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1. 🤯BLUE COAST揀樓攻略🤯$878萬進駐黃竹坑站 劈價效應震散港鐵盤 ️｜長實｜新盤｜胡‧說樓市. Watch on. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 政府全面撤辣後，發展商都密鑼緊鼓加快推盤。 被視為重貨區之一的黃竹坑站上蓋，長實與港鐵合作的三期「BLUE COAST」，為上蓋規模最大的項目，分兩期共提供1,200個住宅單位。 首先推出3A期共642個單位，提供兩房至四房戶型，預計關鍵日期為2025年12月31日。 本來鐵路站上蓋、有商場落成等因素可成為推盤最大助力，奈何上蓋一期「晉環」高價開售頻爆撻訂、蝕讓，之後四期「海盈山」高價開售又無承接，令到這個補地價金額創出鐵路盤新高的三期，面對相當尷尬的處境。 本文目錄. BLUE COAST 資料.
- 香港黃竹坑香葉道11號
- BLUE COAST
- 3B期: 642個 3C期: 558個
- 452-1,267呎
傲玟被DQ事件始末 2019年10月: 推售氣勢一時無兩 「傲玟」 一共由六座物業組成，合共有401個住宅單位，項目前身是「警察汽車扣押中心」，政府在2016年時推出招標時，由高銀金融以63.81億元投得，地價每呎過萬元，其後銀金融轉售權益予主席潘蘇通。 樓盤在2019年10月推售時，風頭可說是一時無兩 ...
- 第1及8座基於安全問題須重建
- 價單分析
- 付款辦法分析
- 供款實例
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
新世界於2021年7月8日公布，基於發現第1座及第8座牆身底座混凝土於強度測試中未達獲批設計的要求，並於7月6日主動向港鐵及屋宇署通報，新世界決定主動拆卸重建，並向公眾交代事件。 新世界表示，於6月中收到承建商的通知，柏傲莊III第8座部分牆身結構的混凝土檢測數據未達要求，經註冊結構工程師評估後確認樓宇結構安全，並隨即主動展開全面檢測。其後在7月3日的檢測中，發現第1座及第8座的牆身底座部分混凝土強度未達標，新世界於7月6日主動通知港鐵及屋宇署，確認有關全面測試結果。 新世界預計入伙日期延遲約九個月，並就延期交樓，謹向受影響人士致歉，且向受影響的846戶買家提供以下補償: 1. 買家自由選擇：買家可選擇繼續完成買賣合約，或即時取消成交，無論選擇那一個方案，均可以獲得額外津貼及利息補償 2. ...
首張價單開價較一期高半成
「柏傲莊III」首批開出182個單位，跟對上兩期情況相同，均提供了最高20%的折扣額，扣除後即供均價19,999元，價格為三期中最高，但實際上較第一期僅高約半成。但要留意今次首張價單推出較多內園，以及放入較多各戶型中次選單位，所以才成功壓縮首批開價。
應棄選部份次級貨色
有留意上述「揀樓攻略」分析，有幾類單位被視為「次選」。包括第一張價單的一房，發展商先推出「8A座E室」。我們均認為是三柱一房中最差類別。「兩房連開放式廚房」中的「8B座E室」，其開則不單未能做到廳房同向，客房還捱樓景、而非望內園，我們建議棄選；以至「三房一套連儲物室」中，「8B座C室」開則三尖八角，特一屋兩個儲物室，內櫳不方正，也不建議選擇。
策略上先低後高
但當然倒轉角度看，用少量「次級貨源」壓低造價，反而有助樓盤凝造聲勢。折實價格675萬入場，而兩房單位低於一千萬，純粹從銀碼計是有號召力的。開價策略先用少量低價單位作招徠，方便把潛在購買力一次過吸引出來，之後透過售樓氣氛營造「難抽中」錯覺。即使去到第二、三張價單，發展商逐步加價至拋離二手市價，對於未能抽中在第一張價單中籤的準買家來說，患得患失下，也可能會選擇衝入市。
少量單位可運用「按揭保險」上會
今次「柏傲莊III」的付款辦法並沒有太多取巧的地方，發展商提供了三種付款辦法，包括「即供」、「420天付款辧法」及「建築期付款辦法」。付款辦法上只想提出兩點。第一，今次及展商並沒有提供高成數按揭安排，變相買家需要墊支較高比例的首期，又或者只能選購一房(8A座E室)、兩房開廚(8B座D室、8B座E室)、及唯一一個兩房梗廚單位(1A座8樓C室)，先運用「建築期付款」，待日後落成時再申請「按揭保險」上會。因為這幾個單位在運用建築期折扣計算下，銀碼仍能低於1,000萬元。
三房以上單位加訂時間較靈活
