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位於屯門青山公路青山灣段,「黃金海灣‧意嵐」緊接開價,首批139伙,扣除最高12%折扣率後,折實平均呎價$9,988,兩大注意事項需要留意。.
- 項目背景
- 區內二手市場
- 胡.說評析
- 價單與付款辦法
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新地統一「保發大樓」業權
項目前身為「保發大樓」及「天成工業大廈」兩個舊樓項目所組成,屬於發展商舊樓併購項目。「保發大樓」於1964年落成,總共有97個住宅單位,地盤面積約為8,800方呎,新地在2010起開始展開收購,並持有項目81.9%業權,當時新地嘗試跟另外3名業主購入逾10%業權,希望把業權提升至95%,但最終不成功,全盤有九名小業主不接受收購,包括持有兩個單位、傳為田生代表的「興漢投資有限公司」;以及由李通明企業持有的食品公司,均不接受收購。最後在2015年底獲土地審裁署接納強拍申請,並終在2016年成功以底價6.5億元統一業權。
恒地收購「天成工業大廈」
根據分區計劃大綱圖,「保發大樓」跟毗鄰「天成工業大廈」均劃為「住宅甲類」,故當地市場普遍認為,若把兩地盤合併可提高其發展潛力。「天成工業大廈本身佔地面積約6,418呎,為一幢樓高13層的工廈,樓齡有46年,若重建為住宅,其可建樓面約為5.78萬呎。恒基在2017年收購逾88%業權後申請強拍,尚餘該2伙單位未能成功購入。恒地其後在同年10月初向土地審裁處申請強拍,但其後在強拍前成功購入業權。
合併項目,於2020年動工
舊樓併購的舊契樓項目,故可不受預售樓花同意書規管,可以隨時賣樓。項目於2019年獲批建築圖則,並於翌年動工,並發展為今日一幢341個單位的「Kennedy 38」。
寶雅山
因為西港島線通車效應,令發展商紛紛在西港島插旗,其中由新世界發展的「寶雅山」為其中之一,這個原為「錦茂工業大廈」及「天隆工業大廈」的項目,及展商自1996年起展開收購,其後成功收樓後,便發展為一層四個單位,合共152個單位的住宅項目。項目基座頗高,故中層已經能望到海景,物業以兩至三房為主,頂層複式採玻璃幕牆設計。項目於2010年開售,當時仍然以建築面積售樓,首批中低層32個單位,入場價600萬以下,折算實用面積呎價10,000-13,000元。
Lexington Hill
位於「寶雅山」毗鄰,也跟「Kennedy 38」旁邊的「Lexington Hill」則由會德豐發展。項目佔地逾11,100呎,可建樓面約為89,000呎左右,前身本是十層樓高的「建裕大樓」,新世界及會德豐展開了收購的爭逐戰,終由會德豐跟90%業主簽訂了協議,其後再透過強拍統一業權。項目於一手新例前的2012年開售,當時開出首批30個單位,建築面積呎價11,000多元,折算實用面積呎價則為14,000多元。
Imperial Kennedy
位於「卑路乍街68號」「Imperial Kennedy」則由新地發展,亦屬於新地在西港島線併購舊樓版圖的用地,項目屬於單幢項目,共提供161個單位。項目特別之處採用「雙會所」設計,在平台層及天台均設有會所,於2013年開出首批50個單位,面價高達29,988元直迫南區豪宅造價,但扣除現金回贈、稅務優惠等,取盡其折扣則介乎21,000-23,000元,亦屬於極高溢價推售的項目。
3. 樓盤受附近道路噪音影響
縱然交通配套有優勢、開則上也盡量配合室內空間而採用慳位裝置,位於舊區的「堅尼地城」其最大隱憂就是景觀上變化,可能構成潛在影響。一座物業組成的「Kennedy 38」,整個地盤呈長方形設計,住宅樓面盡量貼近「石山街」邊界,而挨近「卑路乍街」邊界則有較大比例作園林,開則上一層十三個單位,共提供341個單位,景觀也可分三類。
入場價618萬元
本著西港島區潛力而入市的準買家,也值得留意發展商開什麼價,以及有什麼付款辦法。「Kennedy 38」首批開出70個單位,扣除最高即供10%的折扣額,均價26,888元呎,比起同系「Imperial Kennedy」的均價27,480元稍低,入場價618萬元屬於上車水平。
可透過建期借按保上會
一改以往新地樓的作風,今次並沒有太大堆頭的付款辦法安排,只提供了相當於即供安排的「現金付款計劃」、以及建築期付款的「靈活付款辦法」兩種,背後也跟盤的銀碼有關。因為首張價單全數低於1,000萬元,也意味買家可透過建築期付款來借取新按保,承造最高80%按揭,而且當中還有54個單位、跌入建期價800萬元以下的門檻,甚至可以借取90%按揭。
現金付款計劃
計劃相當於即供付款,準買家在售樓處簽署臨約需即時支付5%樓價,然後在簽署臨約後的30天再支付5%樓價,並在60天後找清樓價餘額90%。選用這計劃可獲取最高10%的折扣額,但代價卻需要支付40%首期,餘額60%向銀行承造按揭上會。以全場最平的「6樓H室」為例,面積229呎的單位,折算樓價618萬元,由於買家在上會前會支付了10%樓價(臨約: 30.9萬元、30天後: 30.9萬元),他需要在上會時再多預備30%樓價,相當於185.4萬元,而餘額則向銀行借貸上會,月供14,651元,大約有35,089元入息便可通過壓力測試,但第一筆資金則相對高,首期連雜費預268萬元才可以。
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