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- 各人感受
- 背後問題
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胡．說樓市
自從房署大清洗，同層居民反映情況有短暫改善，但該名拾荒者仍故態複萌，有繼續執垃圾回家，從居民提供的片段她仍有在電梯大堂執垃圾，所以即使曱甴湧出走廊的問題得以短暫紓緩，但問題仍未根治。我們《胡．說樓市》團隊在2022年1月17日來到現場視察，現場所見看不到太多曱甴，但經過劉先生的單位前往拾荒者的住戶時已經聞到陣陣酸味，像垃圾房般味道。住戶鐵閘內壆位仍有一隻隻曱甴屍體未清走。我們團隊在採訪期間，也剛好碰著這名拾荒者回家，當時她也疑似拿著一袋垃圾回到家中，我們記者上前追訪，但向她提問，她卻關門不作回應。
葉太
「老實說，如果你真的有問題，不舒服有病，房屋署及政府，麻煩你們，協助她及醫治她，不要說她有病便恃病橫行。」
劉先生
「現在真的很無助，亦如此說，2月15日很快便到達，究竟會如何處理呢? 房屋署上次跟我表示延遲成交後，一直沒有理會我。只是透過電郵表示，已經找清潔公司清潔三次，專業團隊來消毒，但你可以去感受下，走廊仍是一浸味道。在我現在的處境，我可以怎樣買入單位呢? 因為在我立場來說，真的不能接受。」
問題1: 究竟房委會不安排參觀現樓有沒有問題?
答案: 沒有牴觸《一手銷售條例》，因為房委會獲豁免。 解釋: 根據《一手銷售條例》，發展商必須開放買家打算購買的住宅物業參觀；就算不能開放該單位，也須開放該期數相若住宅物業參觀。除非賣方認為開放相若住宅也不可行，而買方又書面同意放棄，才無須這樣做。但《一手銷售條例》豁免房委會不需跟條例就價單、售樓書、銷售安排、示範單位等安排。換句話說，房委會不安排劉先生參觀現樓，沒有抵觸《一手銷售條例》。 問題是，為何私人發展商要遵守開放現樓的條款，但房委會卻可置身事外? 我們《胡．說樓市》編輯部，翻查了2012年起草《一手銷售條例》時文件，當時政府在二讀時，就建議房委會應全面豁免《一手條例》，背後理據是因為房委會出售資助房屋，是會按照既定準則來出售物業，與私樓操作不同，很難把所有針對一手樓的銷售手法，套用於居屋銷售，但有議員反對，其後才把豁免範圍收窄。
問題2: 能否控告房委會失實陳述?
答案: 很難。要視乎該資料是否必要披露。因為普通法原則有「caveat emptor」的概念，買家也需為自己所購入的產品負責。 解釋: 今次事件，房委會沒把問題在簽約前跟劉先生披露，是否構成「失實陳述」? 關鍵是該問題對業權是否有影響。律師謝天良表示，鄰舍不整潔並不是沒有方式可處理，因為最重要是單位本身有老鼠曱甴蟲蟻? 是指該單位本身，因為你現在是買單位內櫳，不是買環境及走廊，如單位是可住的，並不能有爭拗的。 其次，如果劉先生要提告房委會刻意隱瞞，有失實陳述之嫌，就要證明究竟劉先生在簽約前，可否透過自行方式來視察，而從觀察中能否得知問題存在? 因為普通法也有一個原則，就是要求買家對自己購買的產品當心，法律用語「caveat emptor」，準買家需為自己購買單位負責任，所以要成功舉證並不容易。
問題3: 究竟向申訴專員公署投訴有效嗎?
答案: 申訴專員公署只能要求改善，而且調查需時三至六個月。 解釋: 第二個方法，可能就是向申訴專員公署投訴。根據劉先生說法，房委會希望劉先生先成交，因為他們之後會再透過扣分制度來安排調遷有問題租戶，但何以區內居民自2018年起一直投訴，但署方多年來也沒有實際行動，令問題一直存在，也反映政府部門間或涉及行政失當的問題。 個案中，劉先生在去年12月10日已去信申訴專員公署投訴，但公署回覆接納其申請，並會就其投訴向房屋署展開查訊，之後會告知結果。但信件中也有提到一句：「本署處理投訴，由收到你提交的所有資料起計，一般需時三至六個月，實際時間視乎個案的複雜程度及本署的工作量而定。」換句話說，最快要在3月10日才有結果，這已經超出了劉先生延期成交2月15日的期限。 說到底，因為就算趕及調查，但申訴專員公署的權力也有限。翻查公署網頁，就寫到《申訴專員條例》賦予署方權利進行查訊、獲取資料及文件、傳召證人，以及視察被投訴機構的處所。但其權力「不會影響被投訴機構的任何行動」。申訴專員可發表調查報告，建議糾正缺失或作出改善。
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