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- #Lyos提供戶型
- 項目背景
- 二手市場
- 胡.說評析
- 樓盤以南 *單位: 1A座gf室、2A座gf室
- 樓盤以東
- 樓盤以西及北
- 揀樓攻略
- 開放式單位
- 一房
分層單位
「#LYOS」,英文意思「Live Your Own Style」,地盤呈長直形,分層「1A及1B座」面向「洪福邨」、「1C座」則而向「洪志路」,前方為「石埗村」;「2A及2B座」則朝河道方向。樓盤也有提供一些特色單位,會較挨近南面地盤界線。
前庭花園戶
「#LYOS」的特色單位共有兩類,一類為數量只有58個的「前庭花園戶」,實情就是1座及2座的地下單位,最細由216-223呎開放式,合共18個單位;另設有22個281-290呎1房、以及18個437-483呎的2房。「前庭花園戶」佔全盤約17%。
花園複式戶
另外,「#LYOS」也有51個「花園複式戶」,並命名為「層層叠趣」,單位提供地下花園、1樓平台及天台,面積由778至806呎,全部均為三房一套設計,樓層高度3.5米。發展商表示這類「花園複式戶」會以招標形式推出。
2017年成功換地及補地價
「#LYOS」位於「洪元路及洪志路」交界,毗鄰公屋「洪福邨」,在規劃大綱中劃為「R(B)3」用途,長實把多幅合共7.91萬呎的農地,跟政府商討原址換地,地盤面積增加至11萬呎,並補地價4.32億元,以整幅用地的可建樓面13.9萬呎計算,每呎補地價3,112元。
長實對上一個項目為「尚城」
長實在洪水橋發展也有一定經驗。同系對上一個項目應數到位於「大道村」附近的「尚城」。長實在2005年時以8.8億元向中信泰富購入持有地皮的公司,及後成功以4.26億元補地價,每呎地價僅804元,其後發展為8座734個住宅單位,包括697個分層單位、以及37幢洋房項目。另外在「#LYOS」附近的「瑞豐華庭」也是長實在1999年的出品。
泉薈
前身為「以利亞之家」,位於洪元路88號的「泉薈」,由新地發展。當年新地成功以1.4億元補地價,相當於每呎地價1,285元把項目改劃為住宅,發展為兩座物業,合共提供173個住宅單位,最細單位由459呎的兩房起步。現時入場價位約615萬元,平均呎價約12,260元。
溱林
其後新世界分別推出「溱林」及「蔚林」。兩幅地均由新世界發展,分別在2007年及2011年批出補地價4.92億及2.4億元,每呎地價分別2,050元及3,000元呎。其中「溱林」在2013年率先推售,為一手新例後的第三個新盤,樓盤由11座組成,合共提供236個單位,當時首批開50個單位,折算平均呎價9058元。截至2020年10月止,樓盤入場價位約750萬元,屋苑平均呎價則為13,800元。
3: 環境轉變與景觀隱憂
因此,現時看似充滿鄉郊感覺的洪水橋,未來人口會不斷膨脹。即使撇除了日後由「洪水橋站」延伸出來改劃,單計「#LYOS」附近的用地,實情也有不同程度的轉變,除了有更多人口遷入外,也對「#LYOS」的景觀產生隱憂,尤其樓盤以南。
設房協地盤
「#LYOS」以南有一幅佔地200,860呎,現時被劃為「R(A)2」及「R(A)3」的用地,已被規劃作公營房屋發展公屋以及居屋。兩幅地合共會興建六座物業,其中一座為純住宅,而餘下五座則為綜合用途,提供大約2,600個單位,包括900個出租公屋、以及1,700個居屋單位。樓層介乎28-40層高,首批安置的住戶預計在2024-2025年入住,其中項目的「第2座」及「第6座」會跟「#LYOS」的南面地盤邊界相近,南面景觀會全削外,也會令區內增加額外人口。
泛海集團持有用地
向南面一直推進,房協公營房屋用地下方,設有一幅「政府、機構及社區」用地,會興建垃圾收集站、以及政府聯用大樓,繼續向南推進的「田心路」,就是泛海持有的用地。這幅地的實際位置在「雅珊園」右手邊,介乎「田心路」、「洪元路」、「洪堤路」及「洪安里」交界。地盤面積約104,000呎,最高可建樓面約521,000呎,當中90%為住宅項目,而10%則會設計為臨時商舖,泛海在2020年10月接納了政府批出的補地價金額21.287億元,以每呎地價4,086元成功補價。發展商表示會在明年第二季至第三季推售,會興建5座12層高住宅,提供1,000個住宅單位,當中逾半為400呎兩房單位。
