鯉景灣成交 相關
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1. 🏡和你搵盤：愉景灣🏡闊海景4XX呎：$500萬可上車? 同你驗埋新盤意堤!｜睇樓｜意堤｜尚堤｜頤峰｜胡‧說樓市. Watch on. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 傳統智慧說，當樓價升至離島區時，也就是差不多去到雞犬皆升時，樓市差不多見頂爆煲，因為在市區未能找到合適盤源時，不期然會到離島區找尋平盤，今日價格也重返歷史高位，究竟這個傳統智慧是否真的成立? 今集《和你搵盤》，我們便決定來到離島區參觀放盤及了解市況，一共會看三個單位。 整個「愉景灣」發展歷時超過四十年了，大致可以分為「愉景灣北」及「愉景灣南」兩面，中間由「愉景灣道」貫穿起來。
- 蔚藍東岸資料
- 《胡．說樓市》評析
- 首張價單分析
- 付款辦法分析
項目背景及特色
1. 2000年:油塘工業區綜合發展區 「蔚藍海岸」實際位置在油塘「崇信街」及「仁宇圍」交界，這裡是傳統油塘工業區範圍，即使時至今天，仍有一些舊式工業樓宇，內裡還設有觀塘魚類批發市場、東源街熟食市場、油塘海水抽水站，以及露天停車場。政府多年前把這一區用地改劃為「油塘工業區綜合發展區」，希望透過城規改劃，逐步淘汰區內工業，並發展為住宅及商業項目，惜因區內工廈業權過於分散，加上部份工廈仍營運之中，故地皮一直未能成功重建。 1. 2012年:「綜合發展區」分為五小區 為加速這一區重建，政府在2012年決定透過城規會把這一區的「綜合發展區」進一步拆細為五大區分，分別劃為「綜合發展區(1)」、「綜合發展區(2)」、「綜合發展區(3)」、「綜合發展區(4)」及「綜合發展區(5)」，按不同業主持有的項目劃為五區，希望他們可加快發展。五大「綜合發展區」佔地432,720呎，最高發展地積比率五倍，規劃建議採用梯級式發展，密度由高至低向海邊遞減，臨海地帶只能建80米，後排用地則建100米。同時該地會建有171個公眾停車位、預留沿海設15米位置作海濱長廊，及設有三條通風廊。 1. 2016年:官地推出...
區內已發展項目
正因為區內不斷改劃去釋出用地發展，區內已有不少住宅項目成功改劃並出售。其中較成功的例子，就是座落於「崇信街8號」及「崇信街4號」的「鯉灣天下」及「Ocean One」。其後恒基在草園街的「嘉賢居」、會德豐在東源街的「Peninsula East」、及宏安在四山街的「曦臺」也相繼發展。至於九建發展的「海傲灣」，則是由政府招標用地。 1. 鯉灣天下: 物業為油塘首由工廈轉作私樓發展的項目，由泛海國際發展，項目屬單幢物業共有210個單位及提供53個住客車位，在2006年8月取得入紙。一層六個單位，主打兩房及三房單位，面積介乎394-676呎。截至2020年10月止，屋苑平均呎價約為17,527元。當中兩房(ACDF室)二手價約780萬-800萬元左右；三房單位則為B及E室，二手價也要1100萬元起跳。 2. Ocean One: 位於崇信街6號的「OceanOne」，由麗新發展，屬於單幢物業共提供124個單位及22個住客車位，在2013年1月取得入伙紙。一層四至五個單位的設計，跟「鯉灣天下」相若也是採取兩房及三房設計主，面積介乎531-762呎，另提供1187呎的特色單位。無論兩房及三...
1.景觀多樣化
雖然說整個油塘區在正改劃，但實際上發展仍需時，故在現場只會感到仍然有重型貨櫃車往來，且部份用地則作廢鐵場，漁類批發市場也一地濕漉漉的，環境也頗為烏煙瘴氣，但幸好「蔚藍東岸」座落的位置處於單邊，叫做影響性可減輕一點。 1. 維港、筲箕灣避風塘景色，但會遠望墳景: 一共由四座物業組成的「蔚藍東岸」，其中較臨海的第一及二座，正南方向的單位為一線之選，因為透過前方的海濱長廊，可以望到維港，遠眺港島區筲箕灣避風塘一帶景色，包括「第1座A、B室」、「第2座A及B室」均屬此類。不過從航拍片見到，向第一、二座東南的單位由低至高層均有機會望到柴灣歌連臣角火葬場，買家需留意。由於第一及二座的擺位會較貼近地盤的左右兩側，騰出的置中位置就改劃內園，藉以令排於後方的第三座，可以透過內園直望海景，但也肯定會被第一、二座樓景削開。如果第三座向南單位，想真正避開樓景望海，則要選擇30樓以上才可以避過第一、二座樓景。 1. 三家村避風塘: 樓盤的第一及第五座均沿崇信街邊界而建，這邊單位前方已是三家村避風塘，可以望到鯉魚門村方向的景色，及望到少量山景，但同時也有機會遠望柴灣歌連臣角火葬場，包括第「1座B室(主人睡房...