第二，至於選購大單位的買家又可以怎辦? 既沒有發展商的高成數按揭計劃加持、也不能使用「新按揭保險」，唯一只能偷時間去籌集資金。發展商容許購買三房以上單位的買家，在選用「420天付款辦法」及「建築期付款辦法」時，第二期加訂的時間可拉長至210天，較一般買家在簽臨約後30天需要加訂5%，提供多一點彈性予買家籌集資金。
180天付款辦法
可以視為即供付款方式，買家可獲取最高20%的折扣額，準買家在售樓處當日簽臨約後，需要即時繳付5%樓價，之後30天再加訂5%，餘額90%則在180天(6個月)找清。基於銀行只會向買家承造最高60%按揭，買家在上會前需要預備40%資金(訂金10%外，另籌集30%)。以全場最平的單位作例子，自己在上會前需要預備270萬元的資金，餘額405萬元上會，若以息率2.5厘、攤分三十年還款期計算，月供16,002元，月入有38,326元可以過到壓力測試，但連同厘印及律師費等雜費支出，第一筆資金需要預備296萬元才可以。
420天付款辦法
相比起「180天付款辦法」，其支付條款分別並不算很大，唯一分別是可以在簽臨約14個月才找清樓價。其支付方式就是準買家在售樓處當日簽臨約後，需要即時繳付5%樓價，之後30天再加訂5%，餘額90%則在420天(14個月)找清。買家需在上會前預備40%首期(訂金10%外，另籌集30%)，餘額60%則向銀行借貸。純粹可有較長時間來籌集資金，也方便一些樓換樓的買家可釋時沽出舊居，但當然因樓價較高的關係，其月供及壓測入息要求也較高，且以入場單位計，第一筆資金需預備300萬元以上才可以。
建築期付款
若選擇「建築期付款」，其安排最靈活，因為買家在售樓處當日簽臨約後，即時繳付5%樓價後，30天加訂5%，餘額90%則在入伙時才找清。樓盤關鍵日期在2023年6月30日，也就是在25個月才定奪上會問題。對買家來說，資金調動會較靈活，尤其是選購細單位的買家，屆時還可考慮是否運用「新按保」來上會。如果以全場最平單位為例，選擇「建期」後搭配「新按保」上會，第一筆資金可以壓縮至98萬元已可進駐這個上蓋。
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新地 海天晉 特色單位. 遠眺藍塘海峽，坐擁開揚景觀是這個海天晉頂層特色戶的最大賣點，但享有這個靚景的大露台，同時是全屋最騎呢的設計。 我們驗露台地磚的時候，見到玻璃門旁有一扇窗已覺不妥，再行近些睇原來是工人房浴室，設計相當古惑；工人房設於廚房旁，但偏偏其浴室通風窗放置於天台樓梯旁，如果不慎見到工人沐浴的身影，情況相當尷尬。
1. 《禁蒙面法》實施近一星期，當市場仍在消化相關消息，發展商已開盤開價。 只因他們知道緊守「貼市價」三個字，逆市下仍有條件散貨。 長實開售深水埗「愛海頌」首批180個單位，即供均價18,689元，較同區「傲凱」19,794元呎低約半成。 最重要是有付款辦法有配合。 但當然上車容易，供得是否吃力卻是另一個議題，皆因發展商付款方法永遠也是糖衣毒藥。 先甜後苦? 低首期樓價兩成約144萬，就可以買到全場最平單位，「愛海頌」兩房入場版本折實722萬元。 這個首期門檻，總比起在二手市場買樓低出一大截，然而代價卻是供得吃力。 運用發展商提供的八成二按，首三年息率2.275厘，其後第四至二十五年息率卻會飆升至6.125厘，所以供款定必是「先甜後苦」。
主頁. 驗樓及裝修設計. 入屋逐樣捉. 【詹Sir驗樓】深水埗新盤「傲凱」呎價兩萬 得分僅46分！ 5 年前. 入屋逐樣捉, 最新消息. 1. 深水埗海壇街附近的單幢式重建項目陸續交樓，遠展與市建局合作的「傲凱」，首批折實呎價直逼兩萬元，但交樓質素卻叫人失望，驗樓得分只有46分，創《胡‧說樓市》紀錄新低外，連單位設計也不見得為用家著想。 深水埗海壇街附近的單幢式重建項目陸續交樓，遠展與市建局合作的「傲凱」，首批折實呎價直逼兩萬元，但交樓質素卻叫人失望。 交樓手工馬虎. 雖然驗樓單位不是整幢大廈的最細戶型，但整體格局已能一眼望透，窄長客飯廳外接露台，即使驗樓單位處於低層，但由於基座墊得高，仍可穿過前方舊樓，望開揚深水埗都市景。 景色怡人，但交樓手工卻有點嚇人。
單位2: 雲門 屋苑資料 傳統豪宅的何文田區分，主要分布於「加多利山」、「何文田山」及「京士柏山」，都建有不少豪宅盤。但十多年樓齡的豪宅，則大部份集中「太子道西」的「明寓」、「Kadoorie Hill」；以及何文田邨附近的「皓畋」及「One Homantin」，位置靜中帶旺外，也因為位處34區校網，奠定 ...
