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2020年7月1日 · 講返句公道說話，你話回一半我諗個個AA都無咩所謂，回7成以上我覺得只會有個別冇數AA會肯。
2020年6月30日 · 長實（1113）及港鐵（066）合作發展的將軍澳日出康城Sea to Sky上周末首輪銷售462伙，售出456伙，佔首輪發售單位98.7%，及後連環加推兩張價單。 不過，上周末有出席揀樓的準買家陳生就在簽臨約前一刻離場，他表示經紀出爾反爾，明明事前白紙黑字簽訂 ...
- Sea to Sky資料
- 間隔多樣化
- 胡．說團隊評分
- 直擊示範單位
- 揀盤(平面圖)策略
- 揀樓部署
- 付款辦法
項目背景及特色
前身稱為「夢幻之城」的將軍澳86區，位於港鐵「康城站」，後改稱為「日出康城」，全區共分為13期發展，共提供約50座住宅項目，提供超過25,500個住宅單位。規劃上標榜人車分隔，且以大量綠化作主打。根據港鐵在2015年的藍圖，整個項目會提供不少於2.3公頃公眾休憩用地，及不少於8.147公頃的私人休憩用地。 項目首十一期已經推出招標，當中八期已經開售。其中屬於康城站第八期的「SEA TO SKY」是在2015年10月由長實投得發展權，項目補地價金額29.55億元，以可建樓面104.409萬呎計，每呎補地價金額2,830元。據當時招標條款，發展商需自訂入場價，並提供予港鐵最少15%分紅，港鐵也因應當時市況，容許中標發展商在取得入伙紙時才繳付入場費。
區內未來供應
一直被視為本港的新供應重心，但隨著「康城站」多個項目已經推出，現時區內尚餘「10期」、「11期」及「12期」待發售，三個項目分別由「南豐」、「信和、嘉華及招商局」及「會德豐」投得，預計合共可提供約4,700個住宅單位。 另外在「康城站」以西，亦即「石角路」一帶，就有九龍建業持有的「石角路1-3號」。這個前身為「捷和製銅廠」的項目，預計會興建1,518個單位，都屬於康城站內的中短期供應。但除此之外，相信區內的長遠供應，就要視乎康城站最後一期的推出，即康城站「13期」；以及上屆特首梁振英提出在「將軍澳137區」，即將軍澳堆填區以南的用地，擬建35,000個住宅單位。
「SEA TO SKY」由兩房至四房都有提供，當中三房佔最多，一共有741伙 (702-817呎)、而兩房及四房則分別設有577伙 (434-482呎)及104伙(1,054-1,077呎)。究竟各種間隔應該怎樣選擇呢? 在我們詳細闡述之前，大家也可以先重溫一下昔日期數的面積，以方便日後揀樓時作部署。
在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，開則上也有不同的選擇，我們會細予4分。樓盤位於鐵路站上蓋，但其他對外交通未見完善，故交通只可予3分。樓盤景觀有臨海優勢可能得較高分數，我們會給予4分。至於項目配套上仍待改善，故只能給予1分。若總分為20分的話，「SEA TO SKY」可獲12分。
發展商長實今次開放予傳媒參觀2座50樓H室的經改動示範單位，我們一同踩場直擊，發現煤氣熱水爐的擺放位置與同系的海之戀相同，全屋唯一一個熱水爐放在廚房中，變相熱水要經長長管道才能到達浴室，戶主洗澡時或要等很久才有熱水供應。 另外，準買家亦要小心購買單位附送的家電品牌，因為有些單位廚房會附送Gaggenau爐具，但有些會附送Küppersbusch，實際情況要根據樓書為準。
隨著「SEA TO SKY」公布了樓書，我們可以對樓盤的圖則及布局有更深入了解。全盤三座共向藍塘海峽方向排開，當中第一座最貼近南豐「康城第十期」項目，二座則設於中間、而三座則較捱近「臨時公共交通交匯處」。三座住宅中，二、三座外牆均設有向外突出的厚柱，究竟會否計入實用面積售予小業主？值得我們就不同單位來剖析。
「SEA TO SKY」首批開出285個單位，扣除最高20-22%的折扣額，即供均價15,820元，較OCEAN MARINI的首批開價高約8%，發展商就說反映在海景因素，但實情又是否如此? 值得我們細心一點去分析「SEA TO SKY」的價單。如果真旳會入票抽「SEA TO SKY」，在首批單位中又應該怎樣選擇呢?
