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地產對香港經濟的實質貢獻也大幅下降，目前佔GDP比重已低於兩成。香港經濟欲 振難興，實與此有關。與此同時，呈現為虛擬經濟部份的地產市值，卻是房地產增加值的三倍以上，因為香港住宅價格自2003年見底後，已經上升超過17年之久。目前私人住宅價格
一、2020年房地產市場回顧. ( 一) 2020年房地產銷售情況及政策演變. 2020年第一季度,為應對疫情帶來的衝擊,當局推出逆週期支持政策,如放鬆土地款繳納條件、降准降息等措施,在一定程度上刺激了購房需求的快速釋放;5月以來,隨著疫情受控,房地產市場迅速反彈,部分城市甚至出現過熱跡象,於是下半年房地產領域調控再度收緊(圖1)。 8 月20日,住建部、人民銀行明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則,即“剔除預收款後的資產負債率不得大於70% ,淨負債率不得大於100% ,現金短債比不得小於1”的“三道紅線”。 12 月31 日,人民銀行、銀保監會發佈《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度的通知》,為銀行業金融機構分檔設置房地產貸款餘額占比和個人住房貸款餘額占比兩個上限。
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從歷史上看,經濟下行期往往是香港房地產市場的風險暴露期。 香港這一輪地產周期自2003年非典過後迅速反彈,進入上升大周期已超過17 年,2020 年12 月私人住宅樓價與2003 年非典最低谷相比升了5.5倍多,比1997 年地產泡沫高峰期高出1.2倍,增速大大超過同期家庭收入增長。 2021年,由於全球主要利率保持低企,香港住宅供應量有限,樓價很難出現大幅度的調整,但其處於歷史高位,仍有高處不勝寒的隱憂。 三、2021年香港經濟的亮點和走出下行區間的新增長點. 如果全球範圍廣泛接種疫苗,2021年下半年可能實現疫情受控和經濟重開的重大轉折,主要經濟體出現反彈跡象,並帶動旅遊、航空、酒店和餐飲等行業復甦,將對香港小型開放經濟體帶來外部支持。 對外貿易可能成為香港經濟的第一個亮點。
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