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香港海韵轩海景酒店Harbourview Horizon （公寓式酒店）位于红磡湾畔，是由长江实业（集团）有限公司发展的全港最大家庭式双子海景酒店-海湾轩及海韵轩临海而建。 室内设计糅合现代与经典元素，外形以「H」形排列，楼高38层，提供1980个单位，大部分面积逾600方呎，一房至两房两厅设计。 逾75%单位前临270度维港由中、上环至鲤鱼门宏阔日、夜美景。 中文名. 香港海韵轩海景酒店. 外文名. Harbourview Horizon. 地理位置. 香港九龙红磡湾红乐道12号. 房间数量. 1980个. 火车站距离. 红磡火车站900米. 相关视频. 查看全部. 香港海韵轩海景酒店.
- 概览
- 基本特点
- 起源发展
- 公寓设施
- 服务项目
- 定价策略
- 助推发展
- 发展趋势
- 运营商
住宿设施
服务式公寓，是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。存在酒店式公寓、青年SOHO、白领公寓、创业公寓等几种业态。服务式公寓的本质是酒店性质的物业，但却融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿服务。由于普通的酒店不会提供洗衣机、厨具等居家必备的电器，因此居家特色是服务式公寓与酒店的最大区别之一。
服务式公寓强调的仍然是拥有良好居家氛围的居住功能，并且也会提供商务办公功能，如会议室、会客间等。此外还会提供类似于小型儿童乐园等为携带孩子的顾客提供贴心服务。
服务式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业，也不需要大量的酒店服务人员一对一的进行服务，相对于酒店而言，服务式公寓具有一定的价格优势。
服务式公寓必须有酒店一般完善的服务，在服务标准上与酒店相同。
典型客户群包括因工作调动需在所在地解决临时过渡住所的公司高级职员；被指派到所在地参加学习、培训、以及从事评估和统计的工作人员；中短期逗留及追求住家环境的休闲度假和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等。
服务式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一管理，既有酒店的性质，又有相当于个人“临时住宅”的特色。1976年第一批真正意义上的时权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并很快在欧洲其他地区流行，这是服务式公寓的雏形。
服务式公寓真正发扬光大则是在纽约。纽约作为国际大都市拥有巨大的人流量，也拥有很多商机，许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，而酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，所以很多人选择住在服务式公寓。因此，服务式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。
服务式公寓在中国的发展是随着外资大举进军中国市场而首先出现在中国改革开放较早的国际型商务城市如：深圳、上海、北京等。尤其是90年代初期开始的浦东开发，吸引了大量的境外投资，在当时上海高档住宅和写字楼较少的情况下，国外投资企业以及其来自海外的高级员工大都选择高档星级酒店作为他们的办公之处和住所。进入90年中后期，随着上海市政府对土地批租政策的进一步放开，上海开始出现了一批高档的，以国外投资企业高级管理层在沪长期居住为主要租赁市场的高级酒店式公寓。