過渡性房屋用地
在泛海持有的用地跟泉薈之間,這裡有一小撮用地,實際位置在「洪元路」近「洪福邨」,也就是在私樓「泉薈」的背面,面積大約只有57,470呎的政府土地,則會劃作「過渡性房屋」發展,預計興建兩幢樓高4層高的住宅,已批予「仁愛堂」營運,預計提供404個單位,容納756人,工程在2022年第二季展開,預計在2023年第二季完工,初步估計會營運五年。
所以雖然以方位計,向南屬於最優質,但「#LYOS」南面景觀卻相對輸蝕;預計日後有較多發展項目積壓在樓盤前方;樓盤以東就是公屋「洪福邨」。「洪福邨」為9幢樓高16-24層的住宅大樓組,所以也不要預計「#LYOS」的東面可望什麼景,主要都以公屋為鄰。不過,鄰近公屋的好處是,屋苑有較充足的民生配套。屋邨內的「洪福商場」設有超市、麥當勞、餐廳等,可大致滿足日常生活所需。
相比之下,若不介意樓盤的方位,則可以選擇「#LYOS」以西,望向洪水橋河邊及單車徑的單位,現時均為較低密度的發展;又或者向北面都會望到「石埗村」,均屬幾層高的村屋項目,長遠景觀較有保障。根據規劃大綱,在河岸毗鄰西北面有兩幅GIC用地,一幅初步擬預留作體育場、而一幅則預留作學校用途,故這個方位的景觀相對有保障,會成為選擇內園的另一選擇。
分層屬於高密度設計
「#LYOS」由分層住宅及複式單位所組成,複式單位置於地盤以南,毗鄰貼近未來在建公屋地盤;分層單位則置於地盤西面。分層住宅外望像是一座合共58個單位組成,但實情內裡分「1座」及「2座」。「1座」會再細分「1A座」、「1B座」、「1C座」;「2座」則細分「2A座」及「2B座」。雖然連在一起,每座並不互通的。
物業不設露台及工作台
值得留意,今次「#LYOS」全不設露台及工作平台,表面上會令內櫳可用性提高,但因工作平台特色可作晾曬之用,故在沒有工作平台的前提下,可能極需依賴「洗衣乾衣機」才可以。翻查「#LYOS」的樓書,樓盤會隨屋附送「惠而浦WFC175430」型號的「洗衣乾衣機」,最高可以洗衣7公斤,乾衣則為5公斤。
#LYOS間隔較單一
撇除特色單位,今次「#LYOS」分層提供了少量開放式單位外,餘下均為一房及兩房。樓高五層的「#LYOS」高中低層的景觀沒有太大分野。而開則上也不算太複雜,尤其開放式及一房的內櫳可比性不算很大,故建議準買家真的決定選購時,可按方位作為排序。
選細不選大
開放式單位共由14柱單位提供,合共有56個單位,面積由最細202呎至最高209呎,單位接近一眼望穿,入屋經過玄關,旁邊設有洗手間。開放式單位洗手間全屬黑廁類,直入就是客飯廳的主體面積。一反平時開放式廚房貼近洗手間牆身,這裡佔據了客廳一大幅牆身。由於開放式單位的面數大細,僅跟攤分公用面積多寡有關,故應盡量「選細不選大」,避免買入多餘面積。
以方位及總價排次序
由於間隔條件接近均等,故揀樓時應該由方位入手,先剔走自己未必鐘情的方位,然後按自己可負擔的價格排序。若遇上同方位單位,則要看看其面積面數大小,並選取面積面數較細的單位;但同方位、面積面數又相同,則以總價較低者為揀樓目標。
選細不選大
一房由22柱單位提供,分層單位共有88個,面積由最細的279呎至最大的292呎,大細差幅只有18呎。一房單位開則很相近,入門口經過小玄關後,旁邊為洗手間,清一色均屬黑廁設計,之後直入就是客飯廳連開放式廚房。大細單位之間在開則上究竟有沒有分別。我們按平面圖量度,最大分別在於292呎的一房單位,洗手間及玄關位置均大了四呎,至於房間及客飯廳主體面積則分別67呎及108呎,面積均等。故在這前提下,純粹看間隔,應該「選細不選大」。
一半一房望內園,向西單位列為尾選
純粹按景觀及方位劃分,望向不同方位的單位,也應該採取「揀細不揀大」的策略。但因一房單位中,有一半均扭向內園,建議可以把向西的單位,包括「1A座C室、1B座H室、1B座J室」放在較尾不作考慮,而優先考慮向東及南的單位,包括「1C座B室、1C座F室、2B座K室、1B座K室」。
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