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2019年7月5日 · 2019-07-05 Steven Cheung. 越秀地產（SEHK:123）從來不屬於一線內房股。 不過，當越秀地產獲得廣州地鐵入股近20%，儼然成是廣州地鐵的「半邊仔」。 未來越秀必定大舉參與地鐵上蓋物業發展，正式變身為鐵路盤概念股，勢可躋身一線內房股之列。 中央對內地樓市態度仍是嚴防樓市炒作失控，至今維持多項樓市調控措施。 然而，最新的6月財新中國製造業採購經理指數報49.4，不但失守50盛衰分界線，更跌至5個月低位。 故房地產仍然是拯救內地經濟的最後武器。 中央隨時推出措施激活房地產市場，故投資組合內房股不可或缺。 話說回來，地鐵公司發展地產項目為最常見的商業模式， 港鐵（SEHK:66） 固然是姣姣者，日本的地鐵站上蓋物業往往由當地地鐵公司發展。
2019年9月25日 · 越秀地產今年9月宣佈以人民幣48.8億元和40.3億元，向母企收購蘿崗和陳頭崗兩項新地鐵房地產項目51%權益，兩家目標公司分別持有位於廣州市黃埔區及番禺區地鐵上蓋物業，具備龐大發展潛力。
- 未來鐵路收入「保證」增長
- 港鐵成本控制效益高
- 地產業務仍是將來「金蛋」
- 投資結語
雖然本地客運業務收入是主要收入來源之一，但其實來自內地及國際鐵路、收租及管理收入於上半年已超越前者。本地客運業務收入於上半年大跌42%至62億元，而內地及國際鐵路、收租及管理等收入則只跌0.9%至104.65億元，不過因疫情令兩者分部利潤大減。 不過，仍以本地鐵路業務盈利貢獻較大，雖然上半年錄息稅前虧損25.79億元，撇除疫情因素，去年同期EBIT有9.52億元。而內地及國際鐵路等業務於上半年EBIT為1.82億元，去年同期則有5.6億元。 其實，於 2015至19年港鐵的鐵路收入年複合增長率有7.57%，而集團的營收於期間年複合增長有近7%，前者升幅符合後者。隨著本地更多鐵路支線投入服務，例如沙中線一部分之屯馬綫第一期已通車，以及高鐵等早已投入服務，再加上內地及海外鐵路合約投入，未來將帶動...
不過，港鐵的息稅前盈利走勢較為波動，去年有135億元，原地踏步至15年水平，而今年上半年未計折舊、攤銷等前經營開支下跌11%，反映公司成本控制良好，未計折舊、攤銷等前經營利潤仍升9%。 其實港鐵成本控制得宜，反而是折舊及攤銷於2015至19年年複合增長率有8%，高於收入增幅，值得留意。不過，鐵路業務涉及大型資本投資，同時面對設施老化令折舊增加，鐵路從來都不是大賺行業，幸好有地產業務幫補盈利。 整體而言，中期沙中線可望全線通車，再加上東涌綫延綫及屯門南延綫將開始規劃。而內地方面，杭州地鐵五號綫已全綫通車，集團最近又獲深圳地鐵十三號綫公私合營項目，長線港鐵的鐵路收入料可保持增長。
港鐵沿線住宅物業發展項目眾多，令來自地產發展項目的分成利潤源源不絕，只因入賬時間不同而帶來波動。再加上來自沿線不時有新商場落成，可增加租金收入，上半年集團已購入「德福廣場」二期及「PopCorn 2」餘下收益權。 以上半年為例，物業發展利潤大增至51.71億元，主要來自「日出康城」第六期所錄得分佔盈餘，以及出售存貨單位。上半年集團來自本地收租及物業管理收入有25.8億元，按年只微跌2%。 港鐵表明，未來參與更多的物業發展項目，例如新商場及住宅發展項目。此外，由目前至明年3月，推出三個物業發展項目招標，料共提供約4350個住宅單位。而短期可能將「日出康城」第十期及大圍站物業發展項目推出預售。
所以，港鐵得天獨厚有「雙軌」發展模式，鐵路＋地產作為盈利來源，是主要投資價值所在。再加上港鐵派息屬慷慨，過去三年每股派息有增加，而派息比率由17年近40%，升至去年逾63%。以收市價40.4元計算，股息率有3%，對於追求股價走勢穩健，而可穩定收息的投資者，持有港鐵應可「收貨」。
2020年5月7日 · 事實上，港鐵管理層在2019年的業績報告中指，示威活動造成的損失達到23億港元。 造成損失的原因包括載客量減少、減租，以及維修受損車站所需的6億港元費用。 長遠而言，筆者認為這種結構性障礙將拖垮港鐵表現。 考慮到政府是其大股東，加上港人對政府反感的程度，都令港鐵容易成為政治上被針對的目標。 長線投資者不宜沾手. 可惜，在筆者上文提及的因素中，有很多都不是港鐵管理層所能輕易緩解或控制。 在新型肺炎和政局動蕩的影響下，本港今年的租金和樓市無疑將受打擊。 再者，樓市亦不一定會出現V型反彈。 出於上述種種原因，筆者深信，投資者在決定買入港鐵前，應先了解與其相關的風險。 分享給你的朋友. 恒生指數. 港鐵.
2021年2月19日 · 鷹君奪得地鐵上蓋物業的啟示. 2021-02-19 Steven Cheung. 鷹君集團（SEHK:41）以10億元港元購入港鐵（SEHK:66）何文田站一期的發展權。. 該項目的發展權原本屬於潘蘇通。. 在疫情打擊下經濟衰退，部分槓桿過高的發展商將成為實力雄厚的發展商的獵物，故投資 ...
2019年10月25日 · 而是次收購的三道高速均為規劃出城要道或城市主要幹綫，途經多個產業園和經濟開發區，距離北京、上海、廣州、成都、西安等大城市都在 1000公里左右，可成為國家經濟地理的「大動脈」。
2019年12月19日 · 營運香港最大鐵路網絡的港鐵（SEHK：66）向來被視作防守性高的投資選擇，原因不難理解，絕大部分市民出入都會乘搭地鐵。 不過，自從港鐵捲入近半年的社會事件，其運輸業務及物業投資業務均受到打擊。
