西貢海灣度假酒店 相關
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主頁. 置業常識. 置業冷知識. 【月租酒店】9間租金約一萬的酒店優惠合集 (2023年1月更新) 1 年前. 置業冷知識. 1. 疫情下，不少人都要在家工作，大家對居住、獨立空間的要求都有所提升， 除了找短租單位，月租酒店可能也是一個不錯的選擇，因為價錢已包租上網、水電，部分更人專人清潔打掃，比租樓更方便。 不過，隨着政府放寬入境限制，大部分酒店已經加價，半年前可萬元月租，現在已買少見少。 《胡.說樓市》找來 9 間港九新界月租酒店，逐一比較各酒店的交通、設施及限制，幫大家精明消費。 本文目錄. 九龍區月租酒店. 皇家太平洋酒店鄰近中港碼頭. 龍堡國際鄰近九龍公園. 九龍酒店提供微波爐、果盤. THE NATE 可養寵物. 港島區月租酒店. 宜必思香港北角酒店月租低至$8,000.
- 御海灣資料
- 配套
- 胡．說評分
- 揀盤策略
- 首張價單拆解
- 實例剖析
項目背景及特色
御海灣，位於「恒富街及海榮路」交界，前身是一幅「政府、機構或社區」用地，其後政府為提高住宅供應量，連同屯門東的用地改劃為住宅，當時被周邊屋苑「南浪海灣」居民向城規會反對改劃，認為會阻擋景觀及通風；但其後政府成功改劃，並在2015年5月推出土地招標，用地可建樓面354,566呎，終被新地以13.19億元投得，每呎地價3,720元。事實上，區內對上的發展項目已數到2018年開售的「弦海」了。
雖然項目日後有小型商場，但暫時未知開業時間，暫時仍要依賴樓盤對面「屯門中央廣場」內的小型商舖及酒樓，小型商舖均以補習社等為主。 最新的民生配套要前往「海典軒」，基座設有兩層高小型商場，下方有一個超市，可照顧日常需。如果有購物需要的話，最近也要前往「友愛邨」的公屋商場「愛定商場」。該商場原屬領展旗下的商場，在2017年領展售予基匯資本，商場樓面約有19萬呎，共提供160間商舖。但步行「友愛邨」商場起碼需時十五分鐘。 另外值得一提，樓盤剛好跌出「70校網」，屬於「71校網」，兩個校網是以「海皇路」作為分隔。「71校網」也有不少區內的一線學校選擇，包括遠至掃管笏的李金小學、鄭任安夫人千禧小學也在選擇之列。
因此，在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，景觀由於暫時仍等待屯門延線通車，故交通一點主要依賴輕鐵、巴士及小巴。配套上也欠奉，故只能給予1分，唯一在景觀上可望到青山灣海景，故給予3分。樓盤開則也算多樣化，由開放式至三房也有提供，但部份開則卻偏向嶙峋，故只能給予2分。若以20分為滿分的話，樓盤可獲得8分。
一共分兩期發展的「御海灣」，以為單位會望到海，實情卻未必做到。皆因「御海灣」的第一期，是先推設於後方的「第2座」，大致可為三類景觀。 最優質已數到向南的「J及K」單位，但實情也只會跟項目第二期「第1座」對望；「D-H室」則會望向私樓「南浪海灣」方向，都是以樓景為主。至於「A-C室」及「L及M室」均會望向北面，即前方日後興建公屋的地盤。 因此對景觀有期待的買家，應該保留實力，待樓盤推出「第二期」時才入手，而如果真的希望購入項目的「第一期」則要較注重開則。第一期共提供263個單位，撇除14個特色單位之外，分層單位一共有249個，開則特色，我們會在下方逐一闡述。
首張及第二張價單開價
疫症爆發第三波，但新地「御海灣」首批開價卻沒有折讓，首批88個單位，扣除最高折扣額22%，即供均價17,377元，一躍成為屯門區首批最貴新盤。開售前再加推二號價單，一共50個單位，折實均價17,991元。價格高企，但發展商一貫採用兩種方法來吸客，幾乎百發百中。 第一就是總價低效應。首批單位中，發展商推出21個開放式戶型，即供入場價469萬元有交易，另外也推出了43個一房，折實起步價556萬；至於兩房單位則636萬起，而在加推的二號價單，也推出了一房連儲物室單位，這類可視為兩房單位使用，折實只是635萬元。但當然，更重要的一招，就是透過包羅萬有的付款辦法來吸客。
付款辧法
一如過往，新地提供「現金PLUS付款計劃」、「現金尊貴付款計劃」及「靈活EASY付計劃」三種付款方式，當中頭兩種都可視為「即供」，而第三種則可視為「建築期付款」看待。究竟選取上述三種計劃，之間有什麼分別呢?