兩房單位
針對兩房及三四房單位，除了折扣額有不同之外，兩房單位也未能使用發展商提供的一按85%、或者一二按80%的付款計劃，變相只能選用最傳統的「即供」付款辦法，自己支付四成首期，而六成向銀行借貸上會；又或者選用折扣額較低的「建築期」付款辦法，餘額則在入伙時承造「新按保」。 以為「SEA TO SKY」可嘗試用「即供」再配以「舊按保」，但由於兩房單位樓價已超過六百萬元，故超出了「舊按保」範圍，故兩房的付款辦法只得兩款，視乎買家想用低首期入市、抑或想供樓較輕鬆。若以最盡的方式入市，連同釐印費、律師費等支出，也要有92.4萬才可以進駐這個樓盤。
三房、四房單位
至於三房及四房單位，由於折扣後的銀碼已經超過一千萬元，所以買家並不能選用「建期付款法」，待入伙時再用「新按保」上會。故眼前的付款辦法選項只得三個。第一，就是選用「即供」，第二就是選用發展商「一按85%」；或第三就是選用發展商「一二按80%」計劃。 但值得注意，後兩者的條款也頗辣。我們致電該財務公司查詢審批安排及手續，他們表示買家在成交期前三個月可開始申請，並需遷交至少兩年稅單、身份證明文件、不少於三個月的入息證明及銀行紀錄。一般來說大約幾天可通知需否後補文件。至於入息不穩的買家，如透過花紅支薪的買家，則要視乎工種才決定是否接納，但初步只會以月薪作審批基礎。至於大家關注供樓負擔水平測試，供款佔入息不得多於一半外，也需要進行加息三厘壓力測試。
例子：最平三房
以最平三房單位為例，面價就是1316.8萬元，折實則為1027萬元。如果選擇「即供」付款辦法，買家就起碼要有553萬元才可以進駐，因為起碼自己要支付一半首期，相當於513.5萬元，而50%餘額即513.5萬元向銀行承造按揭，以現時息率2.5厘，攤分30年還款期計算，月供大約為20,289元，只要入息有48,593元已可通過壓力測試。這個計劃的壞處是自己墊支的首期較多，連同律師費及釐印費要有553萬元才可進駐。 所以買家可能會考慮發展商的計劃，同樣以1027萬元作計算，根據付款辦法「一按85%」計劃，即買家自己先支付15%首期，餘額85%可向發展商財務公司借貨，首三年息率2.75厘，其後22年則為5厘，變相首三年的供款為40,270元。由於財務公司需造壓力測試，以後期較高息的基礎去計算，月入要有110,400元才可過關。選用這款付款辦法，唯一好處是壓縮首期比例，連同律師費及釐印費約有194萬元已可進駐，但入息要求則較高，且一定要爭取在三年後進行轉按。以這個單位為例，三年後尚餘金額797萬元，屆時才可考慮轉按至「新按保」供款。 至於另一個考慮方案就是「一二按80%」計劃，意即買家自己...
- 康城路1號H盤
- SEA TO SKY
- 1,422個
- 434-1,077呎
其他人也問了
長實「SEA TO SKY」有幾個單位?
「SEA TO SKY」最次級單位為何?
Sea to Sky 可以接駁港鐵嗎?
SEA TO SKY 三房單位有哪三大類?
2020年6月30日 · 陳先生表示，透過中原地產入票認購長實將軍澳日出康城Sea to Sky一個單位，「行規有所謂『回佣』，咁就同中原地經紀傾。. 事實上我喺其他代理行都有offer，咁我就問佢哋會offer到幾多，結果就接受。. 」陳生提供一份與中原地產經紀簽訂的文件予本報 ...
2020年6月9日 · Sea To Sky 由長江實業地產與香港鐵路合作發展的分層屋苑新盤，位於新界將軍澳康城路1號H盤，屬日出康城第VIII期，預計關鍵日期為2022年2月28日。 Sea to Sky為長實推出今年首個大盤，建有三幢住宅大廈，分別樓高49層至55層，另設兩層基座，合共提供 1,422 ...
Sea To Sky為日出康城第VIII期，位於將軍澳康城路1號，由3座大廈組成，提供1,422伙，實用面積434至1,077平方呎，間隔為2房、3房連套房、3房連套房及多用途房，以及4房連雙套房及多用途房。. 總數 15 筆. Sea To Sky 住宅 租屋樓盤搜尋資料 -- Sea To Sky為日出康城第VIII期 ...
可以咁講既 睇下d人點理解 ，因為個期佢有加佣 你搵番9期post都睇到 基本佣x1.2好似 我唔熟，你可以當佢出多d佣aa幫手，又可以理解成佢比你回多d當減價，最後先走到幾十間，所以話d人自動沖去買 係有 不過可能5成都無。
