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倘未獲批,或須砍掉重練,但機會很微. 「薈鳴」是宏安地產透過收購三幢舊樓而成,當中涉及「新九龍內地段第4556號」、「新九龍內地段第4566號」及「新九龍內地段第4470號」三個不同地段。. 發展商希望把地盤合併作發展,以興建為一幢住宅物業,故便要向 ...
- 項目背景
- 項目特色
- 揀樓攻略
- 價單分析及付款辦法
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前身為九龍城舊唐樓
位於九龍城廣場旁的「瓏碧」,原為一幢四幢高的舊唐樓,當年「田生集團」活躍於區內收購樓,並以超過3億元收購了全幢物業,但2013年,Fully Profit (Asia) Ltd v The Secretary for Justice for and on behalf of the Director of Lands這宗關於舊樓重建的終審法院裁決中卻改寫了地盤命運。
終審法院規定重建要補地價
事緣當年曾有發展商打算把九龍城南角道幾個相連地段重建,但因每個地段內的地契只註明為「one house」,地政總署不容許重建為分層單位,發展商不服而訴諸法律,結果發展商敗訴;其後再上訴至終審法院也敗訴。法庭認為,若要在幾個地段內重建為多於一個住宅單位,便會違反了「one house」的規定。結果相關判辭導致日後類近「one house」地契重建需要「補地價」。
碧桂園從田生購入後補地價
地盤其後輾轉由田生轉售予碧桂園,成交作價約6.1億元,並於2020年以5.23億元完成補地價,以項目最高可建樓面82,000呎,相當於每呎地價13,800元。項目於2020年8月開始動工,並發展為今日的「瓏碧」。
樓盤成功補地價,並發展為鄰近屯馬線「宋皇臺站」的全新樓盤,但也因為發展商也看中了通車效應,故近年也密密吸納區內舊樓,附近舊樓有否重建、或部署重建,或多或少會影響了「瓏碧」的景觀,也是買家入市時須考慮的重點。屬單幢項目的「瓏碧」,一層十個單位設計,三邊不同景觀分開東面、南面及西面。
開放式單位
開放式單位共有36個,主要由B室及J室提供,面積均等,內櫳沒分別,洗手間均為黑廁設計,故應該以景觀作為揀選先後次序。J室望聯合道方向,雖然單位略受車聲影響,卻較B室受九龍城廣場重建影響來得有保障。
名校網是否值高溢價
首批推50個單位,扣除最高13%的折扣額,即供平均呎價24,529元,較同區二手樓價為高,也比起附近開售的新盤「瀚名」為高,可能就是憑藉樓盤坐落於「41區校網」作為開高溢價的考慮因素。只是撇除這個因素,內房品牌、樓盤環境有變等因素,又是否值高溢價開售還看之後銷情。一個最平的開放式單位,訂價為576.7萬元,扣除即供及傢俬優惠後,折實低於500萬元。
付款辦法以「即供」及「建期」為主
今次發展商主要以兩種付款辦法為主,一為「90天付款」、另一種為「建築期付款」,兩種付款辦法可再選取「70%一按計劃」(註: 內地買家只能獲60%一按),其折扣率會稍低一點。另外發展商也有為開放式單位的買家提供20,000元的裝修津貼,可選擇直接扣減樓價。
90天付款辦法
如果選用「90天付款」辦法,可獲取最高13%的折扣額優惠,買家在售樓處簽署臨約後先支付樓價5%,之後30天多支付5%,餘額90%在90天內找清。
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