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俄烏局勢及中國嚴控疫情散播引致能源及原材料價格上升，不過隨著疫情退卻，供應鍊逐步回復正常，害怕染症者重新投入勞工市中心場，通脹於下半年應該會回落，環球經濟增長將會反彈。
最新消息, 樓市拆局. 1. 銀行上調新造樓按封頂息率，大家聚焦是否進入加息周期，但更重要的是，準買家應該如何應對? 加息後，究竟哪間息率最抵? 加息後，市面銀行H按牌價，由最低「H+1.24厘」去到最高「H+1.43厘」都有。 以一個月拆息1.33厘計，H按樓按息率2.57厘至2.76厘。 但在拆息不斷飆高的情況下，這個牌價已不是重點，因為一律超越了銀行提供的「鎖息上限」 (CAP RATE)，意即業主都已自動跳至「最優惠利率」計價的按息供樓。 所以「鎖息上限」才是重點。 加息後，一般「鎖息上限」介乎「P-2.65厘」至「P-3厘」。 但由於匯豐、中銀及恒生採用「細P」 (即5厘)，而其他銀行用「大P」 (即5.25厘)。
- 買樓收租預算
- 買樓收租兩大好處
- 買樓收租四大缺點
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如果選擇好地區、計算好回報後，真的要部署買樓收租，究竟自己要支付什麼費用? 除了要預備首期外，也需要支付經紀佣金、律師費、印花稅、查冊費用外，放租時也要支付租樓佣金，並替租客繳交管理費、差餉、地租、及每年申報印花稅。
好處1:收租物業具槓桿效應
值得留意一點，買資產計回報，有人更著重看升值。這一點，無論投資樓市、股票、或者外幣都類近效果；但不同的是，買樓還可借助槓桿效應，透過承造按揭，而無須全額支付，反觀買股票或外幣就多數也需要。槓桿可以有幾大? 其實也等於換個角度問，就是買樓收租做幾多成按揭? 簡單答案就是50%。根據金管局政策，買樓投資最高按揭成數50%。一層724萬元的物業，你需要支付一半首期，一半向銀行借取。
好處2: 租金收入可作入息一部份
有些人上車無首期，但有供款能力；但亦有人有首期，只是欠缺供款能力。特別是一些沒有固定收入、或者是退休人士，收入不高。但實情租金收入可計算入息一部份，變相谷大了收入。一般來說怎計算? 如果已經有租金收入，可把租金收入的70%當作入息計算；但就算你買入物業後，仍然未有租金收入，部份銀行都可以作出評估後，按評估價計算60%作為收入。 1. 租金收入X70% = 入息 2. 預期租金收入 X 60% = 入息 舉例，如果買家已手持一層供滿的物業，並收取15,000元一個月，按道理，銀行可以把當中的70%當作收入去計算，相當於10,500元(註: 15,000X70%)。假設買家打算購入一層600萬元的物業作收租用途，以五成按揭計算，貸款額300萬元，每月供款為11,854元。雖然購入的為第二層樓，但因第一層樓的物業已供滿，故供款佔入息比率不用作特別收緊，可按50%比率計算；而加息三厘後的壓力測試下，供款佔入息不得多於60%，故入息有28,389元便可以過關。但因有租金收入計算在內，故入息有17,889元(註: 28,389-10,500元)也可獲批貸款。但當然，並不是每間銀行都願意接納租...
