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連鎖效應令屯馬線通車時位於屯門景秀里的貨尾盤「上嵐」，以18,000多元呎價開售的大部份業主高追摸頂後，發展商突大幅度劈價40%清貨，部分單位劈價達一半。
全面撤辣後，新盤市場劈價成常態，樓市小陽春提早終結。 了解新盤劈價對香港樓市的影響及二手市場的現階段困局。 繼續閱讀
新盤與二手樓的價格競爭 2024年新盤的市場主線是劈價賣樓，目前新盤售價已低於二手樓，這使得二手業主的售價在短期內無法運行。面對超過11萬伙的新供應，發展商的去庫存已成為首要目標。儘管政府曾一度為樓市出手，但新盤的減價戰令救市效果提前結束，讓人不禁思考政府接下來的政策走向。
- 最新樓價走勢
- 差估署樓價指數
- 地產中介網站指數
- 個別屋苑/大廈市價
- 影響樓價的因素
- 2023年樓市預測
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
根據差餉物業估價署公布最新的樓價指數，12月份私人住宅樓價指數報332.5，連跌7個月，創逾5年半新低，按月再跌2.03%。總結2022全年，差估署樓價指數已累跌15.59%，終止13連升，與2021年9月歷史高位398.1點相比，累跌約16.5%。
談及本港樓價走勢，我們通常都會引用差估署的最新樓價指數，因為指數按照土地註冊處登記的官方數據而定，較能反映實際情況，但缺點是差估署編制的樓價指數通常滯後約一個月，因為它是以來自土地註冊處登記的住宅樓宇買賣合約來編製。一般二手市場住宅成交而言，買賣雙方在簽署臨時買賣合約後14日，就會交「大訂」及簽署正式買賣合約。完成後，買方律師便可在土地註冊處登記，因此樓價指數反映的成交價最少也滯後兩星期。
本港地產中介亦有編製的樓價指數，其所參考的數據各有不同，如中原城市領先指數是基於該集團的買賣合約成交價；美聯樓價指數就根據全港100個具代表性的中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數。它們一般會較官方數據領先，但缺點是不夠全面及精準性較低。
根據官方數字，今年以來，整體樓價下跌了15%，但近期在新聞不時看到「某業主劈價兩、三成」。當我們看到這些報道時，千萬不要將叫價和市價混淆，劈價或許是業主原先的叫價是否大幅高於市價。 所謂市價，即是有成交支持，要知道個別屋苑和大廈的市價，我們可以參考成交紀錄。若果近期同棟大廈沒有成交，我們也可看看同一屋苑類近戶型的成交價，或比較同區屋苑的交投。 另外，銀行估價即銀行對物業價值的估計，也是判斷市價的一個指標。銀行估價來自測量師行，測量師會根據區內近期相類單位成交價、物業質素不同因素等計算物業價值。然而，由於銀行委聘的測量師行不盡相同，因此不同銀行對同一個單位的估價或有差異。對於交投疏落的屋苑或大廈，在缺乏成交參考下，單位的估價和市價或會有差距。
微觀因素
雖然銀行估價決定市價的一大因素，但絕非唯一的考慮因素。銀行估價基礎未必考慮到單位內部裝修等微觀因素，例若單位本身保養得宜，買家既能節省可觀的裝修費，亦可縮短因裝修而出現的同租同供情況，價值或吸引度會相對較高。 另外，即使同一屋苑、同一面積的戶型，座向景觀、不同層數已經有很大分別。一般而言，每個屋苑對景觀的要求都不同，較多屋苑的海景會較山景或內園景貴、內園景又會比街景可取。不過，海景也分很多類，例如是否永久開揚海景、還是罅海景，這些都會影響物業的價值。 此外，高層單位一般較低層單位值錢。在市道好的時候，坊間就有每高一層貴2萬之說。即使面積一樣，高層與低層單位的估值隨時會相差接近幾十萬。以東涌映灣園近期成交為例，同是約900呎的單位，低層單位成交價為900萬，而高層的單位的成交價就達980萬元。 值得注意的是，物業樓齡也是影響物業價值的重要因素之一，除樓齡較高的物業需要進行強制大維修外，樓齡亦會影響銀行批出的按揭年期，因為普遍銀行都會以75年扣減供款人年齡或物業樓齡(以較低者為準)，來計算最長供款年期。換言之，物業樓齡愈高，下手買家可借貸的能力可能愈低，變相減弱物業價值。
