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- 由1998年的財政年度開始實施，起初供樓扣稅年期只得5個課稅年度，其後一直延長。 由2017/18課税年度起，自住物業的業主可申請供樓利息扣稅年期已由15延長至20年，而且不需是連續年度。 換言之，居所利息貸款利息扣稅可用足20年，間接減輕業主的長期樓按利息開支。
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由2024/25課税年度起，如你符合以下所有條件，便可獲居所貸款利息額外扣除： (a) 你在有關課税年度內，在香港與你的子女同住， (i) 為期至少連續6個月；或. (ii) 税務局局長認為在有關情況下屬合理的較短期間； (b) 該名子女. (i) 於2023年10月25日或之後出生；及. (ii) 在該課税年度內有任何時間未滿18歲； (c) 所繳付的居所貸款利息，較該課税年度的居所貸款利息基本扣除限額多；
- Deduction for Home Loan Interest
With effect from the year of assessment 2017/18, the ...
- Deduction for Home Loan Interest
由2017/18課税年度起，自住物業的業主可申請供樓利息扣稅年期已由15延長至20年，而且不需是連續年度。 換言之，居所利息貸款利息扣稅可用足20年，間接減輕業主的長期樓按利息開支。 至於可供樓扣稅的20年應如何分配？ 將於下文詳述。 回到頁首. 供樓利息扣稅上限是多少？ 可享免稅額的供樓利息開支定義為每一個課稅年度實際已繳付的居所貸款利息，扣除上限為HK$100,000。 如何選擇該年是否需要申請供樓利息扣稅，就要考慮是否當年或之後年期會否進入加息周期、會否細屋換大屋，令供樓利息支出貼近甚至超出每月HK$8,333，以用盡整個扣除上限。 因息隨本減，如果想知實際每月供樓利息開支，可以參考銀行批出按揭時的詳細還款表。 回到頁首. 居所貸款利息扣稅有何條件？
事實. 甲先生擁有一所住宅的全部業權，該住宅全部用作其居住地方。 該住宅於 3 年前購買，由一間銀行提供按揭貸款，該筆貸款分 15 年按月於每月第 5 日償還。 在截至 2024 年 3 月 31 日止的一年內，從 12 期供款（最近一期於 2024 年 3 月 5 日支付）中所支付的利息總額為 $120,000。 他申索扣除 2023/24 課税年度的居所貸款利息。 決定. 2023/24 課税年度的可容許扣除最高款額為 $100,000 ---- 第 26E (1) 和 26E (2) (a) (i) (A) 及 26E (2) (a) (ii) 條。 返回頁首. 情況 2 ： 預售物業 ---- 於建築期支付的按揭貸款利息. 事實.
- 今年退稅100%，上限$6,000
- 2022/23課稅年度可扣稅項目一覽
- 剩餘供款期愈長，愈易用盡扣稅額
- 加按後多出利息，不能用作扣稅
- 採用「居所貸款利息扣稅」考慮因素
- 處境問題
- 收租物業報稅攻略：「物業稅」、「個人入息課稅」
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對上一份《財政預算案》建議，寬免2021/22課稅年度100%薪俸稅、個人利得稅，上限$6,000，但這項寬免建議仍須經修訂《稅務條例》才可實施，納稅人只需如常填報報稅表，待相關修訂通過後，稅局就會自動寬減。 要留意的是，今次的寬減並不適用於物業稅，但賺取租金收入的個別人士，如符合資格，或可通過選擇個人入息課稅而獲得寬減。 網上報稅傳送門：https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/etax/services/filing_of_tax_return_bir60.htm 稅務局查詢熱線的服務時間如下：
