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- 轉按及加按 釋出物業價值
- 加按後 資金存放入「Mortgage Link」
- 銀行淡出轉按生意 新按保政策助死灰復燃
- 「除名」及「加名」屬內部轉讓 視為新買賣
- 新按保下 應該借盡還是不借盡?
轉按除可達至慳息效果、以及減去「按揭保險」外，部份人會考慮在「轉按」時順便「加按」。所謂「加按」 ，就是借貸人將物業升值部份套現出來。同樣地，銀行會先將物業進行估值，以當前估值來計算可做到的按揭成數及金額。以「最高按揭金額」減去「尚欠銀行按揭餘額」，就是可套現出來的金額。舉例一層400萬物業，物業價格升值至600萬，而業主尚欠銀行300萬元貸款，按六成按揭門檻計算，業主可套現60萬元。 套現後，人人有不同用途。有人用作投資、有人協助子女置業之用。但如果作為投資之用就要留意。由於加按等於加大貸款額，一旦加按後，遇上加息周期重臨，或者自己在加按套現後投資失利，都容易構成雙重損失，所以加按與否，最重要是看套現目的。有人在物業加按後，會用來替仔女支付首期上車，亦即名符其實的「上車靠父幹」一類，但他們...
部份人加按卻未必有實質用途，但純粹將套現所得，轉入近年流行的「按揭存款掛勾」(MORTGAGE LINK)儲蓄戶口內，可作為資金短暫停泊的地方。所謂「MORTGAGE LINK」戶口，是銀行提供一個停泊資金的戶口，而所提供的利息跟樓宇按揭息率相同，藉以方便借貸人抵銷供樓利息開支。一般來說，這個戶口的存款上限是按揭餘額的一半。 《胡．說樓市》早前就收到一名谷友查詢，應否轉按的問題，他表示自己尚欠銀行約100萬元貸款額，尚餘供款年期20年，早年獲批超低息H+0.7厘。由於今日物業估值已飛升至300萬元，符合轉按門檻。見銀行提供大額現金回贈都心思思，但就擔心要放棄持有多年的低息，轉至H+1.25厘後，要用封頂息率2.375厘供樓，最終弄巧反拙，查詢應否維持現狀，但實情如果適當運用MORTGAGE ...
鑑於不少買家擅於透過財技來賺取利益，但銀行卻無法透過交义銷售來獲取利潤，故在2019年中，龍頭大銀行有意逐步淡出「轉按」生意，匯豐銀行削減「轉按回贈」，其他銀行也跟隨，令轉按市場出現一陣冷峰。不過，其後隨著《施政報告》2019中，特首林鄭月娥提出新按保政策，卻又令冷卻了的轉按市場有死灰復燃跡象。 根據新按保政策，雖然措施容許借貸人進行「轉按」，卻不容許「加按」來谷大貸款額藉以套現，但凡事都有例外。以下我們會用一個例子來解釋一下。假若業主在罰息期過後，尚欠銀行貸款餘額300萬元，而物業估值卻飛升至800萬元。在原有的按揭政策，800萬元物業可以做六成按揭，故業主的新按揭貸款理應可借取最高480萬元，在扣除欠銀行餘額300萬元後，變相可套現180萬元。 新按保政策下，既然物業估值飛升至800萬元...
若業主進行「除名」及「加名」等內部轉讓程序，在操作上會被視為一宗「新買賣」。由於是一宗「新買賣」的關係，很大機會可以藉按保做到最高80%按揭來加大貸款額，從而達到套現效果。要證明內部轉讓是一宗「新成交」，大前提是買賣雙方要草擬好一份「臨時買賣合約」，之後可透過銀行，向按揭證券公司作出申請。 「除名」及「加名」視為「新買賣」，但最終會否獲「按揭證券公司」成功批核，還需得到驗證，故嘗試這個操作的業主，最好先簽署「臨約」後就申請按保，待成功批核後才往律師行簽署「正約」及處理其他後續手續，以防一旦不獲批時，也可減少行政費損失。 因為「除名」及「加名」從來都不是沒有代價。若物業原本只由一人持有，透過「加名」至兩名買家，背後也涉及繳交從價印花稅。當然業主要節省釐印費，可考慮只轉讓1%業權，因為若1%業權...
只是下一個問題就是，我們應否透過新按保政策來借盡呢? 新按保政策表面上協助一批有供樓能力、卻苦無首期的準買家成功上車，但如果首期本身不是問題，在新政策下透過按保借盡，可預留資金作其他用途。若不借按保的話，則可減少借貸金額，變相也減少了每月開支，故背後要看預留資金用途，以及所付出的成本有多高昂? 我們以一層800萬元的物業作為例子，如果有本身具備首期，同時供款不是問題的準買家，在他眼前有兩個選擇，他可以照舊付四成首期，亦即320萬元，而六成餘額480萬元則向銀行承造按揭；又或者他可以透過新按保政策，繳付借貸款額5%的保費，就可以將首期壓縮至一成，亦即80萬元已經可以，九成餘額720萬連按保上會，變相可保留了240萬元流動現金作其他用途。 根據我們起首討論，加按的因素，各人有不同考量。我們反而要...
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