缺點1: 放租需通知承造按揭的銀行
雖然買樓可以透過銀行去承造按揭，從而達至槓桿效應，但背後也有一些地方需要注意。例如有些買家當初購入物業做自住用途，最高做六成按揭；但其後因有換樓打算，希望可以把舊居放租，而自己再租住另一層單位，究竟在這個情況下，銀行會怎看待按揭? 是用五成計算按揭、還是照舊用六成計算呢? 由於申請人在請按揭時，需要填寫聲明物業作自住用途，所以有任何轉變，基本上原則上也要通知銀行的。而銀行亦有權要求重新為按揭作出審視，買家有可能需補回差額，或可能需上調息率。
缺點2: 放租物業不能承造按揭保險
我們也收過一些谷友查詢，問究竟能否借按揭保險，之後再放租? 答案不可以。按揭保險原意，是協助買家購買物業自住，任何投資性質的用途都不會接納。香港按揭證券公司會定期作出突擊檢查，買家需要向他們作出自住聲明。如發現有違規申報，有可能要求買家作提前還款，屆時便得不償失。 如要更深入了解收租物業的按揭限制，可按以下連結跳往！
缺點3: 買樓收租有多項隱藏支出
相比起其他投資工具，有人未必鍾情買樓收租，因為放租還有很多雜費支出。正如在上文我們已經指出了買樓收租的支出。租約期一般為兩年合約，一年生約、一年死約，如果租客在一年死約期後提出解約，業主又要再繳付佣金尋找租客。更重要一點，市場上的租約多屬「全包宴」。包括管理費、差餉地租等，都會蠶食了租金收入及回報，所以部份人會計算回報淨值。這樣就可真正知道自己的實質回報為多少，尤其近年新盤的管理費愈見高昂，會直接蠶食了回報。 淨租金回報: 租金收入X12 -(全年管理費+差餉+地租) / 樓價 還有一點不要算漏，就是稅項。持有多於一層物業要支付15%從價印花稅外，買家每年都要申報物業稅，把全年租金收入、扣減差餉及不能追回租金後，打八折去釐定，政府抽取當中15%，所以七除八扣，可以有幾多落袋? 買家要自己衡量。 物業稅: 全年租金收入–(差餉+不能追回租金) X 80% X15%
另外，很多人一提起裝修就頭痛，因為裝修行業沒有正式規管，所以屢屢傳出裝修爛尾、獅子開大口等問題。其實坊間也有裝修配對平台，專門協助業主與裝修師傅溝通，而且有規範化的電子報價單，減低日後的爭拗。《胡‧說樓市》最近替大家搜羅了獨家優惠！經指定連結透過「好師傅」，成功配對並簽約裝修工程，《胡‧說樓市》將提供無上限獎賞，每$10萬裝修費，可獲得價值$300的超市現金券！詳情可點擊以下連結前往！
大行對樓市持較審慎的看法. 在港版國安法消息曝光後，普遍外資投行對香港的經濟前景持較審慎的看法，當中有瑞信、高盛、花旗針對樓市撰寫研究報告，三間大行均對樓市前景較為悲觀。 瑞信認為，美國的制裁措施，有可能導致本港的營商活動減慢，拖低本地寫字樓及商舖的租金。 雖然這樣會減低市民的購買力，但瑞信認為，政府可透過放寬辣招來抵銷部分負面影響，該行估計，樓價最差會再下調10%，即較去年6月跌16%，而寫字樓及商舖的租金則會較本年首季再急跌20%。 高盛則指，預計港版國安法將帶來新一波的社會動盪，同時增加本港局勢的不明朗因素，預計最壞情況下，本港樓價與租金較去年中的跌幅，將再擴大5至10個百分點，跌幅有可能達25%。 (高盛分析的詳盡版，按我跳往 )
今次《胡‧說樓市》終於申請到進入香港邊境禁區「沙頭角」! 這個只有通行證才能進入的地方，由於居住人口少，發展亦遠較市區緩慢，變相亦保留不少歷史痕跡，究竟「沙頭角」的居住環境係點? 我哋帶大家一齊入內探究!
1. (客戶資訊)我12歲就去英國讀書上中學了，感覺跟在馬來西亞讀書很不一樣。. 英國的老師非常友好，喜歡跟學生像朋友般聊天去瞭解你。. 所以，很快就發現我對畫畫有興趣，一直在鼓勵我在這方面多下功夫。. 慢慢地，我就發現自己也頗有藝術的天份，開始 ...
買二手樓的10個程序. 買賣二手樓洗費: 第一步: 簽署「睇樓紙」 簽署睇樓紙要點: 第二步: 參觀物業. 睇樓注意事項: 連租約物業注意事項: 第三步: 進行查冊. 查冊重點: 第四步: 簽署臨時買賣合約及正式買賣合約. 臨時買賣合約要點: 第五步: 承造按揭. 按揭中介公司: 第六步: 選擇按揭計劃. 「P按」VS 「H按」 另類選擇: 定息按揭計劃. 什麼是「按揭儲蓄掛鈎計劃」 (MORTGAGE LINK)? 銀行提供的優惠: 第七步: 成交日. 成交日注意事項: 首置客常見問題. 問題1: 怎樣計算壓力測試？ 月入所需對照表 (壓力測試) 問題2: 首置客能否豁免壓力測試? 月入所需對照表 (借新按保、免壓力測試) 問題3: 怎樣揀選銀行按揭產品? 問題4: 首置客入市有什麼雜費?
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