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- 項目背景
- 驗樓問題
- 胡.說評析
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市建局招標項目,有利中標
「利.晴灣23」位於杉樹街及橡樹街交界,是市建局推出招標項目,由本身從事較多公營房屋興建的上市公司「有利集團」在2016年投得發展權。當時跟市建局訂立分紅條款,只要售樓收益高達每呎12,340元便要分紅。發展商去年開售時,折實平均呎價18,858元,其後陸續加價至過二萬元呎。
項目以細單位為主
去到貨,因為單幢物業,142個單位中,都以面積細單位為主。項目共提供15個開放式、85個一房、29個兩房、5個三房、以及8個特色戶;我們參觀的單位是全盤最細的開放式戶型,面積276呎。業主說,當日揀樓時,自己不算排得特別前,但因一房搶得比較激烈,反而開放式單位仍有選擇,最終成功以全場最平474萬元買入。政府訂出標準280呎,所謂「住大啲」大約就是如此了,當然是否舒服,還要看內櫳質素。
開則呈手槍則,玄關浪費空間
單位276呎,當日開賣時也來過現場,A室單位一直被市場說為「手槍則」,即是怎樣呢? 就是玄關位置像一個槍柄般這裡已經有30呎,但整個單位只有276呎,已佔了10%,故比例算高。
洗手間浴屏門會撞向牆身
這邊是洗手間,發展商也算貼心,造了不少層架放物品,玻璃鏡櫃內的層架,安裝算穩妥,唯獨這裡不穩妥,因為少裝托粒,可要求發展商加裝。至於企缸,如果身型胖一點,有一點尷尬。浴屏打開時會撞向牆身,加裝膠粒可防撞,擔心無情力會撞破玻璃,改用趟門或會更理想。我自己本身不算十分肥胖,但關上浴屏門也頗吃力,使用上不算方便。
洗手盆櫃門跟水喉碰撞
驗樓師陳智康打開洗手盆櫃門時,發現跟水喉碰撞,櫃門跟隔氣位只餘下一隻手指甲的位置,擔心會跟去水喉碰撞下會移位,彎曲,最終會漏水,建議可把水喉稍為後移以能解決問題。他認為,這跟單位本身屬納米樓,空間有限,但設計上卻偷得太盡,誤把去水喉跟櫃門安裝得太貼近。
1. 驗樓得分
因為納米樓,設計才如此局限。單位其他地方都發現不少零碎問題,除了鋪磚及窗雙雙扣到得零分外,浴室櫃、油漆也失分嚴重,最終單位最得72分。我們把驗樓結果轉交發展商有利集團,單位發現的問題均表示會一直跟進。洗手盆櫃門跟水喉碰撞的問題,則因浴室面積深度有限,已預留了約一厘米的距離。單位的地台問題也只屬輕微,對居住沒有太大影響,會跟業主再溝通及解釋。
2. 周邊舊樓會重建
留意「利.晴灣23」內櫳質素外,周邊環境也值得留意。剛才不是說過,樓盤前方地盤會重建? 這裡是「橡樹街、埃華街」重建計劃,已經由「建灝地產」以逾六億元投得,地盤設有限呎條款,住宅單位面積不得少於300呎;50%以上實用面積不可超過480呎。另外,「槐樹街5-13號」也被市建局在2016年收購,市建局會自行發展,並以「組裝合成」方式興建,成為全港首個採用類近技術起樓的私樓項目,可建樓面37,912呎,預計會提供69個單位,最快在2021年第四季動工。
3. 附近工廈都鼓勵重建住宅
在「利.晴灣23」以西,也就是在「奧柏.御峰」的正前方,現時建有數座工業大廈,包括「宏業工業大廈」、「華源工廠大廈」。出爐不久的《工業用地檢討報告》2020也指出,區內有不少市建局重建項目,故適宜把該用地劃為「住宅戊類」。兩幅地地盤面積68,230呎,最高可用7.5倍重建為住宅,可建樓面達47.1萬。當然這兩工廈業權分散,會增加了重建的阻力。
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影片播出後谷友有不同反應,有的認為一期買家輸打贏要,亦有人認為發展商不近人情,姑勿論如何,我們最關注的,是應該製作一篇怎樣的報道。 主頁
2024年3月2日 · 地址. 在Google地圖上打開. 地址 御半山1B座高層C室. 地區 新界區. 區域 屯門. 詳細資訊. 最後更新: 2024年03月2日 , 下午 4:51. 樓盤 ID: WCP_20231118133119_0239. 價錢: $6,800,000. 樓盤面積: 385 呎. 睡房: 1. 浴室: 1. 樓齡: 4.
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《胡.說樓市》收到谷友查詢,想我們講下目前是否買樓收租時機? 其實買樓收租時,除了衡量投資價值外,在買樓收租上還有很多雜費支出,而且最擔心還是選擇租客,究竟有沒有方法去提防租霸呢?
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