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2019年8月6日 · 2019-08-06. 樓價升幅快過人工增長，很多時年輕人儲到首期上車，但突然發覺人工未能符合壓力測試要求，需要找擔保人幫拖，才能成功申請按揭。 本欄將會一連數篇講解擔保人注意事項。 借款人和擔保人，理論上需要是近親關係；未婚夫妻也可以，只需要向銀行聲明。 申請高成數按揭時，按揭證券公司 (HKMC) 查證近親關係準則相當嚴格，可能需要提供關係證明。 但如果是六成按揭，大部分銀行不需要關係證明，但借款人需要在申請表聲明和擔保人的關係。 如果有擔保人幫忙，銀行審批準業主每月供款與入息比率及壓力測試時，會把兩人入息以及負債加起來一併計算。 有一個風險是，如果擔保人入息很高，以為可以幫借款人闖過壓測，但原來擔保人有很多其他債務如樓按或私貸，最終可能令借款人借得更少。
【都市日報－星之谷專欄】高齡長者申請按揭，最重要是有年輕擔保人，無論是收入、還款期、壓力測試都可以他的名義進行，相信這方面大部分讀者都清楚，但如果沒有擔保人，長者申請按揭應該怎麼辦？首先，長者要考慮還款期與年齡掛鈎問題。
- 問：什麼是按揭保險？按揭保險費如何計算？
- 問：按揭保險費有分一次性支付，或每年續保支付，邊樣著數？
- 問：透過按揭保險，不同樓價和物業種類最高可以借幾多成？
- 問：香港有幾多間按揭保險公司？保費是不是一樣？
- 問：按揭保險的批核需時幾長？
- 問：申請按揭保險需要準備什麼文件？
- 問：如果按揭保險唔批，怎麼辦？
- 問：同時間申請幾間銀行，會不會增加按保批核機會？
- 問：什麼情況按揭保險會唔批？
- 問：按揭保險中什麼情況下需要壓力測試？
答：私人住宅，銀行按揭成數最高只可借7成。如想借超過7成，需要經按揭保險，並支付按揭保險費。按揭保險費以貸款額計算，可以一次性支付，也可落入貸款額內分期支付。 請留意，就算只借7成，都可能需要經按揭保險。比如樓價600萬，擔保人有按揭在身，根據金管局指引銀行最多只可借6成，因此如需要借7成，都要經按保審批，並付按揭保險費。 【2023年7月7日更新：金管局宣布放寬按揭成數，1,000萬或以下可以借高達9成按揭、1,500萬高達8成按揭、1715萬以上至3000萬貸款高達7成按揭。】 舊例之下，450萬元以下的物業最高可以借9成（上限為360萬元），而600萬元以下的物業則最高可以借8成 。 現時，在新例之下，政府放寛1000萬元以下的物業最高可以借9成（上限900萬），1500萬元以下的物業...
答：一定是一次性支付，然後可打入貸款額外分30年還（假設貸款期為30年）。其實所謂一次性支付，是銀行代貸款人一次性支付給按保，然後貸款人把保費攤分30年還銀行。如選每年續保性支付，不能有6折，3年內甩按保時不能取回 15％－25％ 保費，變成長遠不著數。請參考此文： 1. 按揭保險費每年付、分期付、定一次性付好？
答：新制下按揭保險可批出的成數如下： 1. 1000萬或以下：最高9成，上限為900萬。 2. 1500萬或以下：最高8成。 3. 如非首置最高8成。 4. 村屋：和私樓相同標準，但最高8成半。 5. 房協二手指定屋苑：9成，任何樓價 6. 轉按涉及套現：樓價600萬或以下最高8成 7. 轉按甩發展商二按：最高8成。 8. 聯名物業甩名：最高8成，但如單名轉單名，最高可9成。 9. 換樓先賣後買，賣果層未完成前，按保最高只可批8成。 請參考： 1. 【放寬按揭成數．買樓首期計算】自住、出租、工商物業車位、資產按揭及入息種類
答：有2間：HKMC 和 QBE。無論是經那間按保公司，保費都是一樣。選用哪間按保公司不會影響你的利息和現金回贈，因利息和現金回贈是銀行決定，但最終貸款金額（7成以上部份）以及還款年期是按保公司決定。 所有銀行都可以經 HKMC。個別有些銀行可以經 QBE，但那些銀行會用電腦隨機決定把申請人派去HKMC或QBE，一般情況下客人都不能自選。 請延伸閱讀以下文章： 1. 【按揭保險】HKMC和QBE在批核標準上有什麼分別？
答：HKMC 一般一星期左右，如 QBE 可以幾日便完成批核，因 QBE 一般可以在銀行內部批。如果文件唔齊或HKMC覺得需要補文件，審批時間便會更長。留意這只是HKMC批核，未計算銀行部份的批核。銀行部份的批核一般1－2星期，如果是旺季，銀行塞車，可能審批時間會較長，客人如急應向按揭中介查詢那間銀行批得快。 申請人可致電 HKMC 查詢批核情況，熱線：2536 0136
答：和銀行的7成相比，按揭保險的批核會較嚴，除了3個月入息紀錄外還需要稅單以及強積金紀錄。如果沒有稅單，HKMC 便需要申請人解釋沒有稅單的原因。常見可接受的原因包括轉工而過了報稅期、在國內工作回流、之前因某些原因（如分娩）停工等。沒有報稅不是可接受的理由。如沒有稅單，有機會按保公司要求看6個月入息紀錄。 申請文件包括： 1. 身份證副本 2. 住址證明 3. 公司僱傭合約、3個月糧單、3個銀行出糧戶口月結單（如支票出糧要支票副本） 4. 如果浮動收入，需要6個月糧單 5. 其他債務資料，如汽車貸款、私人貸款等 6. 如多個一個按揭，需要其他按揭的貸款信及近3個月供款紀錄 請留意：近期因疲情影響環球經濟，銀行收緊按揭。按保可能需要2年稅單紀錄。建議準上車人士先準備好相關入息文件，才簽臨約。 ...