首置客
究竟應該怎樣付款才是最實際呢? 我們嘗試用「御海灣」全場最平單位作例子闡述。單位為2座3樓B室，一個實用面積261呎的開放式單位，訂價為601.13萬元。假設這名買家為普通上車客，即在入市前並沒有持有任何物業，在他面前至少有八種上會方式。 包括可以選用「即供」或「即供加舊按保」，以獲取最高折扣額，但對第一筆資金成本需求則較高，就算選用「即供加舊按保」，也至少110萬元資金才可入市。其次，他可選用「即供加發展商二按」、「即供加REGENCY 120」，以獲取四個月上會期，變相每月供款會多一點，但第一筆資金需求少一點。 不過，倘若買家希望延至最後一刻上會，他還可選用「建期加發展商二按」、「建期加發展商一按」、「建期加REGENCY 120」、又或者如希望借取新按保，就可以用「建期加新按保」上會。
換樓客
如果買家在簽署臨約一刻仍持有物業，並打算在入伙前沽走物業換樓，而同時希望新物業能以最少首期入市，他則可以透過「建期加新按保」，並透過付款辦法上獲取發展商印花稅回贈。我們又用入場單位作簡單剖析。 如能夠準時還款，買家可向發展商免息墊支一半印花稅，以入場單位來計算，原本所需支付15%印花稅(註: 因簽約「御海灣」時仍持有物業，會被視為第二套房)，故稅項為82.95萬元，他選擇使用發展商的印花稅過渡性貸款，可以借取一半印花稅，即41.475萬元；自己則向律師繳付餘下一半41.475萬元，連同首期55.3萬元、以及雜費約1萬元等支出，實質第一筆資金就是約98萬元。由於按發展商會回贈10.5%的印花稅金額，故扣除過渡性貸款的金額後，實質現金回贈有16.59萬元。 但當然，如果他想把要「靈活EASY付款計劃」優惠發揮到盡，則還需要考慮提前上會，但代價卻是未能選取「新按保」。如果同樣希望維持一成首期，就需要運用「建期付款+REGENCY 120」，務求令自己支付一成首期，之後才選取印花稅回贈，並安排提前上會，這樣才有機會把「靈活EASY付款計劃」的優惠發揮到盡。
1. 🏡和你搵盤：西貢🏡｜睇盡總值$2.8億屋仔、分層、村屋 ️超闊海景，現市況點去貨......｜傲瀧｜銀海峰｜胡‧說樓市. Watch on. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 雖然市況回調，但今集《和你搵盤》就同大家去睇豪宅，當開眼界吧! 今集一共會參觀三個西貢放盤，一個分層、一間獨立屋、一間村屋，價碼由逾$5,300萬至$1.7億，相信現市況要去貨都有難度，我們即管看看放盤如何吧! 放盤教學. 1. 註冊須知 想放盤嘅谷友，記得先註冊成為會員，先能夠免費放盤架，你只需準備定有效嘢電話號碼，同埋電郵地址， … 閱讀全文. 胡‧說樓市. 本文目錄. 放盤一：傲瀧. 傲瀧放盤資料. 放盤特色. 露台設溫室，包圍大廳享海景. 開放式廚房加梗廚，收納量驚人.
1. 2021年新地推盤步伐不似預期，第一個較矚目的樓盤，已是屯門「御海灣二期」，合共提供406個單位，面積由255至731呎。. 跟去年推售的「御海灣一期」相比，今次位置相對臨海，二期過半單位能望到較遼闊的「青山灣」海景。. 樓花期也較短，預計關鍵日期2021 ...
2023年3月1日 · Pets negotiable. First tier in Village with excellent Sea view. Nice feng shui orientation in Hong Kong (facing East with better air quality in Hong Kong summer)
1. 新盤一個接一個，富豪酒店在西營盤的全新盤「尚瓏」 (The Queens)也推出，這個項目規模及伙數並不多，只有一座物業，合共提供130個單位，分層單位由開放式、一房至兩房單也有提供，面積由205呎至483之間，發展商開出了首批50個單位的價單，首日會先發售30個。 究竟樓盤是否值得買家吸納? 樓盤最大賣點就是鄰近「西營盤站」毗鄰，鐵路因素成為支撐樓盤最大因素，惜樓花期卻較長，項目關鍵日期為2022年11月30日，樓花期約20個月。 我們希望一文梳理樓盤的各項特色、以及就揀樓策略作出建議。 快速跳往：尚瓏開價、項目背景及特色、交通分析、景觀拆解、不同戶型揀盤建議、付款辦法分析.
2024年3月11日 · 注意事項 - 《胡‧說樓市》編輯部已查冊核實業主身分，惟放盤資料全由業主提供，如資料有誤，《胡‧說樓市》概不負責 - 《胡‧說樓市》只提供平台供谷友放盤，過程中不涉及任何代理工作及收費 所有圖片只供參考
