轉按優惠2023 相關
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2023年5月23日 · 如果轉按目的是甩走發展商按揭或甩名,可以選用2022年推出的按揭保險新例 (「波叔Plan」),即1000萬以下可以8成 (轉按不能做9成),1920萬可以6成。. 但若然是為了套現,就不可以使用按揭保險新例,例如比如物業價值本來1300萬,一按加二按供款餘額920萬,轉按 ...
2023年10月26日 · 金管局於2023年7月7日宣布 放寛基本銀行按揭成數 後,轉按透過銀行按揭成數的上限已增至7成,適用於樓價$1,500萬或以下物業;樓價$1,500萬以上至$3,000萬物業,可承造5成至7成按揭;樓價$3,600萬以上物業,轉按最多可借5成。
- 轉按意思是什麼?
- 經28 Mortgage申請轉按有好處?
- 居屋轉按
- 村屋轉按
- 轉按成數
- 轉按壓力測試
- 轉按 vs 加按
- 轉按個案分析
- 有關轉按的注意事項
「轉按」是指業主在購入物業時,會選定一間銀行為物業做按揭貸款,銀行為保障自己利益,一般會設定罰息期,大約兩至三年。在這段時間內業主不能將物業轉按,不然銀行會收取手續費,業主可能需要支付賠償,甚至退回按揭現金回贈。不過隨後罰息期一過,買家可以自由選擇將物業按揭轉移到另一間銀行進行,即指「轉按」。
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居屋屬於政府資助房屋,由政府作為擔保人,以低於市價的價錢出售給符合綠表及白表資格的人士。居屋按揭分為已補地價及未補地價,已補地價的居屋業主擁有完整的業權,因此可以在自由市場買賣;而未補地價的居屋,一部分的業權由政府持有,因此想做轉按,就有較多的限制。 未補地價的居屋,在轉按時只可以轉按揭餘額,不能加按和延長還款期,就算轉按,都只能在一些特定特定情況,例如醫療費、殮葬費及教育費,而且必需要向房署申請獲得同意書,至於個人財務問題,就不一定能獲批。而轉按與買入一樣只可以選擇做P按。 不過居屋轉按一樣做到現金回贈,銀行的現金回贈,加上轉介公司回贈,多數都可以獲得超過1%現金回贈,絕對有著數!
村屋又稱為「丁屋」,原來是政府批地予新界原居民的男丁可免補地價的樓宇。丁屋在興建後的5年內轉售,便需要補地價,如果未補地價,是不能進行村屋轉按,因此業主在轉按之前,需要確保村屋已經興建了五年,不然有機會需要罰款。 另外由於村屋買賣所涉及的文件,比一般樓宇多,例如地段編號、村屋的平面和滿意紙,加上村屋轉按、村屋按揭的個案比較少,因此銀行在審批新按揭時會比較謹慎,業主在轉按需要預計較多的時間處理相關法律手續。
現時轉按樓價600萬或以下的物業,最多借8到成;樓價在600萬至834萬之間,則最多能做到6成,而轉按上限為500萬。另外樓價在834萬至1000萬的物業,上限500萬。最後物業樓價是1000萬以上,最多只可以借到5成。
在現時政策規定之下,轉按是需要進行壓力測試。如果轉按的物業屬於自住,而且沒有其他按揭在身,例如車位按揭,或者做了其他人按揭擔保人。這種情況下壓力測試會以50/60 計算,即每月供款於入息比例不能超過5成。 相反,轉按的物業是出租,或者業主有其他按揭在身,壓力測試就會以40/50計算。 不過,如果業主經按保做到高成數的按揭,就可以免於壓力測試,不過每月供款額不可以超過入息的5成。
很多時候大家會把轉按跟加按混為一談,但其實兩者是有分別的。 加按即指業主已在銀行申請了物業按揭,為增加更多的流動資金,在原有基礎上進行多一次按揭貸款,申請額外的貸款額,從而套現現金周轉。 至於轉按則是業主把整個物業按揭轉移至另一間銀行,原因大多是為了賺取更高的現金回贈,以及隨着物業估價上升,轉按能夠從中套現現金。 相關文章:【加按全攻略】想套現現金周轉?必看加按手續及程序、3大注意事項
背景資料:
一對夫婦,先生40歲,每月穩定收入$55000;而太太35歲,每月收入$30000。先生名下擁有一個自住物業,銀行估價800萬,剩餘供款200萬左右,而太太名下則沒有物業。夫婦二人合擁有現金100萬。問:最近看中一心儀個物業,大概$650萬。請問在這個情況下,應該怎樣才可以多買一層物業收租?如果購入可以再做到9成按揭嗎?
個案重點:
擁$100萬現金 正在供樓
個案分析:
在這個情況下,建議可考慮透過轉按先生物業套現,再賺額外現金回贈。 當物業估價為750萬,轉按6成450萬,扣除剩餘供款200萬可以套現到250萬,再加上手上100萬現金總共有350萬。而當太太人工為$30000月,以30年按揭供款年期計,最多可以借到315萬。 由於物業是打算出租,只能承造5成按揭,325萬,太太最多可以接到315萬,剩餘款項可以用轉按出來的現金。如果仍有額外現金剩,可以考慮放到高息存款戶口,減少利息支出。
1. 轉按套現的現金可以何時到手?
業主在申請轉按時,如果交齊文件,通常14日至30日內便可以批核,但律師樓需要約兩個月的時間處理相關手續,例如需要向前一間銀行取樓契,因此業主預留兩個月的時間較為鬆動。
2. 轉按的過程有什麼收費?
一般律師樓會收取律師的費用,另外某一些銀行會需要收取贖契手續費。另外如果業主在罰息期內轉按,也需要向銀行繳交罰款。
3. 轉按如何取回按揭保險的保費?
業主如果在置業的時候做了高成數按揭,當物業升值,便可以考慮甩保。現時一般如果在第三年甩按保,能夠取回約15%的保費。但要注意如果超過三年 ,有些公司的條款規定,便未必能取回保費。
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按揭利率分為兩種:P按(Prime Rate)及H按(Hibor Rate)。. P按以最優惠利率計算出還款利率,而H按的利率是按一個月銀行同業拆息為基準,再加上某個百分比計算出來。. H按亦設「封頂位」息率。. 因此,如果HIBOR較低,選用H按,會較P按優惠。. 相反,P按及H按的 ...