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1. 政府經常說覓地難，要壓縮未來供地量，最直接方法就是壓縮市場需求，但如何將需求預算合理地壓縮？ 每年長策會更新的「需求預算」報告是關鍵之一。 長策會需求預測由多項因素組成. 如果報告說，社會對住屋需求減少，政府也不必大費用章推出更多土地，反之亦然。 去年因林鄭月娥扭轉公營房屋及私樓房屋比例，私樓供應一下子大幅下調至13,500個，遠較以前18,000個單位，大幅少了25%，結果在本年度政府賣地計劃中，政府也減少私樓推地量。 而在剛公布的長策會《周年進度報告》中，私樓供應目標更進一步壓縮至每年12,900個，政府來年度很有可能再減私樓推地量，但長策會的需求預算統計手法是否可靠，我們昨天已探討一二，事實上除「住戶淨增長」的預測外，「內地及海外生住宿需要」亦值得我們深思。
今次我們就走訪了一個內地發展商在深圳的總部，更是無線電視劇《白色強人》的取景之地，絕對是打卡點!!!
- 肇慶背景資料
- 肇慶交通
- 雅居樂肇慶香港城
- 胡．說分析
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「肇慶」佔地14,891平方公里，等於13個香港般大，是大灣區「9+2」中最大的城市，人口卻只有412萬人，僅次於珠海成為第二少。經濟動力排大灣區第一，但由尾數上來。2021年國民生產總值2,650億元，等於人均GDP6.4萬元。
高鐵車程90分鐘
前往「肇慶」，你不介意長途車及有塞車風險可坐跨境巴士，但較便捷當然是坐高鐵。「西九龍站」每天只有一班車去「肇慶東站」，車程1.5小時，時間有點尷尬，去程是下午四時半。由「肇慶東站」出發回香港「西九龍站」則只有早上八時十七分。想行程彈性大一點，可以選擇在「西九龍站」坐高鐵至「深圳北站」，之後再轉乘至「肇慶東」。高鐵車票實名登記。
途經深圳及廣州
入閘後過，經過中港兩關口後再到候車室等上車。開車後大約90分鐘已經來到「肇慶東站」，會途經「深圳北站」、「虎門站」、「廣州南站」、「佛山西站」、「三水南站」，之後就去到「肇慶東站」，全程大約90分鐘時間。
我們驗樓的屋苑「雅居樂肇慶香港城」位於「鼎湖區」，感覺四周尚待開發般。位置上也較挨近「肇慶東站」。現場刻意做了很多跟香港相同的布置，如擺放城巴模型、商舖以香港味道設計，還有港鐵路牌，此裝潢日後會否保留，暫時未知，但很明顯是為了迎合港人口味。項目佔地4,300畒，相當於3,070萬呎用地，也等於15個維多利亞公園，分四期發展，提供30,000個住宅單位。我們看到只是一期的一部份，面積由850-1,194呎之間。項目沿西江河邊向內陸伸展，當中三期較挨近內陸位置，一及二期則在整個項目正中心，而第四期則沿河邊而建。我們開箱的單位為第一期八座一個高層單位，單位面積1,162呎。
1. 質素仍有待改善
剛剛驗完樓，用香港尺度量度就真的有待改進，我們把驗樓結果轉交發展商雅居樂，回覆稱除了漏水問題仍待處理，其他大部份問題已經執修。至於大門上的品牌及號碼，則為生產門框時的獨有編碼。畢竟兩地發展時間有分別，樓價亦有差異。項目早前曾來香港推廣，曾掀起了公務員團購熱潮，背後因為肇慶市政府規定，此項目只能售予香港人，樓盤平均售價約每平方米10,000人民幣左右，相當於1,000多元港幣一呎，以我們驗樓單位為例，大約值港幣百多萬元。
2. 其他期數仍待發展
要達至港式生活，屋苑會設有面積144,000呎的會所，設有運動場、戶外體能公園等，還會設置53.8萬呎的商品街，聲稱仿香港60年代唐樓，還原真實香港街景。內裡亦設有國際醫學中心、國際幼兒園、國際雙語學校及36班小學等，但畢竟現在只是第一期的一部份，我們只看到會所的一部份。有園林區、有一個宴客區，部份座數樓下有捉象棋、麻雀枱；部份則有戶外健身設施，僅此而已。如果要購物，最近都要搭的士去「萬達廣場」，但單計搭的士也要十五分鐘車程。
3. 需考慮項目轉手能力
只接受港人認購的樓盤，能否租予或者轉售予內地人，暫時仍為未知之數，如只能轉租或轉售予港人，則會大大增加轉售難度，亦大幅削弱投資價值。即使能夠租予內地人，也要考慮當地人是否接受樓盤內的港式佈局，以及其承租能力。鼎湖區附近就有「肇慶寶能城」、「保利．時光印象」，呎價大約680-730人民幣，看似很相宜，分分鐘連香港車位也未能買得到，但實情肇慶租值也不算太高，大約2000多元人民幣已可租到千多呎單位。
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港版國安法消息曝光後，公開發售的 新盤主要為恒地發展的「利奧坊．曦岸」，以及 萬科發展的「The Campton」，前者開價較同區二手高出兩成以上，首輪發售只沽出45%單位，後者則以貼二手市價作招徠沽清所有單位。
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