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2020年7月31日 · 村屋無法敘造九成按揭. 1. 按揭成數： 以往600萬元以上的村屋可承造六成 按揭 ，自「林鄭Plan」出爐後，成交價由400萬元以上至800萬元的按揭成數上調至85%。 800萬元以上至900萬元，則調高至八成半或720萬元按揭（取低者作準）。 另900萬元或以上至1,000萬元的村屋，則上調至八成，而村屋按揭不像私樓可承造最高九成按揭。 2. 按揭年期： 只承造六成或以下的村屋按揭，年期最長為30年。 大部分銀行以65減村屋樓齡，以釐定按揭年期，意味著村屋樓齡不超過35年，是可承造最長30年按揭年期。 如經按證公司批核的六成以上按揭，則會以55減村屋樓齡釐定按揭年期，即不超過25年樓齡的話，是可承造最長30年。 3. 村屋尺數：
- 村屋種類
- 村屋按揭成數
- 村屋按揭年期
- 村屋按揭利率有何選擇？
- 村屋壓力測試
- 村屋按揭7個注意事項
- 有關村屋按揭的常見問題
「村屋」只是一個籠統的稱呼，村屋其實可以為成幾類。 1. 第一類村屋就要回顧香港政府在1905年批出「集體政府租契」的屋地，這是最早期也是人們理解傳統意義上的的村屋同時也被稱爲「舊屋地」。 2. 第二類村屋則是「祖堂地」；「祖地」意思是由祖先擁有而後由子孫繼承；「堂地」則是由一個村的人共同擁有，多數是用作拜祭的地方。 3. 第三類是現時最為常見也很常聽到的「丁屋」，在1972年，政府在小型屋宇(丁屋) 政策指明在新界的男性原居民一旦年滿18歲后可以享有一次性興建樓宇的資格，每橦丁屋必須遵守一定的的規格模式，最多興建三層，每層建築面積700尺，總高度不可以超過27尺，另外還能興建不深過一米的露台。 表1：不同村屋種類的特點與轉讓限制
在過去購買村屋，銀行最多批核50%至60%的按揭成數所以買家需要準備接近物業價格一半的首期。隨著2022年3月政府放寬了新按揭保險計劃，可以借貸的按揭成數提高許多，有想置入村屋的買家可以參考這個計劃上車。 表2：《波叔Plan》村屋按揭成數上限 表2指的是最理想的村務情況與最高按揭成數。如開頭提到，村屋按揭成數有些比較挑戰的地方就是所謂的「村屋按揭7個注意事項」，我地稍後會一一討論。
村屋的需求逐年增加，現時銀行批出的村屋按揭年期最長可以做到30年供款期。村屋按揭年期主要還是取決於買家的年齡和村屋的樓齡來做計算。 i) 買家的年齡 – 村屋按揭與一般私樓相同最長可以承造30年按揭年期。銀行會根據買家的年齡決定，計算方式是以「75減」做年期計算。45歲是承造30年按揭的極限 （75-45=30年），所以若準業主的年齡少過45歲就很大機會可以申請最長30年供款年期。 ii) 村屋的樓齡 -這裏有分兩種計算方式：沒有按保 VS 有按保 1. 沒有按保：如果買家不通過按揭保險，那一般村屋的按揭成數最高60% 或以下，銀行就會以75年期減掉上限為30年的村屋樓齡，計算出村屋按揭年期。但是樓齡較高的村屋，銀行審批時都會再調整年期。 2. 有按保： 買家若通過按揭保險承造更高按揭成數，...
