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立刻訂閱我們的YouTube頻道,觀看最新揀樓影片分析! 今日我來到大角咀利奧坊,因為第四期「利奧坊.壹隅」也正式交樓。項目在2022年五一黃金周開售,好像我們抽中開箱的單位,業主為首批買家,當最在售樓處選用建築期付款,以折算667.2萬元購入了一個200多呎的單位,折算平均呎價25,272元。
今日情況: 2024年7月 雖然今天樓價回落,但息口卻相對高企。今天的平均按揭成數為60.2%,若入手一層558萬元的物業,買家需向銀行借款335萬元。現時息口為4.125厘,平均供樓年期為26年11個月,月供為17,190元。以今天的私樓入息中位數39,700元計算,供
事實上,根據金管局最新統計數字,H按選用比例已升至90.5%,P按選用比例則只有6.4%。 其實H按與P按各有特色,如果要了解其中注意事項, 可按我跳往。
- 最新安排: 按保業主可申請出租物業,唯限制多
- 什麼是「按揭保險」?
- 什麼是「按揭保費」?
- 新按揭保險計劃 2023
- 按揭保費表分四大類
- 第一步: 決定「舊按保」或「新按保」?
- 第二步: 決定「原有按揭成數」是多少?
- 第三步:一次過付清或逐年繳交
- 留意「供款佔入息比率」
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
另外,金管局最新公布,2024年8月8日起,按保業主可按需要,有條件向按證公司申請將按保物業出租,但必須符合三大條件之一,包括1) 業主將有新生嬰兒,導致住屋要求改變;2) 業主失業,因而需要更具彈性的住屋或財務安排;3) 業主有其他特別需要出租物業,而本身在相關物業已自住最少12個月。 值得注意的是,若符合條件的業主要出租,必須先遞交相關證明(如失業證明及懷孕證明等)及得到按證公司同意,而且該業主不可以同時擁有其他香港物業,而出租期間,該業主及同為借款人的配偶,亦不可購入其他香港物業,申請將物業出租後亦只可以租養租或另覓住處,而不能再買新物業。同時,出租期間,業主必須以香港作為主要居住地,亦即禁止按保業主將物業放租後移民外地。 要了解更多相關資料,請按我跳往「按保出租」的文章。
所謂「按揭保險」,就是以現時物業申請五至六成以外,可以申請八成至九成的按揭計劃。最主要是協助買家自置物業,透過銀行買保險形式,令銀行可承造六成以上按揭計劃,變相買家可以以較低的首期,借到八至九成的按揭。 根據舊按保,樓價400萬以下可申請最高九成按揭,但前提是用家必須是首置客、並有固定入息,以及在進行壓力測試上,供款不可多於佔入息55%。 金管局於2023年7月7日更進一步公布放寬按保,新按保下,1,000萬元以下物業,按情況可申請最高90%按揭;1,000萬元至1,500萬元以下物業,按情況可申請最高80%按揭,貸款上限900萬元;1,500萬至3,000萬元物業,最高亦能承造70%按揭,但貸款上限1,200萬元。 注意,金管局最新公布,即使是2023年9月22日或以前簽訂臨時買賣合約的樓...
可能有人會問,為何保險公司願意承接按保生意? 只因他們拿取一筆保費後,會自行再作投資來賺取利潤。不同保險公司所收取的保費可能有輕微出入,所提供的折扣也略有不同。但一般來說,準買家並沒有選擇餘地,反而更大程度取決於承造按揭的銀行,跟哪一間保險公司合作。就不同公司所列出的保費,在網頁上香港按揭證券公司保費表及昆士蘭保險保費表,均有列明保費價目表。 除了視乎不同公司徵費外,借貸人所需要繳付按揭保費的高低,就視乎按揭年期及按揭成數,最高90%按揭及30年還款期,需繳納貸款額的4.35%。買家可以選擇一次過繳清、或每年清還保費。但如果一次過激清,最大好處可以加借入按揭額上供款,變相買家不用額外籌集一筆資金去繳交保費。 如果選擇一次過付交保費的話,按揭證券公司是會提供保費折扣,現時一般人可取得的保費折扣...
新按揭保險計劃擴大了可承造按揭保險的範圍。1,000萬元以下物業,首置客可做90%按揭;1,000萬至1,125萬元物業,最高可做90%按揭,貸款上限900萬元;1,125萬至1,920萬元物業,最高可做80%按揭,貸款上限960萬元,但當然關鍵就是要繳交更高的「按揭保險」,而政府的方案是,在原有舊按保的基礎上加徵15%保費。結果視乎不同的按揭年期及按揭成數,保費介乎貸款額1.32%至5%不等。舉例,若以一層800萬物業計,首置客承造最高九成按揭,變相貸款額720萬,攤分30年還款期計,保費高達貸款額5%,即36萬元。 有部分物業需繳交更多按保。若物業本身可申請的按揭成數較低,如申請者涉及擔保人成份,所需繳交的保費會更多。舉例一層1,000萬元物業,目前按揭政策下只能做五成按揭,但新按保下,...
按揭證券公司的「按揭保費表」,共分為五大類。網頁上會列出「表1」至「表10」。簡單而言,「表1」、「表2」、「表5」、「表6」都屬於舊按保計劃。所謂「舊按保」計劃,就是600萬以下物業最高可做80%按揭、而450萬以下物業最高可做90%按揭。由於根據「舊按保」計劃,它同時設有貸款額上限360萬元,故實質只有400萬以下物業才能做到90%按揭,且只接受首置買家(註: 在申請一刻沒有持有物業);而400至450萬元的物業則只能做80-90%按揭。 至於「表3」、「表4」、「表7」、「表8」、「表9」、「表10」則屬於「新按保」計劃。根據新計劃,1,000萬元以下物業最高可以做90%按揭;而1,500萬元以下物業可以做最高80%按揭,貸款上限900萬元;1,500萬以上至1,715萬元物業,最高可...
