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- 只要你的入息，在扣除免稅額後是多於157,140元，你就要交稅；但少於157,140元則剛好在政府的稅務寬免內，不用繳稅。
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居所貸款利息扣稅是什麼?
2022年8月29日 · 不過，如果要用出租物業利息進行扣稅，納稅人必須要用個人入息課稅方式評稅，不能用物業稅基準扣減物業供樓利息。 值得留意的是，個人入息課稅僅限於居住於香港人士，即每年在港居住不少於180日，或連續兩年居住不少於300日。
2023年6月6日 · 出租物業不適用於「居所貸款利息扣減」，業主更須繳交物業稅，但業主可選擇以「個人入息課稅」來評稅，那麼出租物業的利息亦可作扣除，一般情況會以累進稅率計算稅額較為划算，如屬高收入者若以標準稅率計算則另計。
有關扣除居所貸款利息的不同情況. 情況 1 ： 全權擁有的住宅在整個年度全部用作居住地方. 情況 2 ： 預售物業 ---- 於建築期支付的按揭貸款利息. 情況 3 ： 部分由業主自住及部分出租的住宅. 情況 4 ： 在有關年度內出售的住宅. 情況 5 ： 住宅由聯權共有人擁有 ...
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- 2023/24課稅年度可扣稅項目一覽
- 剩餘供款期愈長，愈易用盡扣稅額
- 加按後多出利息，不能用作扣稅
- 採用「居所貸款利息扣稅」考慮因素
- 處境問題
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- 收租物業報稅重點
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根據《財政預算案》建議，寬免2023/24課稅年度100%薪俸稅、個人利得稅，上限$6,000；2023/24課稅年度則建議寬免100%薪俸稅，上限$3,000，但這項寬免建議仍須經修訂《稅務條例》才可實施，納稅人只需如常填報報稅表，待相關修訂通過後，稅局就會自動寬減。 要留意的是，今次的寬減並不適用於物業稅，但賺取租金收入的個別人士，如符合資格，或可通過選擇個人入息課稅而獲得寬減。 網上報稅傳送門：https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/etax/services/filing_of_tax_return_bir60.htm 稅務局查詢熱線的服務時間如下：
什麼是「居所貸款利息扣稅」？
所謂「居所貸款利息扣稅」，是財政預算案之中的一項稅務寬免，讓業主可以把供樓利息的開支作為扣稅一部份，以減輕財政上負擔，但只限於自住物業，如該課稅年度只有若干時間自住，相關供樓利息支出亦只能以若干比例扣減。相關措施，在1998年的財政年度開始實施，起首只提供5個課稅年度的扣稅計劃，其後一直延長。在《2017財政預算案》，政府再由15個課稅年度，延長至20個課稅年度，扣稅上限100,000元。由於業主無需連續使用，故為求發揮到最高的慳息效果，不少業主也會選擇在加息周期下申請。 如果打算申請「居所貸款扣稅」的業主，謹記在填寫「個入入息稅報表」時，可在第8項(3)位置上，填上單位所需支付的利息開支。若兩夫妻其中一方不需交稅，在下面8(3)項(2)(i)一欄記住要剔出「是」，將他的利息部份撥歸繳稅一方使用。
問題是，在決定是否採用相關扣稅額時，就值得留意自己能否將「免稅額」發揮到盡，而背後第一個關鍵就是供款年期要夠長。理據是按揭年期愈長，借貸人所需要繳付的總利息開支愈高。若以現時息率2.375厘、最長30年期還款期計，倒轉推算，只要尚餘貸款額維持425萬元，你都可以食盡十萬元的「免稅額」；但同一筆貸款額計算，如果供款年期愈短，就未必可以用盡免稅額。但當然按揭年期愈短的業主，只要尚餘貸款額愈多也可將「扣稅額」發揮到盡。供款年期20年，貸款額起碼要有430萬；年期10年，就要高達439萬。 除此之外，息口高低也有影響。美國暫緩加息步伐，本港樓按低企於2.375厘。很多人業主都會問，究竟應否等到加息周期重臨才使用，但實情由於按揭供款是「息除本減」，所以更關鍵的問題是，息口上升較急、抑或本金遞減速度較快...
近年二手樓價飛升，中原城市領先指數節節上升，不少業主也會加按套現，但加按後，貸款額谷大，多出了的利息開支能否扣稅呢？答案是不能夠。根據稅務局資料，若加按後的貸款額較原來貸款尚欠餘額為高，稅局會按比例去扣減可申索的利息開支。舉例，若加按前尚餘本金300萬元，而加按後貸款額達400萬元。在計算可扣減利息支出時，就要以新的利息支出，按75%比例作扣減 (300萬元除以400萬元)。 除此之外，近年也有業主申請轉按。過去轉按純粹為減省利息支出，但近年轉按的考慮點，卻更側重於銀行提供高逾2%的現金回贈，所以部份業主過了罰息期後，就算本身供樓利息只是2.15厘，轉按後息口會上調至2.375厘也好，但因銀行提供的回贈足以抵銷多出利息支出有凸，故他們不介意由「低息轉高息」。 若果有意選用「居所貸款利息扣稅」...
按揭年期愈長，利息開支愈高，可發揮更大效用是否決定採用，最大關鍵是你的入息是否墮入較高的稅階。入息愈低，扣稅效力愈低，相反，扣稅效力愈高。自行評估息口上升速度較急，還是本金遞減速度較快。要留意課稅年度的年結是每年三月，如果你開始供款的時間是12月，該課稅年度可扣減的利息開支只有四個月，你應想想是否仍要消耗一年的扣稅額。問題1: 課稅年度內的「入息」有幾高才值得申報?
