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- 然而，為了保障承租人（房客），在房屋租賃契約的情況下，土地法第100條規定設下了終止租約的限制，如果不符合這些限制條件，房東提前通知也不能合法終止租約。 依土地法第100條規定： 「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。 一、出租人收回自住或重新建築時。 二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。 三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。 四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
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2017年11月27日 · 而「租期屆漏，房東收回合約」之約定，民法租賃各債雖未有相關規定，但因民法第247-1條、第148條係分別規定「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定 ...
- 壹、租賃專法點交程序之概述
- 貳、運用點交程序規定之疑義
- 參、本文建議
- 肆、結論
租賃專法第12條規定：「租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。 前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。」 依照內政部台內地字第1090260647號令函釋：「一、租賃住宅市場發展及管理條例第12條第1項規定所稱點交，指承租人返還租賃住宅及附屬設備予出租人，且租賃雙方會同確認其數量及狀態之程序。二、完成點交後，承租人及出租人之關係如下：（一）承租人就租賃住宅及附屬設備，不負保管責任。（二）出租人就租賃住宅得自由使用收益及依民法或其他法律規定行使相關權利。（三）租賃住宅屋況或附...
一、催告之相當期限不足之法律效果：
如出租人催告期限過短或未定期限，點交是否仍發生效力？拋棄遺留物品之適法性是否將會受到影響？ 如站在保護承租人之立場，催告期限過短，或未定期限，應認催告不生效力，出租人不得點交，且就遺留物品之拋棄處分應產生無權處分及侵權行為之效果。 如站在本規定出租人得適用本規定點交之前提為租賃期限屆至或終止時，承租人依法本即應配合辦理點交及自動搬遷，催告已屬給予額外之恩惠，於催告期限過短或未定期限時，逕認催告無效者，恐忽略出租人應受法律保護之利益。此時催告之效力為何？或可參考民法第440條催告租金之法律效果，即催告期限過短而不相當或未定期限者，於催告到達承租人後，延長至相當期限，仍發生催告之效力。 然如出租人催告期限過短，且期限一屆至，出租人立即將承租人遺留物品拋棄者，恐怕將無法適用上開見解，讓催告延長至相當期限，仍發生催告之效力。從而，出租人拋棄承租人遺留物品之法律效果將構成無權處分及侵權行為，應對承租人負損害賠償責任。
二、催告之地址：
催告不限於一定之方式，可以言語、簡訊、電子郵件或社群媒體之訊息等方式為之，然訴訟上如何證明？如以言語催告者，或可以用錄音之方式，錄得雙方對話之內容為之。然簡訊或電子郵件等其他方式，承租人如抗辯未受領時，除部分社群媒體，承租人閱讀訊息時，將會標記已讀之效果外，出租人欲舉證已使承租人受領催告之通知，恐需再多所思量。 因此，針對非對話之催告，為降低日後舉證之難度，宜採存證信函方式為之。然，誠如學者陳冠甫律師所述：「若是承租人居無定所，如何催告？是否需花費更大的程序成本（例如：向法院聲請）始能完成該催告義務？」。 進一步衍生之問題，如催告地址不正確，導致催告不合法時，出租人猶拋棄承租人之遺留物，是否需負擔侵權行為之損害賠償責任？從而，本立法規定上看起來立意良善，但運用執行上，恐係對出租人的請君入甕。
三、侵入住宅罪之疑義：
租賃專法修法前，因雙方當事人之契約未就租賃期限屆至或終止後，出租人得進入租賃住宅約定，從而，出租人任意進入有構成侵入住宅罪之風險。 修法之後，如承租人未居住於住宅內，出租人依租賃專法第12條規定辦理催告程序者，產生視為點交之法律效果時，出租人就租賃住宅得自由使用收益及依民法或其他法律規定行使相關權利，即依法將可進入租賃住宅內。從而，出租人主觀上應認為其有法律上正當理由得進入租賃住宅，且客觀上亦取得進入租賃債宅之權限，似無法認為出租人有何無故侵入住宅之犯行或犯意。故，出租人構成侵入住宅罪之機率應大幅降低。 崔媽媽基金會義務律師劉琦富律師認為：「這條立法委員自行修訂加入的條文，不僅解釋上會有問題，比方說什麼是視為『完成點交』？占有是一種事實狀態，法律可以擬制房東完成點交嗎？如果房客還住在租屋處，房東又適用專法12條視為完成點交，那麼這間房屋到底誰才是占有人？是房東嗎？如果是房東的話，房客會不會有觸犯侵入住居罪的問題？是房客嗎？如果是房客的話，那麼在房客繼續居住在裡面的情形下，房東會不會有觸犯侵入住居罪的風險？」，即如適用租賃專法第12條規定，且，房客繼續居住在裡面的情形下，房東是否有...
