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- 什麼是《收回土地條例》?
- 行使《收回土地條例》的程序
- 《收回土地條例》Vs 《基本法》
- 《收回土地條例》大事件
- 2021年《收回土地條例》的土地
- 究竟政府採用什麼收地準則?
- 未來有機會被收回的地皮
條例定義
所謂《收回土地條例》，實情是一條賦予政府權力徵用私人土地作「公共用途」的條例。所謂「公共用途」(Public purpose)，條例規定要符合一些要求，包括因衛生情況欠佳、物業嚴重干擾空氣流通、或對居住造成健康損害、因與香港駐軍有關的任何用途而收回、或行政長官及行政會議決定為「公共用途」而收回。
律政司可在確定收地符合「公共用途」後，向行政長官及行政會議建議收地；政府事前會就涉及收地及清拆計劃，諮詢有關區議會，並在作出決定前考慮公開諮詢所得意見及書面反對。過去土發或現在市建局進行舊區重建時，若在後階段未能集合業權，也可能向政府要求運用相關條例，協助收回剩餘業權，故條例不是新鮮事，而外國也有類近條例。
然而，《基本法》第6條及105條，卻明確指出特區政府要保障私人產權。因此政府引用《收回土地條例》收回私人土地，表面上跟《基本法》似相抵觸。因為參考2016年希慎對城規會高度限制的案例，當時希慎不滿城規會就物業高度作出限制，認為有違《基本法》第6條及105條中保障私人土地財產條文，因而提出司法覆核，最終終院裁定希慎勝訴。案例提及條文中對財產的保障並非絕對權利，要平衡社會利益之餘，也要顧及有否侵犯私人權利。因此，若今天政府運用條例收地，確實有潛在司法覆核的危機。
2018年: 民主派提出動用條例被建制派反對
不過，面對香港土地供應不足的問題，有政界人士在數年前已開始提出，政府可動用《收回土地條例》來增加土地供應，其中率先提出運用《收回土地條例》的不是林鄭月娥，而是民主派。翻查資料，早於2018年時，當時的民主派提出政府應引用《收回土地條例》加快土地發展，卻被當時林鄭月娥及建制派群起反對。
2019年: 建制派建議反被政府接納
2019年逆權運動下，建制派「打倒昨日的我」反支持方案。評論普遍認為，建制派在逆權運動下盡失民望，要靠打民意牌來挽回民意，免得立法會選舉會大敗，故原本反對方案的建制派卻突然變臉，「獻計」政府可動用條例收地興建公營房屋，林鄭月娥遂把相關「建議」於《2019施政報告》落實。其後發展局集中研究十幅具潛力可引用《收回土地條例》的用地作出研究，終在2021年5月率先收回三幅用地。
2021年: 發展局公布收回三幅粉嶺及元朗用地
2021年5月13日，發展局公布收回可規劃作高密度房屋發展的三幅私人土地，作資助房屋用途。三幅地分別位於「Yoho Midtown」外一幅綜合發展區用地、一幅位於元朗十八鄉路「龍田村」附近的住宅甲類用地、以及位於粉嶺中心以東北的一幅用地。三幅地涉及12,300平方米，連同鄰近約3,500平方米政府土地，地積比率5倍至7.5倍，預計合共可提供約1,600個單位。餘下七幅用地，有兩幅認為不適合作發展，其餘用地則因「商業敏感性」不予公開。
地皮2. 十八鄉路近龍田村
第二幅被收回的用地，位於「溱柏」以北的臨時停車場用地、一直橫跨至「瑧頤」以南的用地，現時被劃作「住宅甲類」。地盤面積7,000平方米，相當於75,349呎。就現場所見，溱柏「6座G、H室」、「7座A-Ｄ室」、「8座A-D室」、「9座E-K室」、「10座F-L室」；以及「瑧頤」「A1-A2室」以及「B1-B3」均會受到阻擋。
地皮3: 粉嶺新運路近黃崗山
第三幅被收回的土地，在「粉嶺中心」前方，佔地3,500平方米，地盤面積37,675呎，日後發展為公營房屋後，會把「粉嶺中心」A-D座「1、2、7、8室」的單位阻擋。翻查土地註冊處資料，今年首五個月，相關座向單位共促成六宗買賣，平均呎價12,700元，其中實用面積468呎單位，最新平均成交價約為598萬元，面積大一點達500呎以上的單位，平均成交價638萬-698萬元不等，均要視乎發展規模才知道價格會否受影響。
從「Yoho Midtown」個案，我們得知政府在運用《收回土地條例》並沒有向地區作出任何咨詢，跟以往一貫會先咨詢地區的作風截然不同。縱然此舉可能增加政府面對司法覆核的風險，但強硬的姿態同時也釋出一道信息，就是任何可作發展的用地，總之被視為閑置沒發展，也隨時有被政府收回的風險，間接要求發展商加快農地改劃步伐。 然而對於準買家來說，相信他們更關注的，就是購入物業會否受到「突如其來」的阻力影響。政府表明不會公布正在研究被收回的潛在土地，但是否真的沒有任何蛛絲馬跡可流露出來? 我們即管看看2019年的《施政報告》林鄭月娥怎樣描述。施政報告是如此列明的。 「我提出的土地供應施政方針是由政府主導用地和基建的規劃，並為確立的公共用途收回所需的私人土地 ……..收回位於『分區計劃大綱圖』上已規劃作『高密度...
地皮1: 小欖樂安排化淡廠
截至2019年止，62幅「綜合發展區」的用地中，有43幅已經遞交了「總綱發展藍圖」，相對於餘下19幅用地未遞交藍圖的用地，這19幅用地被收回的可能性相對較高。但當中在這19幅用地中，小欖「樂安排化淡廠」佔地近100萬呎，早於1994年劃為「綜合發展區」，但因本身這幅地屬政府用地，不存在收回問題。 收回指數: 0 (1-5分，5分為高危)
地皮2: 牛潭軍營以南、牛潭尾上竹園、古洞恩慈之家、清水灣電影製片廠
位於「牛潭軍營以南」、牛潭尾「上竹園」、及由晶苑地產持有的古洞「恩慈之家」，雖然在2019年時未遞交藍圖，但政府認為他們都會積極申請；而位於將軍澳「坑口村」以北的「清水灣電影製片廠」最近更已獲批建酒店及住宅項目，所以我們認為，這四幅土地被政府強制收回可能亦較低。 收回指數: 2 (1-5分，5分為高危)
地皮3: 大興花園以南工廠區用地
還有三幅用地，我覺得被收回的可能性也低，分別就是屯門「大興花園」以南的三幅「綜合發展區」。雖然三幅地都符合「高密度房屋」及「基建限制」影響而未能重建的條件，但政府已表明，因為該區用地仍有工業進行中，擔心重建房屋有兼容性問題，已率先放棄收回其中一幅，所以這三幅地大可剔出收回之列。 收回指數: 2 (1-5分，5分為高危)
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說到底，因為就算趕及調查，但申訴專員公署的權力也有限。翻查公署網頁，就寫到《申訴專員條例》賦予署方權利進行查訊、獲取資料及文件、傳召證人，以及視察被投訴機構的處所。但其權力「不會影響被投訴機構的任何行動」。