宏觀因素
所謂水漲船高，就算是條件優質的單位，也要好市道配合，才能賣到較好價錢，否則也容易被買家壓價。影響樓市的宏觀因素包括加息減息、經濟好壞、辣招政策等，這些可能才是決定樓價高低的關鍵的因素。 要預測樓市升跌，大概要明白之前資產價格飈升的原因。事實上，本港樓市升勢已維持十多年，由2003年沙士開始，斷斷續續，直至2018年。2008年金融海嘯後，全球量化寬鬆，樓價升勢尤其顯著，推升本港樓市的因素包括低息環境、住屋需求龐大、供應不足等等。 直至近年，本港經歷了2019年反修例示威和新冠疫情爆發，樓價仍然硬淨。直至美國鷹派加息，本港銀行跟隨加息後，才逐漸形成明確的下行趨勢。 參考歷史數據，美國加息與本港樓價非有絕對的聯動，如2016至2019年的加息周期，香港樓價就升了約27%；2004年至2006年的加息周期間，香港樓價亦升了13%。 然而，今次美國加息來得急且快，聯儲局一年間加息4.25厘，加息速度是1980年代以來最快，而且還明言利率未見頂，2023年也不會減息。本港最優惠利率2022年累加0.625厘後，市場相信2023年也會繼續加息，換言之加息幅度難與近兩次加息週期相比。 除了加息...
展望2023年，外界對樓市看法分歧。四大地產代理一致認為今年樓市迎來反彈。中原相信樓市最壞時刻將過去，如果政府適時減辣，樓價有望於今年首季觸底，預料全年樓價於谷底反彈15%；美聯也預測全年樓價及交投勢有望同步回暖，將出現先穩後升的「U形走勢」，全年樓價或升約10%。 投資銀行大摩就預料，今年本港樓價則會受惠於息口見頂及中港開關，預期樓價會於2023年第二季見底，全年上升5%。 不過，物業顧問仲量聯行就認為，內地通關雖有助帶動樓市，但資金未必會即時流入， 對樓市復蘇未必即時見效，若果政府不撤辣，今年樓價可能再跌一成。 萊坊也指，由於現時實際按息已超過3厘，對市場購買力已開始構成一定影響，預期2023年香港一般住宅樓價將下跌5至10%。
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按當時情況代理只給予買家1%回佣，實質樓價也要965萬元。兩者對比之下，今日保著面價過千萬，實情並如此，根本已經大劈價了25%，相當於245萬元，但無論在田土廳或成交記錄冊中也不會看到如此資料。
樓市拆局. 1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 不知道谷友們看了昨天「飛揚劈價」 ( https://youtu.be/HmZ0jSzWTKQ) 的報道沒有? 影片播出後谷友有不同反應，有的認為一期買家輸打贏要，亦有人認為發展商不近人情，姑勿論如何，我們最關注的，是應該製作一篇怎樣的報道。 本文目錄. 故仔應如何切入. 看清似是而非的銷售語言. 應該將新按保範圍擴至樓花嗎? 如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢. 胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠! 想知更貼身嘅資訊?
銷售策略上不見得特別進取，反而較撤辣前大幅劈價，甚至二期比起一期低20-30%姿態登場，結果半年結，雖然發展商成功吸金1,036.8億元，但如果以單價計，平均每宗交易僅1,157萬元，比起去年同期的1,305萬元及前年同期的1,275萬元，分別回落了11%及9
