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社區特色. 白石角位於吐露港沿岸，盡享吐露港優美海景。 作為本地科研重地，白石角共分為 3 期發展，第 4 期因改劃為私人住宅項目而中止。 政府亦積極研究繼續擴展白石角，以及新增東鐵線白石角 / 白石角站。 白石角環境清幽，加上毗鄰香港中文大學，富有書卷氣息。 區內設有休憩設施包括海洋廣場、議事廣場及人工湖等，提供康樂活動空間；亦有一些餐廳及超市，滿足基本生活需求。 交通方面，白石角設不同巴士及小巴路線，前往大學站、九龍及新界各地。 住宅分佈. 區內住宅集中於沿岸一帶，該地段住宅均為私人屋苑，包括有 逸瓏灣 、 逸瓏灣 8 、 朗濤 、 天賦海灣 、 嘉熙 、 雲滙 、 海日灣 、 海日灣II 等，望吐露港遼闊海景，環境清幽恬靜。 售盤. 最新放盤. HK$1,250萬.
2022年10月30日 · 白石角為新興豪宅集中地，自2019年起，大埔白石角一帶愈來愈多新樓盤入伙，樓盤主要為私人中密度住宅。 樓盤包括由億京發展的海日灣、海日灣II，由新鴻基地產發展的雲滙，由嘉華國際發展的嘉熙，由鷹君集團發展的朗濤，由信和置業發展的逸瓏灣8等等。 不少樓盤項目除了標準戶外，還建有許多特色單位選擇，如頂樓連天台、地下連花園等，加上區內環境寧靜，遠離煩囂，並擁有吐露港海景，吸引不少中產及專業人士進駐。 白石角樓盤呎價. 白石角區內的樓盤主要以中密度住宅為主，樓齡平均較新，加上多數單位均能望向海景，吸引不少中高收入人士追捧。 據成交紀錄顯示，雲滙第2期的一伙2房單位於2022年6月以885萬元成交，單位實用面積為457平方呎，呎價為19,356元。
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白石角樓盤. / 逸瓏灣8樓盤. 立即放盤. 按此 了解更多放盤詳情. 逸瓏灣8（Mayfair By The Sea 8) 屋苑詳情. 逸瓏灣8由信和集團發展，提供3座17層高住宅大廈共528伙，戶型包括2至4房，實用面積介乎490至1,740呎，主打2至3房，於2021年6月入伙。 屋苑資料. 健身室. 會所. 游泳池. 電梯. 花園. 可養寵物. 售盤. HK$710萬. 2 房 1 浴 494 呎. 逸瓏灣8. 白石角. 回覆率: 99% 刊登於 1個月+之前. 立即聯絡. HK$680萬. 2 房 1 浴 494 呎. 逸瓏灣8. 白石角. 回覆率: 99% 刊登於 1個月+之前. 立即聯絡. 最新放盤. HK$950萬. 3 房 2 浴 699 呎. 逸瓏灣8. 白石角.
屋苑詳情. 逸瓏灣（Mayfair By The Sea）位於香港白石角科進路21號，由信和置業發展，於 2015 年 6 月 入伙。 屋苑設 2 期，共有 45 座物業，合共提供 1091 個單位。 逸瓏灣現有 16 個放盤，包括 8 個出租及 8 個出售。 租盤叫價由HK$30,800元至HK$61,000元，平均呎價為HK$35元。 售盤叫價由HK$880萬元至HK$4,900萬元，平均呎價為HK$17,160元。 屋苑資料. 健身室. 會所. 游泳池. 網球場. 電梯. 花園. 可養寵物. 售盤. HK$4,900萬. 4 房 3 浴 1566 呎. 逸瓏灣. 白石角. 回覆率: 99% 刊登於 2024-04-30. 立即聯絡. HK$2,488萬. 4 房 3 浴 1241 呎.
