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項目背景 2013年納入需求主導重建計劃 位於通州街280號的「映岸」前身為一座住有248戶的舊樓，2013年被市建局在第二輪需求主導重建計劃中納入發展。市建局也同意會根據《市區重建策略》2011的提議，為遷拆住戶提供樓換樓安排，住戶可選擇現金補償、或以現金補償購入「映岸」作樓換樓之用、或 ...
1 年前. 最新消息, 置業冷知識. 1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 發展漸見成熟的東涌區，規模最大的屋苑「映灣園」被視為十大屋苑之一。 項目由長實、和黃及港鐵合作發展，因伙數多、加上屋苑容許飼養寵物，故成交及租賃均較區內其他屋苑活躍。 我們希望透過一文解構此龍頭屋苑的開則、景觀、交通環境、以及揀樓攻略，盼方便買家作入市決定。 本文目錄. 映灣園簡介. 映灣園屋苑特色. 較多航空界人士聚居. 位置較遠離港鐵東涌站. 會所達61萬呎. 中低價生活配套不缺. 跌入98區校網. 映灣園小檔案. 映灣園優點. 映灣園缺點. 映灣園呎價走勢 (不斷更新) 揀樓攻略. 景觀分布. 山景單位 (C、D、E、F室) 受公路車聲影響. 受配電站起樓影響. 表: 東涌配電站資料.
- 位置及環境
- 開則分析
- 首張價單分析
- 付款辦法分析
- 實例闡述
向南單位前方被黃金海岸阻擋:第二期「帝御．星濤」由第一及第二座組成，位置上最捱近青山公路青山灣段，但就最能夠望到青山灣方向景觀。不過，似乎也不能避過前方信和黃金海岸，會受到前方樓景阻擋。向南單位低層受噪音困擾:反觀因為這一期最捱近青山灣公路方向，故車來車往也會有噪音問題。特別是2座地下單位，跟青山灣公路只隔了一個花槽而已，前方已經是公路景，車聲對住戶會有一點困擾。正因為屋苑受噪音問題，除了單位要安裝固定窗、維修窗之外，有部份單位的露台更出現「摺叠門露台」，從平面圖所見似乎是一個露台設有兩趟摺門，不單感覺多此一舉，且摺門會置於客飯廳空間，該部份牆身未必能放置傢俬。向內園單位會跟3期對望:部份單位包括1座10-22室、以及2座1室及15-22室都會望向內園方向，當中1座11室至20室，日後跟第三期大約只有十米左右的距離，所以內園景觀也會頗壓迫。還要留意1座21及22室，要視乎日後毗鄰佳兆業項目的開則，才知道對單位的阻擋程度。開放式單位: 143個
1. 按景觀及銀碼排序:「帝御．星濤」共提供614個單位，當中分層開放式戶型共有143個，面積由208-223呎之間。由於不少開放式戶型外牆，均緊貼跟水錶櫃及管道槽，令單位的入口開則上會有輕微出入，但其他內櫳位置則分別不算太大，建議可以按景觀及銀碼作挑選。 1. 高低層面積不一:不過即使放眼同一柱的開放式單位，也要留意高低層面積會有差異。其中2座12室就是其中一個例子。明明2-18樓的面積為216呎，但1樓的面積則為219呎，兩者相差了三呎，背後原因跟2座1樓12室毗鄰並不設單位，外牆需由自己獨力承擔，反觀高層單位毗鄰則為15室，可分攤單位牆身。因此在這一柱單位中，除非價格有反映，否則要先選擇2-18樓，而放棄1樓。
一房單位:255個
1. 一房半單位:跟第一期相同，二期提供的一房比例佔全盤最多，合共有255個，面積介乎274-364呎之間。眾多一房中，卻可再細分幾類，準買家可需視乎自己個人喜好作選擇，而且開則上也頗具靈活度。例如銀碼未夠升格兩房，但卻希望可住近兩房的單位，則可選擇一房半的間隔，二期共有兩柱單位有提供，分別為1座5室(342呎)及1座6室(343呎)，兩則實際面積沒有別，應選細不選大。 1. 一房連儲物室:又或者，可以選擇設有儲物房的2座18室(357呎)及2座19室(358-364呎)。值得注意2座19室的單位，1樓為364呎，而2-18樓則為358呎，兩者差距足足有6呎之多，只因2座1樓19室旁邊並不設單位，而只是電梯大堂的外牆，故需自己承擔外牆面積。所以一房連儲物室單位中，首選2座18室、次選2座19室(2-18樓)、尾選為2座19室(1樓)。 1. 一房可改開放式: 還有一款則值得一提，就是2座17室，面積324呎。這一款則是唯一一柱用活動板門來間房的單位，買家可按個人抉擇把趟開全部拉開，變相可把客飯廳空間跟睡房融合，變成開放式單位。 1. 高低層面積不同:揀樓時有幾柱一房要特別留意，高...
