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地產發展商 （英語： Property developer / Real estate developer ），簡稱 地產商 、 發展商 ，又稱 地產開發公司 等。 它是負責 地產開發 項目的商事企業，不是 地產代理 公司之類的 中介人 ，而是 房地產 或土地公契持有人，繼政府後的土地第二擁有人。 地產發展商通常不是小本經營的 中小企 ，他們必須有大量的 資本 投入，例如用於競投 拍賣 的 土地 ，之後向政府當局報上計劃書，申請建築工程，獲批後把建造工程 外判 給 建築公司 ，不論該地產發展商旗下是否有承建公司 [註 1] ，品質控制、平頂、申請入伙紙、 公關 、 市場 推廣 、 住宅 、 商場 、 寫字樓 和待價而沽等等，都是大型 投資 活動。
地產發展商 （英語： Property developer / Real estate developer ），簡稱 地產商 、 發展商 ，又稱 地產開發公司 等。 它是負責 地產開發 項目的商事企業，不是 地產代理 公司之類的 中介人 ，而是 房地產 或土地公契持有人，繼政府後的土地第二擁有人。 地產發展商通常不是小本經營的 中小企 ，他們必須有大量的 資本 投入，例如用於競投 拍賣 的 土地 ，之後向政府當局報上計劃書，申請建築工程，獲批後把建造工程 外判 給 建築公司 ，不論該地產發展商旗下是否有承建公司 [註 1] ，品質控制、平頂、申請入伙紙、 公關 、 市場 推廣 、 住宅 、 商場 、 寫字樓 和待價而沽等等，都是大型 投資 活動。 香港 [ 編輯] 主條目： 香港地產業.
- 歷史
- 與中国共产党關係
早期的城市建設及土地制度
第一次鴉片戰爭之後，英國取得香港成為其殖民地，而當時英國之所以看中香港，主要原因是維多利亞港，英國人當時正在建立一條全球的貿易路線，來運輸他們購買和生產的原材料與產品，他們需要不向他們征稅的自由貿易港，而維多利亞港作為天然的避風港，水深港闊，正是英國人的需求。因為英國人將香港設為了自由貿易港，英國人無法從貿易中徵稅，但建設香港又需要資金，但香港卻土地貧瘠而且缺乏自然資源，而英國政府又不願運錢過來，那麼政府唯一可以做的，也是唯一擁有的就只有土地。由此開始了土地在香港發展中的重要角色。 1841年，根據《英皇制誥》，所有土地馬上皆屬英國皇室所有，稱為官地（Crown land），香港的土地拍賣並不是真的將土地永久出售，而只是出售有期限的使用權（Leasehold），可以稱之為“批地”，而這也確定了現行的土地批租制度，但新界區居民的紅契土地仍保留著清朝政府的地權制度。早期批地年期極長，為999年，而後期縮短至99年，而現時批地年期大多為50年。英國人於1841年6月7日便公報公開發售（批地）土地並於同月14日由海軍上將Admiral Sir Charles Elliot於澳門成功拍出4...
二戰後至1960年代
踏入二十世紀，於四十年代後期開始由此中國大陸的戰亂與動盪，大量內地居民湧來香港，香港人口急速膨脹，由1946年的60萬，於1949年激增至186萬，到1959年更超過了300萬，人口的急劇增加使居住成為當時社會經濟中一個嚴重問題。在港九各地，到處出現一些簡陋的木屋。由於木屋區頻頻發生火災，港府於是設立徙置區安置災民。由於居住環境惡劣及嚴重短缺，成為當時香港社會最嚴峻的一個問題。 因此港英政府出於人道與社會安定，於1950年成立香港模範屋宇會，由政府撥地，為低收入居民提供廉租房屋，興建之屋苑有模範邨，而於1954年開始大量興建徙置區，後來的徙置屋邨是香港公共房屋的前身。當時，香港除了貿易外，輕工業漸漸崛起，而大量從內地來港的貧窮移民便成為了工廠工人，徙置區可以視作等同於工人宿舍，降低工廠的成本，更有助於香港的出口，其實就是一種補貼出品。另外建立公共房屋可以有助於私人房屋的價格，即有助於政府的高地價政策。1950年代隨人口的激增，大量資本擁入地產業，香港就出現了房地產熱潮。在高地價政策下港英政府可以以低稅率來維持香港的競爭優勢，同時又有收入搞公共服務，為低收入提供一定的保障同時，中產...