申請村屋按揭的買家可以自由選擇P按及H按。P按 （Prime Rate）是以最優惠利率計算，是跟著美聯儲利率而變動然後香港銀行自行決定是否調息；而H按稱為銀行同業拆息（HIBOR)，就是本港銀行之間互相借貸時用到的利息率，一般銀行都會以最優惠利率或銀行同業拆息作為按揭利率。您若想在第一時間得知香港前三大銀行的每日最新【H按】利率，一定要追踪我們 28Mortgage的Instagram。我們每週一到週五，早上11點30分都會固定在Instagram的限時動態 （Story）公佈最新的H按利率供大家參考。
村屋按揭申請人需要做壓力測試。銀行設定的壓力測試標準為借款人的每月按揭供款額不可高於供款入息比率的50%，而且即使按息上升3%(壓力測試要求)，按揭供款亦不可超過申請人每月收入之60%。在今年最新公佈的新按揭保險計劃，首置人士可以免做壓力測試通過按揭保險獲批最高8成半按揭上車，不過一切決定權是在銀行手上。若您有興趣置入村屋可是又擔心不過壓力測試，歡迎先跟我地 28 Mortgage按揭專員咨詢，您可以直接點擊右下角的WhatsApp按鈕就可以了。
1.查清業權、物權及地權
年代久遠的村屋或許會有業權、地權和路權模糊不清的狀況因爲早期這些都沒有分割清楚所以很常會聽到關於業權、地權和路權很奇特的問題。例如，村屋前面的道路可能是全村村民集體擁有、村屋被私家路包圍、村屋的地屬於大家的「阿公地」等等奇難雜症。 强烈建議準業主在購買村屋前尋求律師幫助查看村屋的租契等相關文件，必須確保放盤人擁有非常清楚的業權、地權和周邊道路使用權。同時這些使用權是白字黑字登記在土地註冊處。如此一來，銀行在審批按揭的過程會比較順利。
2.避免買村屋樓花
村屋的樓花不一定會獲屋宇署批准，而且偶爾會出現爛尾的問題，因此銀行在審批村屋樓花的按揭是相對的嚴厲。村屋必須興建完畢和獲得地政署會發出的「滿意紙」（Certificate of Compliance）才可以向銀行提交按揭申請。
3.樓宇機構、僭建物
準業主在購買村屋前如果看到該單位有建設露台、天台、花園、停車位等要跟代理或是業主再三確認有否僭建或是違反原有契約私下改建。一旦被銀行發現涉及潛建問題，很大的機會會扣減貸款額或拒批按揭。還有一點是劏房問題，一閒村屋被拆分為幾個單位出售。這些非標準呎數的單位肯定會影響村屋按揭的批核。 因此準業主或是委任律師一定要查看相關文件如滿意紙、樓宇分契、豁免書等由政府發出的文件以確保村屋是符合正常標準才不會影響按揭申請。其實幾年來較「年輕」的村屋就很少發生潛建問題。所以建議有興趣的買家可以多看看或直接跟我們28 Mortgage按揭專員聯絡詢問不錯的村屋單位，點擊這裏。
1. 村屋有甚麼種類？
有三種：(i) 香港政府於1905年批出「集體政府租契」的屋地，即是傳統村屋，這些村屋又被稱為「舊屋地」; (ii) 第二類村屋，就是「祖堂地」,「祖地」是由祖先擁有，之後再由後人繼承，而「堂地」則是由一個村的人共同擁有，多數是拜祭祖先的地方; (iii) 第三類是現時最為常見於村屋買賣交易的「丁屋」，由地政總署負責規管，每橦丁屋都有特定的規格，最多興建三層，每層建築面積700尺，總高度不可以超過27尺，另外還能興建不深過一米的露台。
2. 村屋按揭可以做到多少按揭年期？
村屋按揭年期一般上限為30年。銀行通常以75年減去村屋樓齡，最長供款年期為30年；如有業主或投資人士有通過按揭保險，則以55年減去樓齡，最常供款年期為30年。不過很多外在的因素如路權、業權、僭建都會直接影響銀行審批按揭年期，買家需多加留意。
3. 村屋按揭最高可做到幾多按揭成數？
村屋價格1,000萬或以下最多可以借85%；村屋價格1,000萬至1,125萬最多可以借85%（貸款上限900萬）；村屋價1,125萬至1,920萬最多可以借80%（貸款上限960萬）而村屋價格1,920萬以上最多可以借50%。
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2022年9月13日 · 首先是申請人的收入，按揭證券公司規定，只要屬於固定受薪的首置人士便可申請九成 按揭 ，不過何謂「固定收入」？ 除了每月發放的月薪會被視為「固定收入」，申請人的年終花紅也可計算在內，但留意不能超過月薪的三倍。 至於以日薪出糧的申請人，只要日薪沒有佣金成份也可視為「固定收入」。 若薪金組成部份包括底薪及佣金，則只計算底薪部份。 若申請人只有物業沒有收入，需要利用物業作資產抵押向銀行申請按揭，銀行只會最多借四成按揭，利息更有機會較一般新買賣按揭高；而收入並非來自香港的申請人只能借五成按揭。 2. 申請人的財務狀況（本身有冇按揭及債務）
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改建村屋按揭會被拒批嗎?
