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置業冷知識. 1. 新樓同二手樓購買程序有好大分別,單是收樓一環已有差天共地之別! 前者收樓前驗樓,是要檢查單位的保養程度,後者卻是確保原業主已人去樓空! 此文會教大家二手樓的交吉標準、連租約物業的收樓程序、以至傢俬清單應該怎樣填寫。. 初次置 ...
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未上車準買家對買樓苦無頭緒,由買賣流程、按揭計算可能也摸不著頭腦。本文為新手買家所準備,希望一文可以梳理整個二手買賣流程,雜費、查凶宅、簽約、落訂等都有教學,讓首置客買得安心。
二手樓 準買家撻訂: 顧名思義,撻訂就是買家選擇放棄訂金,而不再繼續交易。以一般買賣二手物業為例,買家跟業主在代理議價後,會馬上簽署「臨約買賣合約」,並支付約3-5%的臨時訂金。在十四日後買家就會前往律師樓簽臨正式買賣合約。
- 新居屋/綠置居收樓程序
- 新居屋/綠置居驗樓注意事項
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律師樓完成了正式交易程序後,選購的新居屋或綠置居項目亦接近收樓,當一切準備就緒後,房委會便會向業主發出「收樓通知信」,業主就可以依照通知信上的指示,致電所屬的管理處預約收樓。 收樓時,管理處會給你單位及所屬信箱鑰匙及《裝修指引》,業主便可自行或委託驗樓師驗樓,並於收樓後7日內向房委會提交「損壞情況報告表」,所以業主要把握機會要求房委會執修,否則裝修時,裝修師傅或會就執修工程徵收額外費用。
注意一:清水交樓,綠表要兩個月內完成裝修
眾所周知,房委會負責的新居屋,與房協的屋苑,以及市建局負責的「港人首置上車盤」不同,新居屋交樓將不附任何裝修外飾,俗稱交「清水樓」,以實而不華為準則,所以收樓時,單位全都是白色油漆牆身、水泥地板,大部分單位亦沒有間隔牆,需要業主自行設計單位間隔,所以業主要在入伙前預備六位數的資金裝修,裝修費用高低視乎工程要求。 在裝修之前,單位根本不能入住,所以每個新居屋屋苑入伙期間,附近總有裝修公司的街站或易拉架搶客。如果要精心打造安樂窩,在完成揀樓程序後,最好開始構思裝修的概念及物色適合的裝修公司,如果要委託室內設計公司代勞,更要預備更充裕的時間準備。 值得留意的是,根據房屋署規定,綠表申請者在新居屋交樓後,要於60日內將原有公屋交還房委會,即兩個月內要完成裝修,否則需要申請延期交還,最多延期30日,期間要繳交三倍公屋租金作為佔用費。 1. 居屋以清水樓交樓,業主要預備六位數資金裝修 2. 揀樓後從速物色裝修公司 3. 綠表申請人要60日內交還公屋,只有兩個月裝修時間
注意二:鋪木地板記住先盪平地台
由於單位交樓只是水泥地,所以其中一項主要裝修工程,就是鋪地板。業主通常有三個選項:一、預算不多的,可選用較便宜的膠地蓆;二、鋪木地板,可選用實木板、複合板、無縫板;三、鋪砌地磚。 我們拍攝過的居屋驗樓個案,有達九成都出現地面不平的情況,需要戶主先盪平地台才進行鋪地板工程,否則地面會跟著斜,不利傢俬擺位,甚至影響傢俬壽命。如果選擇鋪地磚,工程只由泥水師傅負責,泥水師傅會先用水泥砂漿把地面鋪平,然後才鋪磚,斜地台對業主而言不會有大影響;但如果選擇鋪膠地蓆或木地板,負責的師傅是地板師傅,所以不會協助把地面鋪平,除非另聘一組泥水師傅事前盪平地台,這裡往往牽涉額外費用。 因此,有意鋪木地板的業主在驗收單位時,記得要檢查地台平水,萬一發現有斜地台,先向房委會提出執修,由房委會負責的話不需牽涉額外費用。 1. 交樓只是水泥地,業主須鋪膠地蓆、木地板或地磚後才能入住 2. 多數居屋交樓都有斜地台問題,應立刻要求房委會執修
注意三:需要自行構思間隔
大部分居屋單位交樓時,都沒有間隔,業主需要自行規劃居住空間,亦即要預留資金間牆及拉電。 隨著時代變更,現在已有多種方法規劃空間,最傳統的有砌磚牆間房,較新式的有透過地台、玻璃間隔、甚至間隔櫃來分隔。驗樓師陳智康表示,間隔櫃能將牆身與收納空間結合,既能節省空間,拉電的工序亦較間單,戶主不妨考慮。
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「臨時買賣合約」並沒有標準格式,但無論地產代理監管局、或香港律師會也有一些「臨時買賣合約」的藍本可供參考 (可按我跳往) 。 「臨時買賣合約」多數會包括一些條款,包括物業的地址和售價、臨時訂金(細訂)、加付訂金(大訂)、何時簽署正式買賣合約、交易完成的日期等。 我們會詳述如下: 本文目錄. 1. 買賣雙方之個人資料. 業主資料. 準買家資料. 2. 單位的地址. 3.單位的樓價. 4.臨時訂金 (細訂)金額. 支付細訂. 如物業為「負資產」 5.加付訂金 (大訂)金額. 補足樓價10% 列明支付大訂的實際日期. 6.樓價餘款. 7. 物業不受制於沒有披露之「產權負擔」 什麼是「產權負擔」 查冊未必能知悉潛在債務. 8. 單位是否「交吉」出售. 交吉物業. 連租約物業. 9. 買賣雙方律師名.
答案是可以,但需要的時間會較長,因為業主後人需透過承辦「 遺產認證 」來繼承物業。 如果本身有遺囑,約需要兩至三個月可取得相關承辦紙;但若沒有遺囑而透過法定繼承,則需要則更長久,故要視乎準買家是否願意等待。 若想了解更多關於「遺產繼承」的議題,可按此. 【遺產繼承】物業 (遺產貨)轉讓、按揭、稅項懶人包 (附影片) 可商議先成交、後簽樓契. 律師謝天良表示,若遇上上述情況,準買家可跟律師樓談談,例如買賣雙方定於四月初交易,業主可以先交鎖匙予買家,同時買家找清樓價尾數;但因業主已經過身,故可等待後人辦妥承辦紙後,再正式簽署樓契。 業主後人取得承辦紙後,便能代替業主身份簽署樓契,但如採用如此做法,往往要加簽補充協議,確認如此安排。 有按揭需求買家可考慮延期成交.