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1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 行政長官李家超剛宣讀《施政報告2023》，此前地產業界早已呼籲政府撤辣以救樓市，撤辣/減辣願望會否成真? 我們將不斷更新《施政報告》內容，懶人包同時涵蓋派糖、房屋政策等範疇。 本文目錄. 減辣措施 (即日生效) 房屋政策. 放寬居屋按揭擔保期至50年. 解決劏房問題. 解決僭建. 未來房屋、土地供應. 運輸與基建 (包括啟德跑道區集體運輸) 鼓勵生育. 吸引投資資金. 想知更貼身嘅資訊? 初次置業懶人包 【新盤2023】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【居屋2023】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！
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實情《香港2030+》報告書釋出的訊息，比我們單純探討提高人均居住面積對樓價影響更為重要，今日我想跟大家拆解這份報告書。 主頁 新聞與置業教學
最新消息. 1. 受新冠肺炎影響，本港樓價續下跌，剛公布的中原城市領先指數 (CCL)最新報174.86點，較上周微跌0.32%，連跌三周，但累積跌幅亦僅約0.4%。 至於中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass則報177.38點，較上周微跌0.37%；CCL (中小型單位)則報175.35點，較上周跌0.28%，兩個指數同樣連跌三周。 港島大型屋苑累跌1.9% 大型屋苑而言，港島區表現較疲弱，近3周計，港島及新界西樓價跌幅顯著，分別累跌1.89%及1.6%。 而九龍及新界東樓價仍然企穩，近3周分別累升0.9%及微跌0.25%。 Facebook Line. 延伸閱讀. 標籤: CCL 樓價 樓價指數.
- 最新樓價走勢
- 差估署樓價指數
- 地產中介網站指數
- 個別屋苑/大廈市價
- 影響樓價的因素
- 2023年樓市預測
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
根據差餉物業估價署公布最新的樓價指數，12月份私人住宅樓價指數報332.5，連跌7個月，創逾5年半新低，按月再跌2.03%。總結2022全年，差估署樓價指數已累跌15.59%，終止13連升，與2021年9月歷史高位398.1點相比，累跌約16.5%。
談及本港樓價走勢，我們通常都會引用差估署的最新樓價指數，因為指數按照土地註冊處登記的官方數據而定，較能反映實際情況，但缺點是差估署編制的樓價指數通常滯後約一個月，因為它是以來自土地註冊處登記的住宅樓宇買賣合約來編製。一般二手市場住宅成交而言，買賣雙方在簽署臨時買賣合約後14日，就會交「大訂」及簽署正式買賣合約。完成後，買方律師便可在土地註冊處登記，因此樓價指數反映的成交價最少也滯後兩星期。
本港地產中介亦有編製的樓價指數，其所參考的數據各有不同，如中原城市領先指數是基於該集團的買賣合約成交價；美聯樓價指數就根據全港100個具代表性的中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數。它們一般會較官方數據領先，但缺點是不夠全面及精準性較低。
根據官方數字，今年以來，整體樓價下跌了15%，但近期在新聞不時看到「某業主劈價兩、三成」。當我們看到這些報道時，千萬不要將叫價和市價混淆，劈價或許是業主原先的叫價是否大幅高於市價。 所謂市價，即是有成交支持，要知道個別屋苑和大廈的市價，我們可以參考成交紀錄。若果近期同棟大廈沒有成交，我們也可看看同一屋苑類近戶型的成交價，或比較同區屋苑的交投。 另外，銀行估價即銀行對物業價值的估計，也是判斷市價的一個指標。銀行估價來自測量師行，測量師會根據區內近期相類單位成交價、物業質素不同因素等計算物業價值。然而，由於銀行委聘的測量師行不盡相同，因此不同銀行對同一個單位的估價或有差異。對於交投疏落的屋苑或大廈，在缺乏成交參考下，單位的估價和市價或會有差距。