因此第一步,你要首先確定自己跌入「新按保」、還是「舊按保」範圍。舉例,如果你購買一層600萬元物業,你選擇向傳統銀行申請60%按揭後,再向香港按揭證券公司申請多20%按揭,意思最高80%按揭,你就是跌入了「舊按保」計劃。因此適用保費表就只有「表1」或「表2」。 如果本身你購入一層650萬元的物業,希望在傳統銀行申請60%按揭後,再申請按揭保險。由於這個銀碼已經超出舊按揭保險申請門檻,故你只能放眼新按揭保險範圍。因此適用的保費表就是「表3」或「表4」。 另一個情況是,如果你購入一層600萬元的物業,你向傳統銀行請60%按揭,但你希望在此以外申請多30%按揭,但因為已經超出了舊按保計的範圍 (註: 600萬以下只能做最80%按揭),舊按保計劃不能滿足你的要求,故此你就要放眼於新按保計劃 (註: ...
將自己歸納在「新按保」及「舊按保」範圍後,如果屬於「舊按保」的你,可能還會猶豫於選擇「表1」或「表2」來繳交保費;屬於新按保的你, 則會衡量應該選用「表3」或「表4」來交保費。來到這一步,選用哪一張保費表,大前提要視乎你「原有按揭成數」是多少。 但究竟什麼為之「原有按揭成數」? 根據現行按揭政策,傳統銀行最高可承造最高70%按揭成數,但金管局逆周期措施下,卻會出現幾個特殊情景。第一,3000萬元物業的按揭成數會收緊至50%。第二,如果本身屬於「投資物業」的話,銀行也最高只能承造50%按揭。所以如果你本身持有一層物業、或為其他人進行擔保的話,而你再購入一層物業,銀行很大可能會視為「投資物業」,而按揭成數會收緊至最高50%。捉著這個前設去想像,你就會區分應選用「表1」或「表2」;以至「表3」或「...
選定了「表1」至「表4」後,每一張表裡面也會分五個欄目,分別是「按揭種類」,「保險範圍(根據按揭成數)」、「按揭年期」、「一次付清保險費」及「每年支付保險費」,都會決定你所繳交按揭保費的高低。 先說第一欄,「按揭種類」會分為「浮息按揭」及「定息按揭」。「定息按揭」的波動性較「浮息按揭」為低,故所繳交的按揭保費略低,但始終因現時息口低企,故市面上仍是「浮息按揭」為大多數。當然,財政司司長陳茂波在《財政預算案》2020卻公布了「定息按揭」計劃,若選用了該計劃的買家,按揭保費就可繳交較低門檻的保費。 下一步,你就要自己跌入「保險範圍(根據按揭成數)」及「按揭年期」哪一個範圍,再選擇是「一次過找清」或是「逐年繳交」保費就會知實質所繳交的保費。
最後,值得注意一點,就是「供款佔入息比率」限制,這一點大家經常忽略。申請按揭保險,並不需要通過「壓力測試」的,但卻需要通過「供款佔入息比率」的測試。因為「壓力測試」只是金管局要求銀行進行的風險評估,而並非對按揭證券公司實施的措施。 只不過在實際的按揭申請程序上,申請人會先在傳統銀行申請按揭,此時銀行會先為買家進行「壓力測試」,通過測試後,如買家有需要申請「按揭保險」,銀行會再協助買家遞交申請表。一般來說,在申請「按揭保險」時,按揭證券公司有規定「供款佔入息比率」,上限為50%,意思即在整個貸款額,在計算每月供款後,供款額不可多於入息50%為準則。但有幾個情況是會更加嚴格的。 無論是本身屬於舊按保或是新按保範圍,但凡跌入「表2」及「表4」的買家都要留意。由於多數是泛指在購入物業時,本身已有另一...
自《胡‧說樓市》專頁開通以來,我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難,當中按揭是最常遇見的問題。有見及此,我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠!《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估,輸入所須資料後,可得悉自己的可負擔樓價,提升上會機率,而透過指定連結成功申請按揭,包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等,都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞,無論新按揭申請、轉按、加按都適用! 申請與領獎詳情,請按以下連結跳往:
同時差餉物業估價署發布的《香港物業報告202 3》,顯示全港有54,937個空置單位,把私樓空置率推高至4.4%,創12年新高。 本文目錄. 一手供應續創新高. 表: 一手供應量. 現樓貨尾佔供應量17% 表: 現樓貨尾 VS 總供應量. 空置率創12年新高. 表: 空置單位 VS 空置率. 2024年預測量落成量達26,970個. 表: 私樓落成量. 表: 預測重貨區 (2023年及2024年) 如果你有按揭申請問題,都可以向我們查詢. 胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠! 想知更貼身嘅資訊?
首張價單折實呎價$13,578. 發展商於昨日上載樓書後,今日極速開價,首批123伙折實平均呎價13,578元,折實全數不足660萬元。. 但首張價單未有推出全盤最細的3座地下15室,價單中最平單位為3座高層地下15室,扣除最高6%折扣率,即供折實291.21萬元,呎價14,068元 ...
售價逐級而上,愈後期的買家處境愈是尷尬。. 就好像這個位於3期3A座高層C室,實用面積534呎的單位,當日以1,980萬元售出,但翻查今日銀行估值卻跌至1,398萬元,相當於大幅貶值582萬元,跌幅29%。. 同一屋苑其他單位跌幅也誇張。. 其中一個面積1,367呎,位於1A座 ...