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今日想為大家介紹一個歷史悠久又十分有關的地方,它位於倫敦東面在倫敦金融城及金絲雀碼頭之間的一個地段—Wapping。. Wapping在行政區劃上屬於哈姆雷特塔倫敦自治市 (London Borough of Tower Hamlet),根據英國土著註冊處資料,這一地區在上年是倫敦32個自治市其中 ...
- 項目背景及特色
- 區內二手市況
- 景觀屬啟德站以南較具保障的屋苑
- 屋苑配套
- 交通配套
- 其他配套
- 胡.說評分
- 平面圖揀盤攻略
- 兩房單位
- 三房單位
1998年-2006年: 啟德機場搬遷後
香港啟德機場在1998年遷往赤鱲角機場後,為市區釋出大遍用地。整個啟德發展區面積高達320公頃,包括了280公頃為「前啟德機場」用地、以及「馬頭角、觀塘及茶果嶺」的海濱地區。2004年至2006年期間,政府開始為啟德區制定發展方向。2007年政府成功透過城規會改劃,核准了《啟德分區計劃大綱圖》,其後區內逐步建公屋「啟晴邨」、「德朗邨」、兩間小學、跑道公園、工業貿易大樓等設施。
2007年-2016年:制定大綱圖及提升發展密度
根據《啟德分區計劃大綱圖》,建議把整個啟德區劃為「香港文化體育和旅遊綠茵樞紐」,不單會設置體育城、都會公園等設施;也會在海濱位置預留作公園及海濱長廊。為配合「起動九龍東」計劃,政府把啟德區定為第二個核心商業區,且市場對住屋需求訴求高企,規劃大綱也把區內不同用地劃作商貿用地及私樓發展。2013及2015年,政府進一步放寬區內地積比率,希望可為市場提供更多住宅單位,預計可提供49,900個單位、容納超過134,000人口,同時也會提供逾2454萬呎的商業樓面,估計會吸引99,000個就業人口。
2013年-2014年:推出啟德站以東南用地
區內首幅住宅用地在2013年5月推出,屬於沙中線啟德站以東南的兩幅用地,由中國海外投得,當時政府制定了「港人港地」的條款,只限港人購買且在30年期限內只可以售予香港永久居民,其後發展為「啟德一號」;而周邊四幅地也陸續在2014年2月至5月期間,由「建灝地產」、「嘉華」、「保利置業」及「會德豐」投得,並發展為「天寰」、「嘉匯」、「龍譽」及「Oasis Kai Tak」。
由此可見,我們可知道未來啟德區仍有大量供應,對價格高開的「The Henley」是準買家需要考慮的因素之一。而且環顧區內的二手市場,尤其集中在啟德站以東南的幾個半新盤,也是剛入伙不久的項目,即買即住卻沒有「The Henley」般高企,現時區內二手價位大致徘徊於21,000-22,000元左右。
現時推售的新盤主要集中在「啟德站以南」,地價相對較高昂的幾個項目。論排位,「尚.珒溋」、「嘉峰匯」及「The Henley」的景觀較為開揚,其中「The Henley」位於沐泰街的單邊位置,其方位正好跟對面的體育園正望,故可以望到較開揚的景色。
採用新技術
位處地盤邊界可享較開揚景觀,但也有一些單位卻未能享有靚海景,故發展商也在內櫳上作出提升。早前我們在特約分享中也指出過,該盤用了三大技術在香港住宅上,包括冷氣機散熱器的擺位、高座設有能殺滅新冠病菌的衣帽間、以及門柄用上一些磁石鎖,並配以防塵裝置。至於單位內櫳則採用了暗燈槽,變相可以擴闊了樓底空間感,而大廈外型也呈流線形設計,增加了大廈的美感。當然這些裝置是否值得高溢價,則要視乎準買家自己作出衡量。
屋苑附近沒有小巴及巴士接駁
「The Henley」位於「啟德站以南」的新發展區,暫時周邊並沒有任何小巴及巴士線路接駁。最近的巴士線也要倚賴在「德朗邨」外的三條巴士線。由樓盤行過去需時約五分鐘,全程沒有瓦遮頭,下雨天或太陽猛烈時會較狼狽。三條巴士線,分別一條由啟業至旺角的九巴「24號」,由早上5:50開出首班車,尾班車23:30,每二十分鐘一班車,會經過九龍城、洗衣街及亞皆老街一帶;另一條線則由德福花園開出的「5D」,會經過土瓜灣、前往黃埔,但要留意在早上十時後至下午三時間並不提供服務,而尾班車也在19:35。還有新巴「641號」可以接駁過中上環一帶,終點站在中環港澳碼頭,平日周一至周五的服務時間為早上6:55至晚上20:10;周六則尾班車提前至18:20,每程10.5元。
純粹倚賴港鐵「啟德站」
區內居民主要依賴港鐵出入,屯馬線「啟德站」開通後,令區內居民不用行十五分鐘前往「彩虹站」,而可以經「啟德站」轉乘至「鑽石山站」,變相縮短了出行的時間。不過要留意,在Oasis Kai Tak連接過去「尚珒溋」的通道仍在施工中,故暫時要稍為繞路前往「啟德站」D出口,但急步行約五分鐘至八分鐘左右也能前往站口。
高架單軌鐵路方案否決