什麼是「居所貸款利息扣稅」？
所謂「居所貸款利息扣稅」，是財政預算案之中的一項稅務寬免，讓業主可以把供樓利息的開支作為扣稅一部份，以減輕財政上負擔，但只限於自住物業，如該課稅年度只有若干時間自住，相關供樓利息支出亦只能以若干比例扣減。相關措施，在1998年的財政年度開始實施，起首只提供5個課稅年度的扣稅計劃，其後一直延長。在《2017財政預算案》，政府再由15個課稅年度，延長至20個課稅年度，扣稅上限100,000元。由於業主無需連續使用，故為求發揮到最高的慳息效果，不少業主也會選擇在加息周期下申請。 如果打算申請「居所貸款扣稅」的業主，謹記在填寫「個入入息稅報表」時，可在第8項(3)位置上，填上單位所需支付的利息開支。若兩夫妻其中一方不需交稅，在下面8(3)項(2)(i)一欄記住要剔出「是」，將他的利息部份撥歸繳稅一方使用。
問題是，在決定是否採用相關扣稅額時，就值得留意自己能否將「免稅額」發揮到盡，而背後第一個關鍵就是供款年期要夠長。理據是按揭年期愈長，借貸人所需要繳付的總利息開支愈高。若以現時息率2.375厘、最長30年期還款期計，倒轉推算，只要尚餘貸款額維持425萬元，你都可以食盡十萬元的「免稅額」；但同一筆貸款額計算，如果供款年期愈短，就未必可以用盡免稅額。但當然按揭年期愈短的業主，只要尚餘貸款額愈多也可將「扣稅額」發揮到盡。供款年期20年，貸款額起碼要有430萬；年期10年，就要高達439萬。 除此之外，息口高低也有影響。美國暫緩加息步伐，本港樓按低企於2.375厘。很多人業主都會問，究竟應否等到加息周期重臨才使用，但實情由於按揭供款是「息除本減」，所以更關鍵的問題是，息口上升較急、抑或本金遞減速度較快...
近年二手樓價飛升，中原城市領先指數節節上升，不少業主也會加按套現，但加按後，貸款額谷大，多出了的利息開支能否扣稅呢？答案是不能夠。根據稅務局資料，若加按後的貸款額較原來貸款尚欠餘額為高，稅局會按比例去扣減可申索的利息開支。舉例，若加按前尚餘本金300萬元，而加按後貸款額達400萬元。在計算可扣減利息支出時，就要以新的利息支出，按75%比例作扣減 (300萬元除以400萬元)。 除此之外，近年也有業主申請轉按。過去轉按純粹為減省利息支出，但近年轉按的考慮點，卻更側重於銀行提供高逾2%的現金回贈，所以部份業主過了罰息期後，就算本身供樓利息只是2.15厘，轉按後息口會上調至2.375厘也好，但因銀行提供的回贈足以抵銷多出利息支出有凸，故他們不介意由「低息轉高息」。 若果有意選用「居所貸款利息扣稅」...
按揭年期愈長，利息開支愈高，可發揮更大效用是否決定採用，最大關鍵是你的入息是否墮入較高的稅階。入息愈低，扣稅效力愈低，相反，扣稅效力愈高。自行評估息口上升速度較急，還是本金遞減速度較快。要留意課稅年度的年結是每年三月，如果你開始供款的時間是12月，該課稅年度可扣減的利息開支只有四個月，你應想想是否仍要消耗一年的扣稅額。問題1: 課稅年度內的「入息」有幾高才值得申報?
假如你是一名普通打工仔，無任何「子女免稅額」及「供養父母免稅額」，而純粹只有個人「基本免稅額」132,000元，只要你年薪289,140元，相當於月薪24,095元，基本上你不已不用交稅，所以便不用申報「居所貸款利息」扣稅了。因為在入息扣除免稅額後，原本你有157,140元需按累進稅方式繳稅，交稅10,000元；但因今個課稅年度，財爺繼續推出百分百稅務寬免、上限10,000元的措拖，所以扣減後，你需繳稅款項為0。在這個情況下，你也無謂白白浪費「居所貸款利息」的配額了。
問題2: 課稅年度內的「免稅額」、「扣除額度」夠用，我能否保留「居所貸款利息」不扣減?