微觀因素
雖然銀行估價決定市價的一大因素，但絕非唯一的考慮因素。銀行估價基礎未必考慮到單位內部裝修等微觀因素，例若單位本身保養得宜，買家既能節省可觀的裝修費，亦可縮短因裝修而出現的同租同供情況，價值或吸引度會相對較高。 另外，即使同一屋苑、同一面積的戶型，座向景觀、不同層數已經有很大分別。一般而言，每個屋苑對景觀的要求都不同，較多屋苑的海景會較山景或內園景貴、內園景又會比街景可取。不過，海景也分很多類，例如是否永久開揚海景、還是罅海景，這些都會影響物業的價值。 此外，高層單位一般較低層單位值錢。在市道好的時候，坊間就有每高一層貴2萬之說。即使面積一樣，高層與低層單位的估值隨時會相差接近幾十萬。以東涌映灣園近期成交為例，同是約900呎的單位，低層單位成交價為900萬，而高層的單位的成交價就達980萬元。 值得注意的是，物業樓齡也是影響物業價值的重要因素之一，除樓齡較高的物業需要進行強制大維修外，樓齡亦會影響銀行批出的按揭年期，因為普遍銀行都會以75年扣減供款人年齡或物業樓齡(以較低者為準)，來計算最長供款年期。換言之，物業樓齡愈高，下手買家可借貸的能力可能愈低，變相減弱物業價值。
宏觀因素
所謂水漲船高，就算是條件優質的單位，也要好市道配合，才能賣到較好價錢，否則也容易被買家壓價。影響樓市的宏觀因素包括加息減息、經濟好壞、辣招政策等，這些可能才是決定樓價高低的關鍵的因素。 要預測樓市升跌，大概要明白之前資產價格飈升的原因。事實上，本港樓市升勢已維持十多年，由2003年沙士開始，斷斷續續，直至2018年。2008年金融海嘯後，全球量化寬鬆，樓價升勢尤其顯著，推升本港樓市的因素包括低息環境、住屋需求龐大、供應不足等等。 直至近年，本港經歷了2019年反修例示威和新冠疫情爆發，樓價仍然硬淨。直至美國鷹派加息，本港銀行跟隨加息後，才逐漸形成明確的下行趨勢。 參考歷史數據，美國加息與本港樓價非有絕對的聯動，如2016至2019年的加息周期，香港樓價就升了約27%；2004年至2006年的加息周期間，香港樓價亦升了13%。 然而，今次美國加息來得急且快，聯儲局一年間加息4.25厘，加息速度是1980年代以來最快，而且還明言利率未見頂，2023年也不會減息。本港最優惠利率2022年累加0.625厘後，市場相信2023年也會繼續加息，換言之加息幅度難與近兩次加息週期相比。 除了加息...
展望2023年，外界對樓市看法分歧。四大地產代理一致認為今年樓市迎來反彈。中原相信樓市最壞時刻將過去，如果政府適時減辣，樓價有望於今年首季觸底，預料全年樓價於谷底反彈15%；美聯也預測全年樓價及交投勢有望同步回暖，將出現先穩後升的「U形走勢」，全年樓價或升約10%。 投資銀行大摩就預料，今年本港樓價則會受惠於息口見頂及中港開關，預期樓價會於2023年第二季見底，全年上升5%。 不過，物業顧問仲量聯行就認為，內地通關雖有助帶動樓市，但資金未必會即時流入， 對樓市復蘇未必即時見效，若果政府不撤辣，今年樓價可能再跌一成。 萊坊也指，由於現時實際按息已超過3厘，對市場購買力已開始構成一定影響，預期2023年香港一般住宅樓價將下跌5至10%。
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最新消息, 胡‧說專題. 1. 特首林鄭月娥今早終於宣讀新一份 《施政報告》，房屋政策仍然佔了不少篇幅，包括強調大增土地供應，但早前市場傳出的放寬1,500萬元以下住宅按保卻未見蹤影，其中較矚目的可算是撤銷工商舖的雙倍印花稅。. 林鄭月娥指，過去一段 ...