假如你是一名普通打工仔，無任何「子女免稅額」及「供養父母免稅額」，而純粹只有個人「基本免稅額」132,000元，只要你年薪289,140元，相當於月薪24,095元，基本上你不已不用交稅，所以便不用申報「居所貸款利息」扣稅了。因為在入息扣除免稅額後，原本你有157,140元需按累進稅方式繳稅，交稅10,000元；但因今個課稅年度，財爺繼續推出百分百稅務寬免、上限10,000元的措拖，所以扣減後，你需繳稅款項為0。在這個情況下，你也無謂白白浪費「居所貸款利息」的配額了。
問題2: 課稅年度內的「免稅額」、「扣除額度」夠用，我能否保留「居所貸款利息」不扣減?
可以! 除了「基本免稅額」外，因政府還會提供不同「免稅額」及「扣除額度」，最常見就是「供養父母免稅額」，所以即使你的年薪高於289,140元，你都可能未必需要用到「居所貸款利息」扣稅。 舉例，如果你本身跟父母同住自置居所，父母年滿60歲、而兄弟姊妹又把「供養父母免稅額」讓給你，這裡會多了200,000元「免稅額」，連同你自己的「基本免稅額」來計算，即使年薪達489,140元，相當於月薪40,761元，在扣除所有稅務寬免後，一樣不需要交稅，故也可省回「居所貸款利息」扣稅配額。 可能你會說，各人處境不同，加上有其他「個人進修開支」、「認可慈善捐款」等扣稅額度，我又可以怎為自己評估? 很簡單，你記低以下這個數字：「157,140元」。只要你的入息，在扣除免稅額後是多於157,140元，你就要交稅；但少於157,140元則剛好在政府的稅務寬免內，不用繳稅。
問題3: 若扣除後高於157,140元，但我供樓貸款額不高，應否採用?
假如你計算過後，發現扣除免稅額後的數字，仍然高於157,140元，這時候你可以考慮應否採用「居所貸款利息」扣稅。但因為「居所貸款利息」扣稅上限為100,000元，倒轉推算，等於每月供樓利息支出達8,333元，你便可把這個扣稅額發揮到盡，除了考慮是否到加息周期、自己有沒有換樓打算、20年期是否用得盡，也值得考慮本身借貸金額是否很高? 因為貸款額愈高，利息支出也會愈多，會直接影響你能否用盡。 舉例，如果你第一年供樓，銀行借貸息率為現時H按1.5厘，攤長30年還款期，每100萬元貸款額的利息則為14,416元。若果你要把整個「居所貸款利息」扣稅額完全用盡，你的貸款額要去到694萬元，利息支出才達100,000元，可以用到盡；反觀你的貸款額低於694萬元則未必用得盡，這時你就要評估一下日後會否換樓，換樓銀碼會否高於這個水平。
除了自住供樓利息可以扣稅，買樓收租一樣有稅可扣。買樓收租，業主有機會以「物業稅」、或者「個人入息課稅」來評稅，但很多時業主也會苦惱於採用哪一種報稅方式。一般來說，在填寫報稅表時，你只要在出租物業報表上，第一份中「選擇個人入息評稅」一項加上剔號，以及需要在「個人入息課稅報表」內的第8(2)項，填上所付利息，稅局會自動計算兩者方法，何者對繳稅者更有利。 不過這只限於你是通常居於香港，即每年在港居住不少於180日，或連續兩年居住不少於300日，若然你長時間居於外地，而持有香港物業收租，則不能享有個人入息課稅的累進稅階，只能依照15%的物業稅階繳稅。
填報稅表時，填妥位置的話，稅務局會自動計算「物業稅」與「個人入息課稅」何者划算即使出租是「非全包宴」方式，也不影響物業稅的免稅額度個人入息課稅有稅務寬免（2019/20年度為$20,000），但物業稅卻沒有物業稅不能扣減出租物業的利息支出，個人入息課稅則可以自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！ 申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
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由2024/25課税年度起，如你符合以下所有條件，便可獲居所貸款利息額外扣除： (a) 你在有關課税年度內，在香港與你的子女同住， (i) 為期至少連續6個月；或. (ii) 税務局局長認為在有關情況下屬合理的較短期間； (b) 該名子女. (i) 於2023年10月25日或之後出生；及. (ii) 在該課税年度內有任何時間未滿18歲； (c) 所繳付的居所貸款利息，較該課税年度的居所貸款利息基本扣除限額多；
若果我每月從一出租物業收取租金40,000 元，但為該物業繳付的按揭利息全年共42,000 元，我可否從個人入息課稅中交少些稅？. 在甚麼情況下，選擇個人入息課稅會對我不利？. | Community Legal Information Centre (CLIC) 2. 若果我每月從一出租物業收取租金40,000 元，但為該 ...
2023年9月2日 · 一、買樓出租的支付利息. 如果納稅人在香港購置物業作出租用途，無論是全權、聯權或分權擁有該物業，並為此辦理貸款，而納稅人亦已選擇個人入息課稅（報稅表第7部），納稅人就可申請扣除在本年度內支付的貸款利息。 利息扣稅按業權比例計算. 納稅人須填寫所佔的已繳付利息，所佔利息是按照聯權共有人的人數 / 擁有的業權比例來計算。 可扣除的利息款額不可超過按比例扣減後的每一出租物業的應評稅淨值。 在非出租期間（例如供納稅人與家人居住或空置）的利息支出，不會獲得扣除。 二、申請扣除居所貸款利息. 如納稅人在香港購置物業自住並為此辦理貸款，而該筆貸款以物業按揭或押記作為還款保證，並由認可的貸款機構提供，納稅人可申請扣除已支付的利息。 納稅人應填寫所佔的已繳付利息。