可以! 除了「基本免稅額」外，因政府還會提供不同「免稅額」及「扣除額度」，最常見就是「供養父母免稅額」，所以即使你的年薪高於289,140元，你都可能未必需要用到「居所貸款利息」扣稅。 舉例，如果你本身跟父母同住自置居所，父母年滿60歲、而兄弟姊妹又把「供養父母免稅額」讓給你，這裡會多了200,000元「免稅額」，連同你自己的「基本免稅額」來計算，即使年薪達489,140元，相當於月薪40,761元，在扣除所有稅務寬免後，一樣不需要交稅，故也可省回「居所貸款利息」扣稅配額。 可能你會說，各人處境不同，加上有其他「個人進修開支」、「認可慈善捐款」等扣稅額度，我又可以怎為自己評估? 很簡單，你記低以下這個數字：「157,140元」。只要你的入息，在扣除免稅額後是多於157,140元，你就要交稅；但少於157,140元則剛好在政府的稅務寬免內，不用繳稅。
問題3: 若扣除後高於157,140元，但我供樓貸款額不高，應否採用?
假如你計算過後，發現扣除免稅額後的數字，仍然高於157,140元，這時候你可以考慮應否採用「居所貸款利息」扣稅。但因為「居所貸款利息」扣稅上限為100,000元，倒轉推算，等於每月供樓利息支出達8,333元，你便可把這個扣稅額發揮到盡，除了考慮是否到加息周期、自己有沒有換樓打算、20年期是否用得盡，也值得考慮本身借貸金額是否很高? 因為貸款額愈高，利息支出也會愈多，會直接影響你能否用盡。 舉例，如果你第一年供樓，銀行借貸息率為現時H按1.5厘，攤長30年還款期，每100萬元貸款額的利息則為14,416元。若果你要把整個「居所貸款利息」扣稅額完全用盡，你的貸款額要去到694萬元，利息支出才達100,000元，可以用到盡；反觀你的貸款額低於694萬元則未必用得盡，這時你就要評估一下日後會否換樓，換樓銀碼會否高於這個水平。
除了自住供樓利息可以扣稅，買樓收租一樣有稅可扣。買樓收租，業主有機會以「物業稅」、或者「個人入息課稅」來評稅，但很多時業主也會苦惱於採用哪一種報稅方式。一般來說，在填寫報稅表時，你只要在出租物業報表上，第一份中「選擇個人入息評稅」一項加上剔號，以及需要在「個人入息課稅報表」內的第8(2)項，填上所付利息，稅局會自動計算兩者方法，何者對繳稅者更有利。 不過這只限於你是通常居於香港，即每年在港居住不少於180日，或連續兩年居住不少於300日，若然你長時間居於外地，而持有香港物業收租，則不能享有個人入息課稅的累進稅階，只能依照15%的物業稅階繳稅。
填報稅表時，填妥位置的話，稅務局會自動計算「物業稅」與「個人入息課稅」何者划算即使出租是「非全包宴」方式，也不影響物業稅的免稅額度個人入息課稅有稅務寬免（2019/20年度為$20,000），但物業稅卻沒有物業稅不能扣減出租物業的利息支出，個人入息課稅則可以自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！ 申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
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2022年8月29日 · 因為暫時的居所貸款利息扣除只有20年限制，業主可以等下一年用盡居所貸款利息扣除額再扣。再舉個例子，假設業主暫時用不盡扣稅額而有機會樓換樓，可以考慮待換一個更大或價值更高的物業後再用供樓利息扣稅，因屆時供樓利息會有機會接觸扣稅上限。
2023年5月18日 · 納稅人本身持有香港境內物業，而該物業為自住物業，就可以申請將供樓所需要支付的按揭利息用作扣稅，扣稅上限為每年$10萬，扣稅年期為20個課稅年度，不需要連續申請，納稅人可以自行決定想要申請的年度。 「居所貸款利息扣除」只限於住宅物業，寫字樓及舖位等物業並不適用於此扣稅優惠。 例子： 假設納稅人按揭貸款額為$500萬，以現時實際按息3.5%計，每月供款$22,452，當中利息開支約$14,583，首年利息支出達到$173,470，其實早已超過$10萬元的扣稅額，納稅人申請扣除供樓利息便已可用盡扣稅額。 供樓利息扣稅常見問題. Q：供樓利息扣稅的年期及扣減額是多少? A：目前居所貸款利息扣稅期20年課稅年度，最高扣減額為每年$10萬。 Q：供樓扣稅年期要連續使用嗎? A：不需要。
2023 年施政報告 - 與税務有關的政策措施 (個別人士) 提高居所貸款利息及住宅租金的扣除限額 處置股權權益的本地收益─税務明確性優化計劃
