素固然是原因之一，因為「恒珀」的兩單位主要景觀扭向西南方的「長沙灣道」，除了車輛噪音外，附近還有不少重建項目，其中包括樓盤正前方的深水埗運動場，屬市建局重建範圍的一部分。 長沙灣體育館日後會拆卸並搬遷至深水埗運動場位置，將興建政府、機構或社區設施，核准高度100米，對景觀有一定影響。
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