兩房單位:130個
1. 兩房一套:帝御．星濤提供共有130個兩房單位，共由八柱所組成，面積由393-511呎之間。面積最大的511呎單位，位於2座1室(1-18樓)，也是唯一一柱設有兩房一套的間隔，這個單位同時設有梗廚。因此對套房以及梗廚，而又想選購兩房的買家就只能在這一柱中挑選，建議按價格由高至低排序。 1. 兩房梗廚:如果對套房沒有要求，只是希望選購買兩房有梗廚單位，也就只得一柱可供選擇。就是2座15室(2-18樓)，這一個單位也屬於全盤的大單邊。主人房設有轉角窗外，洗手間也為有窗的非黑廁類別。 1. 高低層面積不同:要特別留意，兩房單位也出現同柱單位面積不一的情況，就是2座6室。高層地下單位面積408呎、而1樓則為416呎，但如果望一望平面圖則會發現，兩者差距在內櫳上有反映。1樓單位的玄關位會從門口向外凸出多一點，反觀高層地下單位的玄關則略細，為兩者差異。
「帝御．星濤」首批推出123個單位，扣除最高9%的即供折扣後，平均呎價為14,585元，較一期「帝御．金灣」貴了約7%。以即供價計算，首張價單中的開放式單位，最平單位為299萬元，一房單位及一房半單位也只是四字頭起步，兩房單位556萬元，三四房單位則逾千萬元。
今次二期推出的付款辦法，大致跟一期相似，主要分為100天成交的即供付款法，200天成交期、建築期付款。當中可以揉合發展商一二按付款上會，但所獲得的折扣率會稍低一點。如果選取建築期付款的買家，最終選擇提前成交，也可獲視乎何時成交而獲發展商現金回贈1-2%。由於樓花期問題，故今次舊按揭保險計劃未必適用於「帝御．星濤」，但買家卻可選擇建期方式搭新按保上會，變相可衍生出超過十多種不同方式。 1. 即供付款: 如果選取100天即供付款方式，買家分期放低10%訂金後，餘額90%需於簽臨約後100天成交，意即買家在三個月內需要尋找銀行上會，但就可以獲取最高9%的折扣額。雖然首張價單中，以即供價計，開放式至兩房單位全數都低於600萬元以下，理應可以借取舊按揭保險，但因樓花期超18個月，而舊按保只可為樓花期一...
單看上述解說，可能大家會覺得有點難掌握，我們《胡．說樓市》團隊決定用首張價中，能夠做到新按保最高價例子來闡述，可以一次表達出不同付款方式所需支付的首期，以及所需成本。單位就是位於1座12樓21室，實用面積429呎的兩房單位，訂價為645.9萬元。如果以最少成本進駐的話，就需要選擇即供+90%二按的方式入市，因為可以支付一成首期，有助壓縮成本，大約手持78萬元現金已經以入市。撇除即供需支付四成首期外，基本上選用發展商計劃，月供也需要21,000元以上。而且若果選用發展商付款辦法的話，緊記需在兩年後進行轉按，否則進入第三年起就要捱貴息。
2024年4月1日 · LOHAS PARK Malibu 2A. 極高層 開楊景觀 開放式廚房 歡迎查詢 出價
2023年6月5日 · 東南海景，間隔四正，實用率高，傢電靚裝，鄰近巴士及小巴總站，生活配套方便，荃灣區 (62校網)。 地址. 在Google地圖上打開. 地址 翠濤閣1座高層F室. 地區 新界區. 區域 荃灣. 詳細資訊. 最後更新: 2023年06月5日 , 上午 11:39. 樓盤 ID: WCP_20230604144417_9232. 價錢: $14,000/月. 樓盤面積: 477 呎. 睡房: 2. 浴室: 1. 樓齡: 41. 物業種類: 住宅, 私樓. 租/買方式: 租盤. 提交此表格，即表示我同意 使用條款. % 90 %
2024年4月20日 · 最近科學園白石角臨海新盤*朗濤 * 451實呎 , 大一房一廳 一儲物, 露台 光猛明廁有窗 高級會所智能人面識別出入 附送時尚品味裝修, 即買即可入住 豪華會所 室內外泳池 豪華轎車往返大學站 鄰近科學園購物飲食一應俱全 未來白石角站升值潛力高收租自住一流
2023年8月21日 · 極開揚，私隱度高 向北，無西斜。 望啟德郵輪碼頭，飛鵝山，獅子山及遠望大帽山 太古站上蓋物業，港鐵管理 毗鄰太 […]
