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從聯合國SNA 的角度看,實體經濟的房地產---包括房地產開發、房地產建築和房屋消費服務等,才能真正帶來經濟增長。 上世紀八、九十年代,香港每年建屋量高達8-9萬個單位,帶動房地產部門快速發展。 到本世紀初,香港房地產部門提供的增加值佔GDP 比重曾高達28%,後來隨著房屋供應量的急劇減少,房地產對香港經濟的實質貢獻也大幅下降,目前佔GDP比重已低於兩成。 香港經濟欲振難興,實與此有關。 與此同時,呈現為虛擬經濟部份的地產市值,卻是房地產增加值的三倍以上,因為香港住宅價格自2003 年見底後,已經上升超過17年之久。 目前私人住宅價格比SARS 最底點猛升5.5 倍,累積的地產市值相當於香港十年的GDP總量,超過勞動報酬或營業盈餘。
一、2020年房地產市場回顧. ( 一) 2020年房地產銷售情況及政策演變. 2020年第一季度,為應對疫情帶來的衝擊,當局推出逆週期支持政策,如放鬆土地款繳納條件、降准降息等措施,在一定程度上刺激了購房需求的快速釋放;5月以來,隨著疫情受控,房地產市場迅速反彈,部分城市甚至出現過熱跡象,於是下半年房地產領域調控再度收緊(圖1)。 8 月20日,住建部、人民銀行明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則,即“剔除預收款後的資產負債率不得大於70% ,淨負債率不得大於100% ,現金短債比不得小於1”的“三道紅線”。 12 月31 日,人民銀行、銀保監會發佈《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度的通知》,為銀行業金融機構分檔設置房地產貸款餘額占比和個人住房貸款餘額占比兩個上限。
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