答：如按保唔批，可讓你的 banker 幫你上訴，因此嚴選 banker 很重要。如果 HKMC 唔批，可經 QBE 再試。如果是一手樓花，可申請發展商按揭。 按揭保險只能拒批7成以上部份，就算按保唔批，銀行也可批7成部份。 留意每間按揭保險公司只批一次，如果 HKMC 唔批，就算經另一銀行再上HKMC都不會重批，可以經最初申請HKMC的銀行的banker幫你上訴。 參考北斗星按揭網的文章： 1. 銀行按揭唔批，點算好？ 2. 高成數按揭酬要經按揭保險，一開始不要報太多間銀行 3. 買樓要做高成數按揭，安全上會小貼士
答：不會的，因按保只批一次。只按保拒批，可以上訴或加擔保人再批。但同時間申請幾間銀行，不會增加機會，反而如幾間銀行的申請表資料有出入，會令按保起疑而阻礙批核。參考文章： 1. 同時申請多間銀行做8成或9成按揭，四大注意事項要知道
答：如果入息是夠計通過，最常見唔批的原因是因按保公司質疑入息的可信性，比如公司是自己或近親開立，或該公司是申請人簽了臨約買樓後才開立。如公司真是自己開立，可向按保公司提供公司利得稅單和核數師報告，也可重批。 參考： 1. 無稅單、無糧單、無入息證明能不能做樓宇按揭？ 第二個常見唔批的原因是首期來源。按保公司需要申請人證明首期來源不是從貸款而來（例如私貸、信用卡現金貸款等），參考北斗星按揭網文章： 1. 按揭保險的首期來源聲明 另一個常見唔批的原因是按保質疑買入的物業不是自住用途。請參考我們在《東方日報》的文章： 1. 按保9成好易批？揭6大拒批理由 其他可能唔批的情況包括破過產（未解除），信貸評級太低，有犯罪或洗黑錢紀錄等。 近期疫情關係，銀行收緊按揭，以下是一些拒批原因： 1. 申請人年齡...
答：政府放寬按揭成數，同時也為首置人士免卻了壓力測試。但以下情況申請按保，還是要壓力測試： 1. 有其他按揭在身（包括車位、工商鋪按揭），或擔保人有其他按揭在身。 2. 聯名物業甩名，需要重做按保借8成或9成。 3. 轉按用新按揭成數甩發展商二按 4. 轉按8成套現（只適用舊按揭成數） 5. 換樓先賣後買，但賣果層未完成成交。 留意：雖然按保放寬首置不需要壓測，但有些大銀行都還是要計壓測的。這是因為疫情關係有些銀行加強風險管理。建議上車人士如入息過不到壓測，報多幾間銀行。 參考我們在《香港電台》的訪問： 1. 《香港電台》星之谷接受《e 線金融網》訪問
2022年9月19日 · 毋須擔心，屆時按揭罰息期過後，業主可以向銀行申請由P按轉回H按；就算銀行不容許，也可 轉按 至其他銀行。 【定息按揭或自討苦吃】 最後談談定息按揭。 現時某大型銀行H按附有首年固定利率2.75%優惠，之後每年為H+1.3%。 表面上如果未來一年利率向上，鎖定利率後可慳首年供款利息。 但要留意，畢竟羊毛出自羊身上，這種計劃現金回贈率低，業主要計算所損失的現金回贈是否多過首年慳到的利息。 至於 按揭證券公司 提供的20年定息按揭計劃，目前利率為3.8%，相比起H按2.75%差距仍遠。 筆者相信，未來20年不會永遠處於加息周期，肯定是有加有減，但假如美國因經濟衰退又重新推行量化寬鬆，港元拆息有機會重回1%的話，選擇定息按揭無疑是自討苦吃。
2018-06-07. 註：2020年4月8日更新. 未補地價居屋（綠表、白按）的按揭年期和成數頗為複雜，我們做了一個完整FAQ: (I) 綠表居屋. 問: 何謂政府擔保期？ 如何計算？ 答：政府擔保所有居屋30年，擔保期內如業主斷供，政府會還錢給銀行。 擔保期以首次出售日計算。 如果是新居屋，擔保期便是30年。 如果是二手居屋，假設首次出售日是5年前，那麼政府餘下的擔保期便是30-5 =25年。 問：居屋按揭需不需要做壓力測試以及提供入息文件？ 答：如果是政府擔保期內， 居屋按揭 無需壓力測試和提供入息文件，因為政府是 擔保人 。 如果已過了擔保期，需要 壓力測試 以及入息證明。 不過，即使銀行不需查閱入息文件，但申請者都需要申報入息，證明有能力供樓。 如果申請人無入息怎麼辦？
2020年10月5日 · 近期有些銀行幫按揭客戶代辦申請離岸戶口。雖然也要事先開理財戶口，但由於前線員工已承諾跟進，申請會快很多。如果沒有100萬元開理財戶口，又怎麼辦呢？其實可選擇轉按套現，開設理財戶口，然後再申請離岸戶口。
2018年11月26日 · 大家先要理解一個大原則：有按揭便需要有火險，不能有空檔期，即不能有一天物業是沒有火險保障，否則是違反按揭契。. 因此，舉個例子，假設現在是1月1日，正申請轉按，預計轉按提款日期 (drawdown date)是3月1日（原銀行該日完罰息期）。. 如果律師 ...