即時申請. 市區的樓宇買入門檻日益升高，使得村屋以其寬敞的空間、實用的間隔、清靜的環境以及相對親民的價格，越來越受到首次置業者和投資者的青睞。 然而，許多村屋的合法性存在疑問，銀行對村屋按揭的審批要求與私樓有所不同。 有意購買的買家需注意村屋按揭的最高貸款比例，並須對以下七大估價難題有所心理準備，這些因素可能導致可貸款比例的降低。
2024年4月22日 · 金管局於2023年7月7日 放寬按揭成數 ，最新政策下，村屋按揭亦有變動，3,000萬元或以下的村屋物業，也能申請按揭保險，而最高按揭成數則維持在8成半，並只適用於申請人為首置及固定收入，而非首置及非固定收入申請人最高按揭成數維持在8成，詳情如下： 經按保最高按揭成數. 1,000萬元以下：85% 1,000萬至1,125萬元：80-85%（上限為900萬） 1,125萬至1,500萬元：80% 1,500萬以上至1,715萬元：70-80% （上限為1,200萬 ) 1,715萬以上至3,000萬元：70% 如果業主想為村屋重按套現，最高按揭成數如下： 600萬元以下：一般最高為7成，借盡8成需經按保. 600萬至1,500萬元：70%
2024年5月21日 · 香港买楼最多可以做到9成按揭，但需要符合几个以下条件才可以做到，包括. 拥有“ 首置人士 ”身份，只要申请按揭时未持有任何本地的住宅物业，都可属 首置人士 ，如果拥有车位、 工厦 等非住宅物业也符合“ 首置 ”身份。 固定受薪 人士. 收入来源主要来自 本地. 购入的物业只能作为 自住 用途. 需要购买按揭保险. 供款占入息比率 (DTI)不能超过50% 按揭疑问可以联络我们的子公司经络按揭. 例子： 供款期30年，年利率4.125%，首次置业人士做9成按揭，假设按揭保险费用开始时一笔过付清， *按揭保险费用可以分摊每月付清 详细资料可以参考 美联按揭计算机. 八成按揭要求.
村屋按揭成数及还款期. 经按揭保险计划，楼价1,000万元或以下村屋最高按揭成数为八成半或850万元；楼价介乎1,000万元至1,125万元的村屋，亦可借最高八成半，贷款上限900万元；楼价介乎1,125万至1,920万元，最多可以借八成，贷款上限960万元。 如果村屋重按套现，一般最高可承造五成至八成，取决於村屋楼价水平。 村屋按揭的还款期年期一般最长为30年，但要视乎买家年龄及村屋楼龄。 银行普遍以65年减去村屋楼龄作为计算按揭年期的准则，如果有申请按揭保险，则以55年减去楼龄计算供款年期上限（最长30年）。 村屋按揭利率和回赠.