国际上，只有统一产权且统一经营的公寓才称之为服务式公寓；但在国内市场，关于服务式公寓大家容易相混淆的概念有“产权式酒店”和“酒店式公寓”。产权式酒店由“时权酒店” 演变而来。“时权酒店”（TIME SHARE）是指由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。相对于“时权酒店”，产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司而获取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。酒店式公寓的本质是公寓，但是借鉴了酒店所宣导的装修风格和服务理念等形式。上个世纪九十年代，一群地产营销人为了推广一个小户型项目在提高销售单价的策略上冥思苦想，如何将其推广出去，需要什么样的噱头，什么样的物业类型听起来购档次，单身公寓还是白领公寓，最终决定借助于服务式公寓的理念而提出看“酒店式公寓”的概念。随后“酒店式公寓”及其“变种”迅速推广到国内其他城市。严格的说当前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是为了配合宣传推广而提出的概念上的噱头，其本质都是提供高档物业服务的精装小户型住宅，提供的服务仅是普通住宅物业服务的升级而没有达到真正服务式公寓的服务要求。
配套功能设计既包括酒店的配套功能，如：大堂，前台、餐厅，酒吧，商务中心等，也包括高级住宅式公寓配备的健身中心，小超市，休闲区域，私密性的社交活动场所，图书馆、儿童娱乐中心、停车场等。智能化设施包括安全防范系统、中央空调系统、净水系统、热水系统等。
家居订购服务，包括报纸/杂志/其他刊物、家庭电器、粮油食品及日用品等、代客收货/购物、代安排鲜花/果篮/节日礼品及贺卡。
悠闲旅游服务，包括代订机票、代演唱会/歌剧/音乐会/舞台戏剧门票、安排特色环球私房菜、预约美容/化妆/按摩服务、宴会安排以及布置等。
管家服务，包括各式各样小型维修工具、酒店式行李车、抹窗器、洗尘机、梯子、轮椅等的借用服务、干洗及衣物洗烫服务及专人送到府上、酒店式家居清洁服务(如定期更换床单及清洁窗户、日常清洁及消毒、每月杀虫等)、家居维修、儿童补习接送及短暂托管服务、短距离行李运送服务、时间提示/重要日子提示、接待/礼宾服务、代客泊车服务、代招出租车服务、代缴各式费用服务等。
商务管理服务，包括租务托管安排、小型商务中心安排、会议安排及布置、交通工具安排、时间提示/重要日子提示等。
服务式公寓在市场价格的制订上，往往是居住时间越长，价格越便宜，一般规律是针对短期（一周以内）市场需求的价格和同档次星级宾馆的标准价格一样或略高，针对中短期（一周或10天以上）市场需求的价格比同档次星级宾馆低30%左右。而长期租赁（一个月以上）价格是同档次星级宾馆标准客房价格的50%左右。在经营管理方面，服务式公寓配套功能相对较少，更加容易管理；在投资回报方面，由于主要是以中短期和中长期客源市场为主，平均出租率都能达到85%左右，同时，管理成本也较低。
外商直接投资: 外商直接投资与跨国公司外派的外籍人士的住宅需求紧密相关。外商投资项目在初期通常需要国外的高层管理或专家参与其中, 而这将为服务式公寓注入中期需求。
总部经济的带动: 上海、北京、深圳是中国的主要商业中心,如磁石般聚集了各大公司的区域总部。这一趋势也将在一定程度上延伸至中国其他地方。在这些地方,其他行业的发展也可能带动总部的建立, 主要围绕在交通枢纽、商业园区及其他独立的行业集聚区周边。
外派人群的构成:为了降低营运成本并提高利润,公司对于调动管理人员变得更加谨慎, 而且仅把外籍员工局限在高层管理和职位相对较低的员工( 有时职位低的外籍员工按照当地非外派人士的雇用条件任用)。这样一来聘用外籍人士,尤其是有家室的外籍人士作为中层管理的情况就大为减少。
以项目派员取代完全调动: 随着外国公司的营运日渐成熟,高级主往往根据项目个案的需要调动专员,而不是派遣员工常驻中国。这一战略有效地缩小了外籍员工的任用规模, 造成短期和中期租赁及小面积住宅的需求增加。
租赁协议标准: 传统住宅公寓的房东在提供短期租赁上的相对灵活性可能给服务式公寓带来竞争压力。在上海, 房东一般要求最短租赁期为一年,所以凡是短期或中期需求几乎全都进入了服务式公寓市场。而在北京, 传统住宅公寓也能迎合中期需求。
租赁预算: 随着市场日渐成熟, 优质中端市场住宅公寓的稳定供给已使各公司降低中低层外籍管理人员的住房预算, 或引入节支激励措施。因此,长期租户开始权衡比较服务式公寓收取的高昂租金与面积较大的非服务式住宅公寓的利弊。
服务式公寓正在逐步独霸办公楼市场
