買日本樓風險 相關
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日本買樓，切勿只因回報率高而購買物業，應多方面瞭解清楚以下事項，以免「中伏」。 置業地區選擇：買樓住日本邊度好？ 日本人口長期向繁華的東京，大阪，名古屋三大首都圈聚集，而鄉郊地區人口稀疏，出現大城市人口增加而鄉村人口減少的兩極化現象。 海外投資者應避免掉入陷阱。 在日本這些人口密度較大的城市，房產投資回報率都不會太低。 考慮到保值與升值空間等，今後東京奧運會、大阪市博會、G20峰會、名古屋亞運會等經濟刺激點共同作用下，東京、大阪、名古屋等大城市是非常合適的選擇。 大阪是其中一個港人的熱門置業地點。 日本樓安全性：防震系統. 由於日本是一個多地震的國家，在日本買樓時買挑選具備良好防震系統的物業是投資者需要考量的要素之一。
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- 空宅數目較家庭數目多。日本總務省每5年會公布全國住宅空置率一次，對上一次於2013年，當時日本全國住宅數量共6,063萬戶，但家庭數目只有5,245萬戶，空置房達818萬伙。
- 少子化人口老化趨嚴重。日本人的出生率於2016年已很低，只有1.44，但據日本厚生勞動省於2018年6月初公布，去年的出生率更跌0.01點，達1.43。
- 中港台韓業主惡性競爭。日本於今年6月15日實施民宿法，規管Airbnb經營。新例下，民宿每年只可以開業180天，部分地區如中野及新宿，更只許於週六及日營業。
- 勿忘311地震後有屋被封。日本是一個地震國家。不要忘記311地震後，因為福島核事故，不少住房因位處核福射區而被迫廢棄。或許地產代理會向大家表示，大家所購買的保險，均會賠償地震對單位所造成的損失，但需注意，單位維修時間愈久，帶來的租金損失則愈大。
2023年12月19日 · 根據日本法律，外國人在日本有權購買不動產，包括住宅和商業物業。 然而，購買房產可能會受到一些限制和條件的約束。 外國人產權登記證明（Foreigner’s Land Ownership Certificate） 外國人在購買日本房產時需要獲得外國人產權登記證明，該證明文件是購買房地產的必要條件之一。 外國人不能購買位於國境安全保障區域內的土地. 日本的土地所有權法規定，外國人不能購買位於國境安全保障區域內的土地，如果房產位於農業用地或林業用地等特定用途的土地上，也可能會有限制。 具備日本居民身份或長期居留簽證. 一些房地產開發商或賣家可能會設置自己的限制條件，例如要求購買者具備日本居民身份或長期居留簽證。 日本買樓須知. 買樓無助於日本居留資格.
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- 日本買樓相關費用
- 日本買樓收租注意事項
外國人也可以在日本買樓，而且可以把建築物和該塊土地的永久業權一併買下，以後亦可以把該業權留給子女。由於買地比買樓更有利，因此多數人會選擇買二手樓而非新樓，因為建築物的價格佔總價的比例較低。外國人購買日本物業後，需在 20 日內向日本銀行（Bank of Japan）提交通知，若果物業用途為自住/自用，或者買賣方都是外國人，則可豁免此通知。 外國人享有的待遇基本上與日本國民無異，支付的稅項也和本地人所付的相同，而且一樣可以申請買樓按揭，只是以外國投資者身分申請按揭時，獲批的按揭成數可能會比本地人少。另外值得注意的是，在日本擁有物業並不會為你帶來居留資格，申請居留簽證的方法包括留學、工作、開公司，和與日本國民結婚。
近年，日本的發展商積極發展市中心一帶的物業，上年度（2019年）東京的公寓價格更攀升至近 29 年以來的最高水平。其中二手市場尤其蓬勃，調整後升幅達 3.9%，但一手市場卻出現跌勢，調整後跌幅達3.4%。由於日本成為了外國人買樓投資的熱門選擇，東京和大阪這兩個熱門地區的公寓銷售額分別增長了 2.4% 和 1.4%。 以下為 5 個日本主要區域的公寓平均價格（2020 年四月）：
地產經紀及代理
海外置業的過程當中必須要做不少功課，包括瞭解當地物業市場、物業轉讓手續、物業買賣的稅項及費用，如果打算放租則要留意當地的租金回報、針對租金收入的稅項以及租務管理等。但礙於法律和語言上的障礙，一般的文件都是全日文，以及為免與賣家有溝通上的誤會等問題，最好都是尋求房地產代理公司的幫助。 由於香港人買日本樓已經不是新鮮事，其實現時已經有不少日本的地產代理在香港設立辦事處，提供直接的日本物業查詢及對應服務。例如桜ノ不動產株式會社和東急Livable株式會社都是規模比較大的房地產代理公司。經紀費一般為物業價格的約 3% 和一筆小額費用（約4,000 港元），另加消費稅。這些代理公司通常還會提供租務管理一條龍服務，讓業主可以身在異地都能順利把單位放租出去。
日本房地產網站