- 項目背景
- 項目特色
- 憧憬興建「白石角站」
- 區內發展密度及檔次
- 揀樓攻略
- 價單分析及付款辦法拆解
- 付款辦法
- 供款實例
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
改劃「政府、機構及社區」用地
位於白石角優景里的「Silicon Hill」為政府推出招標用地，佔地3.81公頃。因應社會對房屋用地需求增加，大埔缺乏可供房屋發展住宅用地，規劃署認為值得把空置政府土地改作私樓發展。用地曾預留為「政府、機構及社區」用途，原作高等院校教育之用，但教育局不反對改劃，故規劃署把用地改劃「任宅(乙類)9」，最高興建高度50米，預計可發展約1,150個住宅單位，同時建議增設約7,500平方米(約80,730呎)商用及零售樓面，以應付附近及梓樹灘一帶的居民需要。
招標地價創區內第三高
項目佔地354,136呎，政府在2018年招標，並由新地在2019年以63.0938億元投得，以最高可建樓面949,000呎計算，每呎地價6,646元，打破了2007年區內首幅用地「天賦海灣」的地價紀錄，略低於第四期「逸瓏灣」逾七千元呎的記錄。投得用地後，新地申請起樓，並於2020年獲批建14座住宅。
樓盤賣幾錢? 除了參考二手市場造價外，也要衡量「Silicon Hill」本身的各項條件。因為雖然「Silicon Hill」也屬於白石角區，但跟臨海屋苑不同之處，是其隔了一條吐露港公路，無論景觀、位置及交通因素等也不盡相同。「Silicon Hill」的地盤呈三角形，三邊地盤邊界分為向西南「優景里」、向東北「博研路」及向北「香港教育大學運動中心」。第一期「翠景閣」會沿「優景里」設四座物業，分為「第1座-5座」；而「第6座」則置於地盤東北邊界「博研路」。而每座物業的內部會再細分為A、B翼，藉以淡化密度。
鄰近未來「白石角站」
跟白石角臨海豪宅不同，是「Silicon Hill」相對較鄰近日後擬建的「白石角站」。政府早年曾建議興建「科學園站」，卻因區內人口不足而否決；相關方案在特首林鄭月娥任內最後一份《施政報告》2021重提，表示「研究」以教大運動場興建「科學園站」或「白石角站」。
方案仍屬研究階段
施政報告中指出：「研究以現時位處白石角的香港教育大學運動中心用地為基礎，興建新的東鐵線『科學園站』或『白石角站』，並重置運動中心到大學本部附近。」但要留意政府用上「研究」兩個字，會否落實仍屬未知之數。當然，啟德單軌鐵路被否決，大家都擔心會否重蹈覆轍，但跟規劃全新鐵路不同，現在僅加建一個站口的難度理應不大，「教大運動場」亦不涉及收地，故可行性可能較高。但就算真的落實加建，距離落實也還有一段很長時間。
未能受惠白石角附近居民
其次，究竟這位置是否最終選址呢? 大埔區議員認為，現時擬建「白石角站」跟科學園距離1.22公里，跟「大學站」距離1.31公里分別不大，建議若要對居於科學園周邊便捷，可把「白石角站」選擇設於「中大羅桂祥綜合生物醫學大樓」附近，並透過行人天橋及行人輸送帶接駁。「教大運動場」是否作為興建「白石角站」仍存爭議，但若落實在「中大羅桂祥綜合生物醫學大樓」，其位置會更近「Silicon Hill」一期。發展局及規劃署在回應表示，政策局及部門會合力推展有關項目，會在進入較成熟階段後，按需要適時進行諮詢。
教大運動場興建住宅
若假設在「教大運動場」加建車站，對一期「Silicon Hill」的影響不在景觀，反而是區內的密度。因為《施政報告》2021在提出興建「白石角站」時，也有提及「會善用車站用地與毗鄰土地的發展潛力，提供更多房屋及區內居民需要的泊車位、商舖和公共設施。」也意味若一日「教大運動場」用於作建站用途，則該土地有機會用作起樓之用，會令優景里一帶的密度會增加，環境未必有現時般的寧靜。
恒基蕉坑作公私營發展