至於未來情況會否改善? 還看政府怎樣推動整個啟德區的交通接駁。政府自2009年起曾研究興建九龍東環保連接系統,透過高架架空的單軌鐵路,把啟德區跟九龍灣及觀塘連接起來,當時預計在2023年可以啟用。最初的如意算盤時,高架輕軌鐵路會設有十二個站,包括由港鐵「九龍灣站」開出,經傲騰廣場附近的「海濱道站」,轉入「九龍灣商貿區站」、「啟祥道站」,延伸至「麗晶花園站」,之後去到啟德附近的「車站廣場站」、「體育場館站」、「都會公園站」,並前往舊機場跑道附近,「跑道休閑區站」、「郵輪碼頭站」,最後再通往觀塘工業區「觀塘碼頭站」,終點在港鐵「觀塘站」。惜最後因工程施工的難度,在2020年施政報告後,發展局局長正式否決了方案,表示會增設巴士及專線小巴,但詳情仍有待官方公布。
購物消費配套匱乏
現時區內也沒有太多的購物商場,最近也只能倚賴「啟晴邨」的商場,內設一些小型食肆及超級市場,或者可以步行約十五分鐘前新蒲崗「譽.港灣」的「Mikiki」。「Mikiki」商場原本開設了由「啟德站」接駁至商場的巴士服務,但在2020年已被路政署駁回申請,巴士路線也取消了。
配套改善需時
當然,未來配套會否改善,因為根據規劃大綱,除了「啟德站」外的車站廣場,未來會增設購物設施,建有樓高不超過兩層的「商店及服務行業」及「食肆」外,政府也研究在啟德區下設置「地下街」,連同日後利福「SOGO」,可為區內帶來更多消費新地點。
校網34區
值得注意的是,雖然啟德區的版圖伸延至九龍灣及觀塘一帶,但以校網劃分則跌入34區校網,為家長趨之若騖的傳統名校網。較著名的學校包括「協恩」、「馬頭涌官小」等等。
在衡量及歸納各項因素後,我們《胡.說樓市》編輯團隊均認為,HENLEY交通有鐵路優勢;景觀保障也相對大一點,故可給予4分;間隔未算多元化,也欠缺了大單位,故給予2分;生活配套不完善,值1分。因此若以20分為滿分的話,我們《胡.說樓市》編輯團隊共給予樓盤11分。
發展商把The Henley分開三期推出,其中第一期就推出了其中一座的一半(第二座)高座,以及全數低座(A-D座),合共提供479個單位,以營造樓盤罕有感。479個單位中,除了設有36個特色單位外,其餘還還分為開放式、一房、兩房、三房戶型。我們會按各款開則闡述其揀樓部署。
純兩房按樓價排序
The Henley一期共有129個兩房單位,面積由505-550呎,全數位於高座,分布於四柱單位之中,但大致可以細分為「純兩房」(2座F室)、以及「2房連儲物室」(2座B、C、D室)。由於全盤只提供一柱「純兩房」類別,其面積505呎也是兩房的入場戶型,其方位也偏向於東北,望向「嘉峰匯」方向,如果閣下認為沒有儲物室的需要,則可直接選擇這類「純兩房」戶型,按樓價高至低排序便可作出抉擇。
兩房連儲物室首選「D室」、次選「B及C室」
反觀在三柱的「兩房連儲物室」開則,又應該怎樣作出抉擇呢? 三柱「兩房連儲物室」均向東南,望向被視一線的「啟德體育園」,景觀條件也均等下,論內櫳條件似乎面積較細的「D室」(546呎),會比起「B及C室」(550呎)為佳,原因是「D室」單位的浴室並非黑廁,也是全盤唯一非黑廁的兩房;反觀「B及C室」均為黑廁。「D室」單位除了在客飯廳略細了6呎、以及睡房略細4呎,基本分別不大,故我們認為在揀樓中應首選「D室」、次選「B及C室」。
三房連儲物室(2座E室)屬非黑廁
The Henley一期共有65個三房單位,面積由696-889呎,分布於兩柱單位,分別三房連儲物室單位的「2座E室」(696呎)、以及三房一套連工人房及工人廁的「2座A室」(889呎)。這兩柱的房間均設有弧型設計,有助擴闊引入室內的視野,但「2座E室」單位向西北,雖然前方暫沒有什麼阻擋,但實情不遠處的用地,日後也會發展作住宅用途,其高度達100-135米高,會把「2座E室」的景觀阻擋。反觀「2座A室」單位則只有主人房會受阻擋。不過若論內櫳的另一特色,則「2座A室」屬非黑廁類別,而「2座E室」則只有主人套廁非黑廁,而客廁仍屬黑廁。
「2座E室」揀高不揀低
值得一提就是,三房連儲物室的單位,該柱的最低層1樓E室,面積為705呎,比起2-40樓的E室,面積696呎大了約9呎,如果細心比較兩款單位,分別是1樓單位毗鄰較多公共設施,需要一力承擔該部份面積,故在這柱單位的揀樓策略上,應該是「揀高不揀低」。
- 沐泰街7號
- The Henley一期
- 479個
- 186呎-1,350呎
2023年8月13日 · 注意事項 - 《胡‧說樓市》編輯部已查冊核實業主身分,惟放盤資料全由業主提供,如資料有誤,《胡‧說樓市》概不負責 - 《胡‧說樓市》只提供平台供谷友放盤,過程中不涉及任何代理工作及收費 所有圖片只供參考
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交通方面,荃灣中心並不鄰近荃灣港鐵站,步行前往需時十五分鐘,幸屋苑第二及三期的基座設有小巴總站,有瓦遮頭可直落小巴站;一期則需橫過一條馬路或天橋才到。屋苑有專線小巴95M接駁荃灣港鐵站,服務時間由早上六時至晚上二時,全程車程約五分鐘,每程2.9元;另設專線小巴95號前往如心 ...