以下為外國人常用的3個日本房地產網站及它們的特色： 1. Best Estate：24小時提供在線服務，包括 ZOOM 網上睇樓服務（10:00-18:30）。職員可提供 7 種語言的服務，包括中文（普通話）。設有 Android 應用程式。 2. Real Estate Japan：定期舉辦有關日本房地產投資的研討會。搜索引擎的篩選條件包括收益率、車站距離等投資者會特別留意的因素。 3. Japan Property：傳統的房地產網站，搜索引擎的篩選條件包括房產類型、價格範圍、臥室數量和最近的地鐵/JR車站等。
以下為在日本購買物業的一般流程： 1. 根據個人經濟能力，考慮要買樓或買地，以及不同的房屋種類（公寓或獨立屋） 2. 聘用房地產經紀/代理去為你尋找合適的樓盤，以及聘用「司法書士」為你處理法律上的事務 3. 向銀行查詢買樓按揭的方案 4. 盡可能親身到日本睇樓，順便申請自己的日本印章（日：印鑑） 5. 遇到合適的樓盤就向賣家提交購買意向書（日：買付証明書），如果是買一手樓則提交購買申請（日：購入申込書），並支付訂金（日：手付金）5%-10% 6. 正式申請買樓按揭 7. 賣家的司法書士會發出「重要事項説明書」，包含一切有關該物業的資訊，需小心檢查清楚 8. 與賣家簽署買賣協議，需使用日本印章 9. 對物業作最後檢查 10. 在司法書士和銀行代表的見證下支付餘額和簽署轉讓業權的文件
在日本買樓的相關費用包括各項稅費、中介費、按揭費用、律師費（司法書士）、保險費、公寓管理費和維護費等。總費用的多少主要取決於物業種類（新舊房屋/土地）、聘用的專業服務、申請按揭的機構與按揭種類等因素。 了解如何在日本開銀行戶口
根據 2019 年的《日本房地產投資市場研究報告》顯示，日本的主要區域的預期租金收益率介乎 4.3 - 5.7%之間，其中大阪和東京分別為 5% 和 4.5% 。 如果你打算把房屋租出，就要繳納租金收入稅，稅率為 20.42%。一般而言，外國人業主都會選擇委託租務管理公司，負責處理租賃、收租、繳稅、租客的遷出及遷入、單位維修等事務。這些公司會代業主收租，扣除開支後，定期存入業主的香港銀行戶口。開支一般包括5% 的租務管理收費、20.42% 的預扣稅、公寓管理費和維護費等費用。 海外買樓投資畢竟是一件大事，動輒幾百萬港元，必須從長計議。聘用專業的房地產代理可能是較好的選擇，但本人也應親身到日本了解清楚物業狀況以及該地段的放租潛力，才作出最後決定。 檢查日期：2020年6月8日
2021年3月9日 · 在日本買樓要注意不同的小陷阱. Oki-Family Mar 9 2021. GOtrip首頁 駐場博客. 【日本買樓】我們終於找到dream home，決定在沖繩購買人生第一個物業！ 我們會描述貸款經過、成功交易後至搬入新居的準備、搬入新居和不同服務需要注意的陷阱。 在日本置業或租樓後可作參考！ 撰文： Oki-Family ｜編輯：RA｜圖片來源： Oki-Family. 居日港人分享！ 在日本買樓差點中了服務小陷阱的經歷. 簽下意向書後，中介便聯絡業主，暫時保留物業給我們（業主是日本一間很出名的一戶建發展商）。 我們這一家中介，剛剛跟業主談好獨家open house展示，所以，可以要求業主在簽臨時合約前保留給我們（可見，中介的規模或商譽也有影響）。
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2018年6月26日 · Jun 26 2018. 日本樓 海外置業 移民日本. 買日本樓 好不好？ 這幾年不少人均到日本買樓，代理們亦大談在東京奧運的效應下，日本買樓收租如何必定大有作為，日本樓價一定升。 所以，小編今次換個角度，用數據告知大家，在日本買樓的4個潛在風險。 撰文：MoneySmart. 風險1：空宅數目較家庭數目多. 日本總務省每5年會公布全國住宅空置率一次，對上一次於2013年，當時日本全國住宅數量共6,063萬戶，但家庭數目只有5,245萬戶，空置房達818萬伙。 據日本野村總研預測，今年的日本房屋空置率料超過1千萬家。 （思考：在大量老舊空屋無人問津，新樓年年落成專吸日本人租客的情況下，大家有信心可成功租出自己的二手單位嗎？ 風險2：少子化人口老化趨嚴重.
2015年7月13日 · 1. 日本買樓的風險？ 地震. 日本處於地震帶，倘樓房所在地不幸遇上地震，樓房倒塌，隨時得不償失。 買樓前不妨先留意樓齡，皆因根據日本《新耐震法〉，1981年後落成的物業要有6級耐震，到2000年後落成的物業則有7級耐震。 買家可購買地震保險去防止地震帶來的損失，保費不會太貴，保額可達物業價格4、5成。 匯率. 日圓持續貶值，假如匯價再大幅大跌，物業的價值及租金也會貶值。 日本地產中介JP Housing董事總經理李翰斌接受《iMoney 智富雜誌》採訪時便教路，租金可留待較佳匯價才兌換港元，也可以保留日圓投資下一個單位，或到日本旅遊使用。 經濟. 日本經濟經過多年的不振後，近年逐漸復蘇，2020年的東京奧運、日本開賭等會否繼續刺激經濟向上發展，投資者都需要考慮清楚。 法規.