除了教大運動場作住宅發展外，恒基在蕉坑附近，也就是在「鹿茵山莊」及「教大運動場」之間的用地，都已劃作「住宅乙類」，準備興建建9座10-15層高住宅，共提供2,198個住宅單位。當中A地盤會興建3座約900多個公屋單位，會打破了白石角純私樓的面貌；另在B地盤會興建6座1,300多個私樓單位。另會提供258個住客車位、以及300個公眾車位，並提供一座社福設施。
餘下「兩房開廚」可按間隔分兩類
餘下「兩房開廚」單位，內櫳開則上大致可分為兩類。第一類，入屋會經過小玄關旁為洗手間，開放式廚房則貼客飯廳牆角而放，正前方為客飯廳外接露台，一大一細睡房則設於左右兩側。發展商開放的示位也屬於這一類，其好處是單位內有大量儲物櫃，但缺點卻是客飯廳不能區分飯廳空間。這類開則可說佔了「兩房開廚」的多數，其內櫳差異不大，故揀樓時建議先選擇面數較細的單位，同時按景觀排序。
首批開價貼近2018年「雲匯」售價
有鐵路憧憬的優勢，還有大型發展商新地品牌，理應可試高價，但新地最終開出首批116個單位，扣除最高82.5%折扣後，即供平均呎價17,498元。市場認為，第一口價開價「貼市」、又預告首批單位定必反應熱烈，因為新地在區內「雲匯」在2018年開價時，其呎價也僅為17,380元。從另一個角度看，這是否意味白石角樓價很難升得起，特別在大市彌漫加息陰霾下，是否導致發展商未敢過於進取的原因?
「貼市價」有人為成份
其中一點要留意，「貼市價」有一定人為成份。剔除三個特色單位，首批推出116個單位中，夾雜不少景觀質素較差的單位。發展商暫未推出開放式單位，最細一房入場價折實550萬元的單位，就是扭向東北望吐露港公路方向，為一期五柱一房中最應棄選的一類。
以大量景觀較差單位堆砌
兩房單位佔全盤多數，但首批推出的三柱「兩房開柱」，包括「1座B5室」、「3座B2室」、「5座B3室」同樣屬於扭向東北望公路的單位，上文已提及過揀樓時應該放在較次選之列。所以，雖然兩房能夠以折實價686萬元入場，但某程度也反映了景觀質素，這點就需要準家自己取捨。因此，如果真的要抽出白石角二手比較，應該要用望「吐露港公路」方向的單位，才有較大的可比性。以至純三房單位亦有同樣情況，兩柱被視為棄選的「3座B5室」及「5座B5室」均出現在首張價單，亦順理成章成令三房折實低於1,000萬有選擇。
一如新地付款辦法以大堆頭及艱澀見稱，今次共提供五大類付款方法。除了包括折扣額最高的「現金付款計劃」外，也有提供容許買家提前成交獲回贈的「360天付款辦法」。針對部份買家要在現樓申請新按保，也有為大細單位額外提供「靈活付款計劃」，分期繳付訂金後，餘額在入伙時找清。同時，也有為減輕上車客及換樓客繳付印花稅，而推出「首置Smart付款」及「Upgrade置Smart付款」。
留意未必能借盡90%按保
正因為有不同的搭配，所以可以衍生出不同的付款方案，為了方便理解，我們以全場最平的單位作例子，一個位於1座B2室、實用325呎的單位，單位訂價665.8萬元，以來闡述其不同的付款模式。但計算上有兩點要提一提。第一，由於部份支付條款在成交前已需要支付15%樓價，故雖然部份單位的樓價可借取最高90%按保，實際上其貸款金額只能做到85%。
換樓客要留意需支付15%印花稅及按揭調整
另外，選擇「upgrade置smart」付款的換樓客要留意。由於在買樓時你仍持有一層物業，故需預計自己需支付15%印花稅(或選擇發展商印花稅過渡性貸款，以紓緩壓力)，故需要預備更多資金，以及要留意按揭成數會調整，故入息要求更嚴格。
提前贈回的現金回贈需扣減貸款額
還有一點要提提，部份計劃有提供一些贈回獲取的現金回贈，或需要在貸款額上扣減。但為免計算上過份累贅，我們只在下表中列出其潛在可獲取的現金回贈，買家按自己需要再作扣減。
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