一、主管機關應就相當期限提供建議，且租賃契約當事人宜約定相當期限：
相當期限之定義不明，如未定期限或催告期限不相當時，催告不合法者，有可能導致出租人需承擔無權處分遺留物之損害賠償責任，進而導致出租人不敢運用本條規定，有效率地收回租賃住宅，反致立法目的落空。從而，主管機關實宜考慮針對房屋之坪數、租期，提供相當期限之建議，俾利出租人有具體操作之期限。 再者，在主管機關就相當期限有具體之建議之前，租賃契約當事人為避免相當期限在法律上解釋之不確定性，實可於契約中針對視為點交、視為廢棄物之相當期限予以約定，應可降低此種法律風險。
二、租賃專法第12條規定應僅限於承租人未居住在住宅內之情況：
鑑於租賃專法並未授權出租人可取代國家獨占武力之地位，即未授權出租人得以強制力將居住於租賃住宅內之承租人驅離之權限，以及出租人日後尚需進行訴訟，如允許視為點交等同於視為移轉占有，將導致訴訟上出現承租人得抗辯其業已移轉占有，此種與現實狀況嚴重出入之抗辯。 另，針對出租人單方終止租賃契約時，契約當事人雙方針對契約是否有終止事由產生爭議時、抑或租賃期限屆至，承租人主張兩造間已構成不定期租賃時，均更容易出現承租人居住於住宅內，拒絕搬遷之狀況。 如斯時允許出租人得運用本規定點交，進而以強制力驅離承租人者，誠如劉琦富律師所擔憂之情事：「今天如果再來幾個惡房東，用莫須有的事由終止租約，然後就可以用條例12條強迫房客搬出去，之前的惡房東只是騙錢就已經引起這麼大的民怨了，未來的惡房東如果濫用這一條條文，我們可以預見的是一定會發生房客回家發現東西都被搬空或者是房東強搬房客東西發生肢體衝突，甚至衍生社會事件的可能」。 基此，就租賃專法第12條應限縮解釋於承租人業未居住於住宅內，猶拒絕搬遷之情況。
三、租賃專法第12條應予修正：
現代法治國家，原則上應由國家獨占強制力，且審閱崔媽媽基金會設計視為點交、視為廢棄物之制度，係源於糾紛處理程序煩雜及冗長，調處、仲裁或訴訟的時間和費用成本過高，或可謂國家於租賃糾紛之處理失能。然，此應無法作為國家轉嫁其應負之權力及義務予私人之正當化理由。 另，出租人行使終止權時，如依上開函釋，放任由出租人單方認定，並視為點交時，居於經濟弱勢之承租人業已流落街頭，斯時承租人之人身自由，真低於財產權之保障？不免感嘆人真不如物？又，文明國家讓民事糾紛淪落為人民彼此間之實力決鬥，是否允當，應有相當大之疑義。 基此，租賃專法第12條規定，恐應思索如何針對租賃設計較為快速之程序及制度，並使承租人之權益獲相當之保障，始維人性尊嚴。
租賃專法第1條針對本法之立法目的為：「為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，特制定本條例。」，然，如真依主管機關之函釋解釋結果，對承租人之居住權益影響實屬重大。 此外，運用租賃專法第12條時，關於相當期限之認定、未依法催告之法律效果、視為點交在運用上之困境、以及出租人可能需負擔侵入住宅等刑事責任、或侵權行為之賠償責任，均有相當困擾。從而，筆者建議主管機關應就相當期限提供建議，且租賃契約當事人宜約定相當期限，並限縮租賃專法第12條規定之適用範圍。 最後，為求落實承租人之居住權益，及健全租賃住宅市場，筆者建議就租賃專法第12條規定再予通盤檢討與修法為宜。 高雄律師 林岡輝律師 https://www.minheng.com.tw/pdf/003/C06.do...
(一)租期屆漏，房東收回合約之約定，因違反房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之不得記載事項第7條之規定，而無效. 按如是房屋租賃，承租人與出租人均是 消費者保護 法所稀稱之消費者 (註三)與 企業經營者 (註四)，兩者間也有 消費關係 ，企業經營者所提供者亦是定型化契約，那就有基於消費者保護法而來之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項（註五）之不得記載事項第7條:「不得約定承租人須繳回契約書。 」之適用。
租約通常會列出租客應在物業交還時交還合理狀態的「業主室內固定裝置」或其折舊後相等價值的更換品（例如空調，電器/烹飪/加熱器具、沐浴和衛生設施，內置壁櫥，門窗等）。 對於租客在物業內進行的裝修，交還時業主是否願意接受帶有此裝修的物業是一件更為複雜的事情，因為裝修通常是個人喜好的問題。 對於商業樓宇，租約通常包括明確要求在「空殼」狀態下交還物業，至令業主合理滿意的程度（即拆除所有固定裝置，包括電器/排水設備、天花板、地面層、衛生設施和消防設施，以及只留下灰泥/混凝土表層）。 關於甚麼構成「業主合理滿意的程度」是沒有明確的指標（這表示相當主觀和任意的標準）。 對於租客來說，交付「空殼」的責任往往是繁重而昂貴的。 租客必須提前搬遷，以便有足夠的時間進行修復工程。
2023年12月14日 · 民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。 （延伸閱讀： 遇到房屋租賃糾紛怎麼辦？ 房東必須關注的5大問題 ） 尋找土地糾紛專業律師. 貳、不定期租約如何終止？ 依民法第450條第2項、第3項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。 但有利於承租人之習慣者，從其習慣。 」「前項終止契約，應依習慣先期通知。 但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。 依據民法第450條，出租人（房東）或承租人（房客）皆可以隨時終止，但必須提前通知；如果原本是按月繳房租，則需要提前至少一個月通知，才能合法終止契約。
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《業主與租客（綜合）條例》規定，假如業主和租客沒有就繳交租金及欠交租金時的沒收條件作出任何明確協議，租賃協議的隱含規定則為租客須在到期日繳交租金；而假如租客沒有在到期日15天內繳交租金，業主即可沒收租賃。
2022年1月3日 · 規管分間單位租賃的《2021年業主與租客（綜合）（修訂）條例》（條例）二 二二年一月二十二日起生效。. 條例的主要規定包括：. （六）業主須在規管租賃的租期開始後60日內，向估價署提交租賃通知書（表格AR2）；如沒有合理辯解而未有遵從有關規定，即屬 ...