“服务式公寓”兴旺于1996年后。由于产品多为40-70平方米的小户型，精装修房源平均单价也仅为同地段住宅的65%—80%，具有小面积、低总价、拎包入住等特点，客户可接受程度高，因此去化速度较快。
据佑威数据显示，在8月上海办公楼成交面积前十排行榜中，具有服务式公寓类型的办公楼产品占据了其中的4席。其中，位于嘉定的新城尚上城更是以6844平方米的成交面积位列榜单的第三名,新城尚上城总价基本控制在50万元左右，因此开盘当天221套房源就卖出了180多套。随着卓越商务中心、新城尚上城等服务式公寓的集中成交，呈现出服务式公寓正在逐步独霸办公楼市场的态势。
据悉，为“抢跑金九”在8月新增的办公楼供应统计中，绿地商业广场依旧以40-50平方米的小户型、低总价、精装修的服务式公寓产品特质吸纳自住及投资客。并且项目位于南汇的临港新城板块，商住两用的市场需求量大。而绿地集团自身的品牌更拥有一定的竞争优势。
青年汇白领公寓
青年汇白领公寓是商业地产价值提升运营商协纵国际企业港联合盛诺金地产基金，专为欲立足深圳的都市白领打造经济实惠、格调清新、可居住可创业可作为企业员工宿舍、高性价比的白领公寓。配置全套家私，灵活租赁，强调小资生活环境，时尚明亮，现代生活，生态性和科技性。协纵通过引进良好学习培训、休闲娱乐、生活服务等设施，为创业群体提供良好生活、学习与交流环境；为企业解决员工居所难以统一管理，员工流动性高，幸福感不强，外地员工租房成本高等实际问题。
中文名. 香港阳明山庄. 主要业务. 高级私人会所、豪华服务式住宅、屋苑和物业管理项目. 目录. 1 山庄简介. 2 地理位置. 3 设计理念. 4 艺术文化. 5 配套服务. 山庄简介. 播报. 编辑. 香港阳明山庄 [1] 设施包括私人健体中心、室内及室外泳池、互动游乐室、高级餐厅，以及悉心设计及装潢布置的服务式住宅等。 短期一个月留港公干或度假，或长达两年的租约，都可入住阳明山庄。 [2] 地理位置. 播报. 编辑. 香港阳明山庄被大潭郊野公园包围着，居高临下，视野开阔，离地铁站只需10分钟车程，而距离中环及湾仔也只需10-15分钟车程。 主要业务包括：高级私人会所，豪华服务式住宅，屋苑和 物业管理项目 。 设计理念. 播报. 编辑.
中文名. 独立式住宅. 概 念. 独门独户的独栋住宅. 优 点. 顶天立地居住质量较高. 特 点. 总价高面积大距离远. 独立式住宅（包括别墅）：是指独门独户的独栋住宅，包括较经济的“小独栋”和相对豪华的别墅。 独立式住宅最大的优点是“顶天立地”，有一个私人的天空和土地。 而且由于是独栋住宅，所以居住质量相对较高，一般每个房间都能拥有良好的采光，户内能够实现自然通风，户内基本上可以隔绝外界干扰。 独立式住宅周围一般有或大或小的配套花园，社区有较大的中心绿地，环境较好。 独立式住宅由于住户之间距离太大，较难形成紧密的邻里关系，同时由于建筑布局分散，每户到配套设施的交通距离较大，独立式住宅的住户基本上只能依靠汽车交通。
天玺（英语：The Cullinan）是香港一个位于港铁九龙站第六期住宅建筑项目，并且为香港及世界上最高的住宅。项目由建筑事务所Kohn Pedersen Fox Associates（KPF）负责。地产发展商为新鸿基地产和香港铁路有限公司，项目于2008年12月底取得售楼纸。
月租，读音yuè zū，汉语词语，注音是ㄩㄝˋ ㄗㄨ，意思是指按月计算的租金。网页 新闻 贴吧 知道 网盘 图片 视频 地图 文库 资讯 采购 百科 百度首页 登录 注册 进入词条 全站搜索 帮助 首页 秒懂百科 ...
中文名. 集中式公寓. 外文名. Centralized apartment. 相关业态. 酒店式公寓 服务式公寓 白领公寓. 目录. 1 基本特点. 2 服务项目. 3 服务类目. 4 产业困境. 5 相寓. 基本特点. 播报. 编辑. 长租公寓分为两种即“集中式公寓”和“分散式 公寓 “。 集中式公寓是指拿下整栋楼 (或者一栋楼的几层)，然后对房间进行标准的家庭化装修，配备统一的物业服务，进行 集中式管理 ，在合约期内以间为单位出租，并为租客提供长租服务以及生活、社交平台等附加服务的公寓。 [2] “房屋托管+标准化装修+租后服务”，是集中式公寓区别于传统租房业态的显著特征。 公寓 品牌 长租为重资本的方向，且国内公寓租房还处于很早期的阶段，公寓品牌分散度较高。