1970年代
1970年代是香港的地產狂潮年代，香港的華資巨頭，現時的香港四大地產商等便是由此起家，如華人首富李嘉誠，他在1958年轉型投資地產，1971年成立長江實業，1972年於香港交易所上市。同年，當時的香港總督麥理浩制定了「十年建屋計劃」政策，要在1973年至1982年的十年期間，為180萬香港基層居民提供公共房屋單位。1974年，石油危機導致香港股市暴跌，地產業全面調整，香港樓價下跌了三至四成。1975年底開始，房地產市場續漸回升，港府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值。至1978年，又推行「居者有其屋計劃」，解決二百多萬基層市民的自置居所需要。由此可見當時的高樓價已是嚴重社會問題。1977至1979年兩年間，香港人口由450萬人急增至500萬人，樓宇出現供不應求，屯門、沙田、葵涌等香港新市鎮逐步成型，分散市區香港島及九龍區擠迫的人口密度。這個時期的香港持續快速發展，香港房地產市場達到高潮。
香港回归前后，中国共产党高官子女及亲属开始大规模投资香港房地产，包括栗战书之女、建银国际董事长栗潜心在内，中共高层领导中最少有三位有亲属在香港购买豪宅，总价值达5100万美元，他们利用香港作为国际避税天堂的优势积累了大量财富。1991年，习近平姐姐齐桥桥即开始在香港购买房产，2009年齐桥桥之女张燕南在浅水湾购入别墅，此外她还拥有至少5处公寓。2010年，汪洋之女，前德意志银行高管汪溪沙以200万美元的价格购买了一处住宅。栗潜心通过加入华菁会等香港团体为中共高官子女（太子党）和香港富豪及政治家建立了交流平台。由于中共高层将自身既得利益与香港紧密融合，他们无法容忍可能会威胁到香港经济地位的抗议活动，因此要采取更为强硬的立场。正是在栗潜心之父栗战书的推动下，港区国安法在随后得以迅速通过。
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2023年10月31日 · 42. 四大地產商之一新世界（0017）獲大股東鄭氏家族持有的周大福企業以每股9.15元作價，收購60.88%新創建（0659）股份 ，有望減輕負債。 誠然，面對加息周期及樓市調整，本港地產商皆遇挑戰。 《香港01》以淨負債率、融資成本、資本化金額以及永續債四大準則，為六家在市場活躍的地產商「大驗身」。 結果發現，一眾地產商中「幾家歡喜幾家愁」，有「優等生」在逆市下，仍可以維持零負債率，亦有部分企業難逃利息支出大增，需要扭盡六壬，調整負債水平。 信和置業主席黃志祥（左）作風低調。 （羅君豪攝） 準則一、「優等生」錄零負債率. 瑞銀發表報告睇淡本地樓市及地產商明年前景，指高息環境持續，加上不少地產商負債率高，令其將持續劈價賣樓。
發展商列表. 香港地產發展商如新鴻基, 恆基, 長實, 新世界, 信和, 嘉華, 會德豐, 南豐等新盤介紹及持有地皮。.
2024年5月8日 · Fortune Insight. 2024年5月8日. 財經｜《金融時報》：香港房地產面對慘痛蕭條 四大發展商愈發不安. 英國《金融時報》今日 (8日)發表題為「香港房地產慘痛的蕭條 (The painful slump in Hong Kong...
2021年9月26日 · A A A. 多年以來，內地房地產市場蓬勃，各大內房賺得盤滿砵滿，無論在市值、規模、銷售額及盈利等方面，都遠在香港四大房地產發展商之上。 雖然自從回歸之後，香港四大發展商的市值都升了幾倍，且連年賺錢，但其物業發展業務依然只局限以香港為主，規模上沒有太大的改變，發展空間非常有限。 各大內房的實力早已遠遠超過香港發展商。 很久以前，筆者記得曾有不少人向投資者推介內地萬科企業，便會把之說成是「中國的新鴻基」，讓投資者簡單明白萬科的定位及經營策略。 但僅短短幾年後，萬科的實力已在新鴻基之上，其後當然沒有人再這樣稱呼萬科了。 反過來說，今時今日又有沒有人以「香港的萬科」來形容新鴻基呢？ 由於香港地產商的市盈率偏低，今時今日提起新鴻基的投資者也不多。