2.交通及配套
1. 購物消費:由於區內仍有待進行全面轉型，故也可以想像得到現時的配套並不完善，需依賴油塘公屋大本型商場內的配套，買餸則可在鯉魚門市政大廈。其實根據批地章程，發展商需興建一條闊度至少達15米的海濱長廊，及在可建樓面中預留約5,100呎作為零售、商店及食肆等的用途，故預料日後會有少量食肆進駐樓盤。海濱的大致構想設計就如下圖般所展示出來。 1. 對外交通:暫時區內交通也不太完善，樓盤距離油塘港鐵站超過600米距離，步行前往需時約十至十五分鐘左右，而且需要行上一些斜路。對外接駁交通則只有一條專線小巴「24號」，每程收費3.2，屬於循環線往來油塘大本型一帶。平日服務時間由早上6時至晚上11時30分，而假日則由早上7時10分至晚上10時40分，大致每10至15分鐘一班車。如果不介意行一少段路，則可前往鯉魚門市政大廈跟海傲灣之間的停車處，有紅色小巴前往旺角、佐敦及荃灣。
3.發展商背景
1. 五礦地產首個在港項目:值得一提，「蔚藍東岸」是五礦地產在本港首個住宅項目。五礦地產是香港的上市公布，中國五礦於一九五零年成立，是以金屬礦產品勘探、開採、冶煉、加工、貿易，以及金融、房地產、礦冶科技為主業。中國五礦透過香港附屬公司「香港五礦」持有「五礦地產」約61.88%股權。根據公司網頁，五礦地產發展項目共有約70個，分遍於全國20多個城市。在香港投資物業組合，包括尖沙咀「中國五礦大廈」及中環「LKF29」的兩幢商業大廈，以及四個住宅項目。 2. 內房交樓質素較參差: 內房在港搶地起樓，近年也開始步入收成期。根據《胡．說樓市》的紀錄，內房有份發展驗樓得分普遍未算很標青。其中中冶在港發展的「逸璟．龍灣」只得35分；內房福晟國際的九龍城「晟林」只得53分，而保利置業的「龍譽」只只有57分。
為了突顯平價可以上車效果，蔚藍東岸首批推出的138個單位，全數集中在細單位第三及第五座，折實最平500萬樓下可以上車，但卻扯高了平均呎價至22,109元，扣除最高20%折扣額後，即供均價為17,687元，比起周邊已有二手市場的「Peninsula East」、「嘉賢居」及「Ocean One」為高，勉強跟「鯉灣天下」二手價看齊。
雖然按發展商價單，大致看見有八種付款辦法，令準買家覺得花多眼亂，但實情細心分析付款辧法只有三大類。一類為180天「即供」付款辦法、第二類為「210天付款辦法」，最後一類則為「建築期付款」。 1. 「180天付款辦法」: 如果採用「180天付款辦法」的買家，需於在售樓處簽署臨約時先支付樓價5%，在簽臨臨約後的30天後再支付5%，及在第90天後再支付5%，而餘額85%則在180天找清，意味買家在簽署臨約後有6個月時間找尋銀行上會。但由於發展商有提供一按及二按，就算採用「180天付款辦法」的買家，還有其他選項。如果最終並不考慮採用發展商的一按或二按，則可獲維持最高20%的折扣額。這個方案，你可獲取較優惠的樓價，但代價卻是自己需支付首期較高，但供款額也理應會較少。 1. 「180天付款辧法」+「備用...
- 油塘崇信街18號
- 蔚藍東岸
- 688個單位
- 237呎-2,136呎
值得留意，當日「朗譽」的訂價已並非溢價開出，反而是頗貼近油塘區一帶的二手價及一手開售價。因為海傲灣、鯉灣天下等的二手呎價也介乎17,200-18,500元左右。現時區內租值約介乎28-35元之間，兩房單位月租約15,500元有交易，三房則20,000-24,000元 朗譽
單位外接22呎露台，如果高層應該可透過鯉魚門可以望向將軍澳，以至小西灣一帶方向，但現在就主要望向三家村避風塘景觀，未能望到維港景，但以一房單位來說，樓價都包括了這道景色。
「海怡半島」第四期附近還設有「公共運輸交滙處」，設有多條巴士及小巴線，可前往中環、金鐘、銅鑼灣及旺角等地。 屋苑自設商場 屋苑自設商場，故日常生活配套不缺乏。商場位置正好在屋苑的正中心，分開「海怡西廣場」及「海怡東商場」。
翻看1987年的一些地產雜誌廣告，這個銀碼可購入英皇道955號「橋裕大廈」貨尾，當時售價55萬-72萬元，但卻是三房兩廳，面積達571-711呎的單位(註: 建築面積)；或者走去東區藍籌屋苑「鯉景灣」也買得到。
1. 🏡和你搵盤：將軍澳🏡$6XX萬買到三房一套⁉️ 將藍隧道通車係點?｜都會駅｜維景灣畔｜疊翠軒｜胡‧說樓市. Watch on. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 將軍澳藍田隧道及跨灣大橋通車，在市場下行及加息等陰霾下，算有一點沖喜作用。 連接康城及將軍澳的跨灣大橋為全港第一條同時設車路、行人路及單車徑的高架橋，經過大橋後，駛入將軍澳藍田隧道。 隧道會採用雙程雙線分隔車道，分別連接東隧及觀塘茶果嶺道。 如果由康城出發，大約五分鐘可以抵達東隧，比以前慳一半時間，便捷了康城居民，都有助分流將軍澳隧道，同時又取消了將軍澳隧收費，所以對將軍澳市中心居民也有利。 今次「和你搵盤」，我決定來到將軍澳跟大家看看有沒有什麼平價盤。 本文目錄. 放盤1: 都會駅.
