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2021年7月20日 · 從香港樓市周期分析揭轉勢關鍵年! 2021-07-20 江恩小龍劉君明. 在世界各地的對於經濟周期的研究中，其中經濟學家定必研究樓市及房地產的周期。 今天跟大家分析香港的樓市週期! 對於樓市的研究，在世界的經濟學家都有不同的見解，但是異常相似。 筆者在下面列出: 《房地產週期百年史》 (One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特 (Michael Hoyt)，透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格，發現房地產價格大約以18年為一週期。 愛德華R·杜威（Edward R．Deway），號稱週期循環分析之父，發現每個樓市週期約18年. 英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。
- 亞洲金融風暴簡史
- 馬來西亞如何另闢蹊徑
- 教訓一：不要被愚弄
- 教訓二：不要跟風
我們或許有需要為年輕的萬里富讀者講一下1997年時發生了甚麼事。亞洲金融風暴是由外資流出所引發的一場銀行及貨幣危機。起初，外國投資者（例如國際資產管理公司和一些世界知名的對沖基金）開始將資金撤出東亞。後來，當地基金聞到風聲，在驚慌失措之下亦拋售了他們的東亞資產和貨幣。這場危機始於1997年7月泰國，隨後蔓延至印尼、韓國、菲律賓、馬來西亞、香港，以及許多東亞國家（受影響程度較輕）。重災國家的貨幣在一年內貶值了30至80%，最終更被迫放棄與美元掛鈎的匯率制度。 與許多金融危機一樣，亞洲金融風暴亦是始於金融業，然後迅速擴散到整個經濟體系，對一眾東亞經濟體造成了遺害多年的破壞。經濟史學家到今日依然在爭論當時資本外流的根本原因，潛在的罪魁禍首包括不可持續的外債、過度貿易和財政赤字。 正如電影所述，韓國...
電影還如實講述了許多受災國家在接受現實後，下一步就是向國際貨幣基金組織(IMF)尋求貸款。當時的專家認為，貨幣貶值是因為資金流出的速度較流入的速度快。因此，為了增加資金流入、重振投資者的信心，不少國家都向IMF申請貸款。 與此同時，IMF一直以來都提倡開放經濟，當時的全球情緒亦支持這個主張。為了給受災國家的金融和經濟體系帶來持久穩定，IMF提出以一連串的改革作為貸款條件，當中值得一提的包括開放資本帳戶和允許外國企業自由進入。 然而，有一個國家踏上挑戰這個主流做法的道路──馬來西亞透過實施資本管制和匯率管制，設法遏制資金外流。該項政策極之大膽，它不但遭到IMF的譴責，還幾乎受到世界上所有經濟學家的非議。 電影還講述了一個陰謀論，那就是美國操縱IMF，利用這場危機令韓國等國家對美國開放市場。儘管...
雖然我們常常鼓勵大家發揮「愚人」精神，但投資者絕對不應該被媒體的噪音所愚弄。在電影中，一位前銀行家（由劉亞仁飾演）認為那場危機是千載難逢的投資機會，即使韓國政府多次通過媒體宣佈一切已在掌握之中，他仍能堅持實行自己的分析，沽空韓元和股票。 在現實中，投資者同樣要懂得分辨事實和噪音，歸納出自己對某個情況的分析。切勿道聽塗說，務必做足功課、認真審視現實情況，然後做出您自己的決定。
正如馬來西亞採取了非比尋常的政策措施，卻成為第一個遏制住危機的國家一樣，正確的投資決策有時候並非最主流或最討人喜歡的一個。在電影中，韓國央行行長（由金惠秀飾演）反對採用IMF的救助計劃，並提出了與馬來西亞類近的措施，但韓國政府貫徹政府的作風，一意孤行要採用更討人喜歡、更主流、在政治上更安全的IMF計劃。在現實中，投資者並不需要像韓國政府般為了降低政治風險而堅持行大眾路線，因此他們應選擇最有效的方法。 記住，只有持有與別不同的觀點，才有可能跑贏大市。要獲得真正的成功，則無論是在危機中還是在日常投資中，都必須準備好踏上一條較少人採納的道路。 ******************************************************************************...
2019年2月1日 · 香港樓價出名全球最難負擔。 根據 Demographia的調查 ，香港的樓價對收入倍數（樓價負擔能力倍數）升至20.9倍，遠遠拋離排名第二的溫哥華（12.6倍）。 在上一篇文章中，我們了解過實質利率如何影響香港1992年至2003年間的樓市。 現在讓我們看看香港較近期（2008年至2017年）的實質利率，各位或許能開始看到當中的規律。 各位或許能開始看到當中的規律──實質利率再次起到關鍵作用！ 金融危機. 2008年全球金融危機對當前利率環境的形成有極大影響，而為了更理解近年的趨勢，我們有必要綜觀2008年以來的利率環境和相應的樓價表現。 請看而為了更理解近年的趨勢，我們有必要綜觀2008年以來的利率環境和相應的樓價表現。 請看下表： 實質 利率等於 名義 利率減去 通脹 率。
2021年10月19日 · 據金管局剛發表的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，今年第2季的收入槓桿比率升至91.8%的高位；樓價與收入比率攀升至19.6，較1997年的峰值14.6更高，換言之，一個港人家庭買樓須要「不吃不喝」19.6年。. 那今天筆者試即大家計算一個問題，月入6萬能否供起樓？.
2022年12月14日 · 樓市的需要最重要是預期 一個情況衰過沙士 - HK MoneyClub. 2022-12-14 江恩小龍劉君明. 很多人認為利率是對樓市最重要影響，而很多人認為如果美國減慢加息，樓市就會爆升。 但過去例子顯示，樓市跟利率走勢其實相連性沒有大家想像那麼高，所以我想跟大家討論一下這個問題。 近日新聞裡有許多蝕讓盤出現，樓市下跌逐漸成為主流共識。 正如筆者上星期的專欄所言，部份人認為香港樓市會下跌，亦有一部份人仍然看好香港樓市。 但情況已非上年般一面倒看好。 人對產品的消費需求，很多時基於對未來的預期，如消費者預期在電腦節期間，能以較便宜的價格入手電腦或數碼產品，因此在目前的價格下，或特價前會選擇減少消費；如美國感恩節前，大家預期很多商店會在感恩節期間大特價，故之前未必會消費。
2022年8月25日 · 解構香港樓市的剛需變化. 2022-08-25 江恩小龍劉君明. 樓市的預期心理，如果人人都預期樓市下跌，那麼需求將沒有那麼剛性。. 筆者一直在訪問及文章中強調，香港樓市會在2021完成歷時18年的上升周期，之後將會下跌，可能要到2023至2025年，才有真正的 ...
2021年6月29日 · 用江恩股市周期去看恒生指數的橫行. 2021-06-29 江恩小龍劉君明. 恆生指數在2020年12月之後，股市雖然在1月及2月有一個明顯的升幅，但是讀者可以留意恆生指數其實每月的月線圖中都是以28000點至29000點左右收市。. 今天我們以江恩，股市周期及金融占星去 ...
